香港核心资产重估提速，长实「应天」领跑超级豪宅热销浪潮

一、核心数据亮眼，刷新香港顶豪成交纪录

单月内成交7套、总套现近15亿港元、单套均价超2亿港元。

这是长实集团香港中半山标杆项目「波老道21号」近期交出的重磅成绩单。在香港超级豪宅市场，过往月度过亿成交仅零星2至3宗，已是常态。而该项目以单月7宗过亿成交的超高节奏，彻底打破行业固有规律。其中，项目二期「应天」一套顶层连天台大宅，以3.8亿港元成交，呎价达12.6万港元，刷新2026年全港一手住宅呎价最高纪录。

香港半山波老道「应天」

这场速度与价格的双重突破，并非单纯楼市回暖所能解释。背后是全球资本流动格局的深度重构：香港正式登顶全球最大跨境财富管理中心，全球高净值人群与家族资本，正在重新锚定优质核心资产。而中半山这一百年贵胄腹地，成为本轮香港资产重估浪潮中最稀缺的价值坐标。

二、资本东迁，香港坐稳全球财富避风港

波士顿咨询公司（BCG）2026年5月发布的《2026年全球财富报告》数据显示，2025年香港跨境财富管理规模同比增长10.7%，达2.95万亿美元，首次超越瑞士，登顶全球最大跨境财富管理中心。报告同时预测，2030年香港跨境财富管理规模将攀升至4.6万亿美元，长期增长势头稳健。

当前全球资本持续重构避险布局，逐步脱离传统金融锚点，转向更稳定、更开放的财富避风港。香港依托「一国两制」优势，凭借成熟稳健的法治体系、自由无壁垒的资本流动机制、清晰透明的税制环境，成为本轮全球财富大迁徙的核心受益者。

这一结构性金融变革，直观投射在「应天」的销售表现中。项目自6月初推出16伙大户房源招标销售以来，成交节奏远超市场预期。短期内火速售出5伙，套现超12亿港元；同时带动一期房源去化2伙，项目不足一月整体去化7伙，套现近15亿港元。

长江实业营业部首席经理郭子威对此评价：“超级豪宅跟投机性资产完全不同，市场波动时期，高净值资本更偏好布局抗风险、高稀缺的优质不动产。”在他看来，香港核心地段的顶豪资产正迎来全球资本重估，「应天」的热销不仅提升了香港超级豪宅市场的整体活跃度，也印证了全球资金扎堆香港优质资产的趋势，市场交投氛围明显升温。

长江实业营业部首席经理郭子威

归根结底，「应天」的热销不是短期楼市复苏的偶然行情，而是全球资本东移、香港核心资产价值重估的必然结果。

三、「应天」速度的背后，买家结构与置业逻辑全面升级

「应天」的热销之所以引发市场震动，核心在于它彻底颠覆了香港顶豪市场的成交节奏。郭子威坦言，“项目团队原本预判，售出10%货量需耗时两至三个月，而实际去化速度远超预期。按照过往香港超级豪宅市场的成交节奏，每月单套过亿的成交通常仅录得两至三宗。而我们在一个月内即完成七宗成交，显著超出市场常规水平。”

这种速度的背后，蕴含着买家结构的变化。据长江实业营业经理陈咏慈介绍，参观的准买家中不乏本地商界名流、海内外家族基金信托管理人等优质客群。其中内地客户占比超五成，行业分布广泛覆盖科技、金融、矿业、电子等多元高景气行业。郭子威分析认为，该客群结构与香港重返全球IPO榜首的金融红利高度绑定。大批内地企业赴港上市后，企业创始人、高管及关联资本需要长期扎根香港，无论是办公还是居住，均需以香港为平台与全球市场保持高效对接，必须考虑将高端物业纳入其长期的资产配置。

左：长江实业营业部首席经理郭子威 右：长江实业营业经理陈咏慈

值得关注的是，顶豪买家的置业逻辑已发生明显转变，多套组合购置成为全新趋势。陈咏慈介绍说：“不少家族买家选择购入相邻或不同层多套单位，兼顾家族聚居与私密独立的双重需求，例如部分家族一次性入手相邻两套房源，实现长辈、子女分区居住，既维系家族氛围，又保留独立生活空间。”郭子威指出，这一趋势与香港家族办公室的爆发式增长高度契合。他说：“数据显示，2023年香港家族办公室数量约2700家，2025年已攀升至近3400家，两年增幅达25%。规模化的家族资产配置需求，早已突破单一标准户型的承载能力，购置相邻单位甚至多套组合购置，正成为家族资本布局香港顶豪的主流选择。”

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谈及产品本身，极致稀缺性是「应天」的核心价值体现。波老道地块自2011年由长实从政府拍卖获取后，香港中半山再无新增的住宅土地出让。郭子威直言：“这里在未来三至五年内不会有新的土地供应，市场处于“卖一套少一套”的存量稀缺状态。周边二手即使零星供应，也主要集中于西半山等区域，密度较高且户型面积偏小，与波老道项目的产品顶豪定位完全不具备可比性。”这种供应枯竭叠加需求爆发的格局，意味着「应天」的每一套成交，都在为剩余单位重新定价。

四、百年半山底蕴加持，顶豪价值无可复制

半山之所以成为香港顶级豪宅的代名词，自有其跨越百年的历史缘由。

香港开埠初期，外籍商贾、洋行巨头便择址半山筑宅，奠定了香港最早“富人区”的历史基因。百年来，从传统洋行大班、老牌华商家族，到如今的海内外新贵、家族办公室掌舵人，半山始终是香港顶级财富圈层的身份符号与价值标杆。

作为香港经典的“老钱区域”，半山的资产价值体现在三个维度，一是地段不可复制，占位中环之上，依山瞰海，兼具城市核心盛景与自然景观的双重稀缺性，区位属性独一无二；二是圈层沉淀效应，半山的居住者形成天然的财富聚合效应和信用背书；三是历史溢价，百年积淀形成的区域品牌价值，是任何新兴豪宅区无法比拟的。

波老道「应天」所在区域图

在香港半山新增项目供应近乎枯竭的当下，波老道项目恰恰精准填补了区域顶豪供应的空白。项目二期「应天」产品位于波老道上端，居高临下，以横排式规划，配以同一座向编排，每户互不对望，搭配专属私人升降机大堂，私隐度与尊崇感极高。「应天」共提供66伙分层住宅单位，其中60伙标准分层单位实用面积由1875至2193平方呎，另有两套顶层连天台大宅及4伙连前庭特色户。值得一提的是，项目还拥有一栋独立的会所，在香港寸土寸金的中半山，这样的配置堪称区域绝版。

“随着区域供应日趋枯竭，待项目全数售罄后，未来即使有新增供应，其定价亦大概率超越当前水平，更为关键的是，客户越早入手，越能占据主动，挑选到与自身需求较为契合的户型与楼层。”陈咏慈坦言。

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当全球资本加速涌入香港，当香港登顶全球最大跨境财富管理中心，当半山这一百年“老钱区域”的新增供应几近为零，「应天」所代表的，早已不只是一个居住空间，而是一张进入全球资产布局香港核心资产，对接全球财富版图的关键入场券。一个月内连售7套、套现15亿的亮眼成绩，这只是香港顶豪资产价值重估浪潮的开端。

来源：俞冰礼