流拍三次的商场，为什么“起死回生”？

原标题：流拍三次的商场，为什么“起死回生”？

本报记者 余建华 本报通讯员 翟红嘉 丁晓颖

浙江省绍兴市越城区某家居广场，彩色气球迎风摇，促销旗帜哗哗响。顾客三三两两进店，导购一路小跑开单，收款台前排起长队。

“上个月销售破新高，这个月又忙得脚不沾地。”卫浴店老板老杨（化名）擦了把汗，指了指头顶，“你知道吗？这地方，前年差点关门。”

百余户商家、总面积12万平方米、常年稳居当地家装建材商圈前列——这座绍兴人熟悉的家居商场，差一点就“黯然离场”了。而救活它的，是浙江省绍兴市越城区人民法院的一纸“强制管理令”。

执行法官与管理人、申请执行人、被执行人代表在家居商场商讨管理方案。丁晓颖 摄

执行法官在家居商场听取管理人介绍有关情况。丁晓颖 摄

三次流拍 无人敢接盘

2023年，受供应链传导危机影响，家居商场背后的公司绍兴某有限公司、浙江某家居广场有限公司资金链断裂。14名申请执行人一纸诉状告到越城区法院，要求清偿债务。案件进入执行程序后，法院发现这两家公司的核心资产就是这座12万平方米的家居广场经营场所。

为保障申请执行人合法权益，越城区法院依法启动不动产拍卖程序。2023年至2024年间，法院进行了3次司法拍卖、变卖，结果却出人意料——全部流拍。

“商场体量太大了，背后法律关系复杂，光是租户就有上百家。谁拍下来不仅要处理产权问题，还要接手商场的经营管理。”越城区法院执行局局长张爱萍直言，“意向买家都在观望，谁也不敢当这个‘接盘侠’。”

申请执行人急了，钱拿不到，官司白打了；商户慌了，万一家居商场被封，斥巨资的装修打了水漂不说，接下去去哪儿经营也成了问题。

“那段时间，我天天刷法院公告，就怕突然贴出封条。”老杨回忆，声音压低了些，“我们都在看往哪儿搬。”

此时若简单查封，不仅会导致资产闲置贬值，更可能引发百余家商户的“断流”危机。会议室里，灯光亮到很晚。执行团队围坐、研究，突然，一位法官提出：“卖不掉，能不能让它自己‘造血’还债？”

一张“新牌”被翻了出来：强制管理。

专业人管专业事 账本摊在阳光下

对涉案不动产实施“强制管理”，即在资产无法拍卖或变卖的情形下，以管理所得收益清偿债权。

但新问题来了：执行法官懂法律、懂查控，却不精通商场运营、租金定价、财务预算。让法官天天盯着商户交租、催缴水电费，说实话也不现实。

经与申请执行人会商，越城区法院决定引入“执行管理人”制度——参照破产管理人程序，在执行中引入专业管理团队，实现经营性资产的专业化、常态化监管。

执行法官与破产审判法官跨部门组建合议庭，参照破产管理人遴选机制，举行公开听证会。会上，几家律所轮番上台陈述方案，申请执行人坐在台下，打分、投票。最终，一家有商业管理经验的律所脱颖而出，成为这座12万平方米家居商场的“临时大管家”。

这便是越城区法院首创的“执行管理人”制度：参照破产管理人模式，在执行阶段引入专业团队，实现经营性资产的专业化、常态化监管。

管理人进场第一天，老杨心里直打鼓：“又来一个新老板？会不会涨租？会不会‘赶人’？”

法院和管理人团队没急着做改变，而是挨家挨户上门，充分了解申请执行人意见及商户的困难与诉求。“你们有什么困难？”“对租金有什么看法？”“需不需要临时支持？”他们问得很细，记了满满一本。

短短数周后，一套覆盖经营、收益、分配等规则体系逐步确立。

——经营性支出年度预算制。商场享有灵活经营权，但年度预算须经法院和管理人审核、申请执行人会议表决通过，确保大额开支透明合理。

——重大事项公示制。所有涉及申请执行人利益的重大决定一律公开，每季度收支预算及管理报告向全体申请执行人公示，资金实行专户管理，充分保障申请执行人的知情权与监督权。

——精细化分配机制。涉案不动产被分割了数十本权证，分别抵押给不同申请执行人。不同楼层租金差异较大，若简单按面积分配，难以体现抵押物真实价值。为此，确立以季度为周期、以楼层为标准的分配规则，各抵押物按其所在楼层的实际出租收益进行分配，不搞“大锅饭”。

“只有透明了，大家心里才踏实。”张爱萍说。

逆势增长 1700万真金白银到账

管住了钱，还得激发商场活力。

法院和管理人商量，推出一套组合拳：销量达标的商户可减免部分租金、推荐新商户入驻可获得对应租金补贴等。这些举措既留住了老商户，又吸引了新的品牌力量。

效果立竿见影。2025年，在同类型家居商场出租率普遍下滑的背景下，这座被“强制管理”的家居商场出租率反而逆势增长了1.6%。

更重要的是，申请执行人的“纸上权利”正一点一点变成真金白银。

截至目前，越城区法院已成功召开4次执行申请执行人会议，管理人提交4次执行职务报告，先后表决通过2项程序性议案、3项分配性议案，完成2025年、2026年两个年度收支预算公示，合计向申请执行人发放收益分配款1700余万元。

“一开始真不抱希望了，觉得官司打赢也拿不到钱。”一名申请执行人代表感慨，“没想到每个月都有钱进来，虽然分得不多，但细水长流，心里踏实了。”

三年前，家居商场顾客稀少，商户掰着手指头算日子，过完今天愁明天，前路像蒙了一层雾；如今客流不断，顾客在家具展厅里比画尺寸，孩子在样板间的儿童区里跑来跑去，商户忙得顾不上喝水，讨价还价声和笑声混在一起。

“法院引入‘执行管理人’机制，不仅盘活了12万平方米的沉睡资产，保住了百余家商户的生计，也稳步兑现了申请执行人的合法权益。”越城区法院院长蔡立刚表示，“它让司法多了一个选项——不一定要‘杀鸡取卵’，也可以‘养鸡生蛋’。”

如今，家居商场外墙上“年中大促”的横幅还没撤下，新一季招商海报已经贴了出来。12万平方米的空间里，货品流转、顾客往来、租金回收——生意就这样重新转了起来，忙碌而踏实。

编后

执行工作从来不是简单的“一拍了之”。当资产体量过大、法律关系盘根错节时，传统的“卖”与“封”往往陷入两难——强制拍卖可能折价贬值，一纸封条可能压垮百户商家。越城区法院的“强制管理”实践，提供了一条新思路：让资产继续运转，让商户继续经营，让申请执行人的权益在时间的沉淀中缓缓兑现。这不仅是执行方式的创新，更是司法理念的升级——从“物权”转向“用益”，从“处置”转向“盘活”，从“程序结案”转向“实质化解”。它回应的是营商环境优化中一个核心命题：如何让司法在维护公平的同时，也能为市场主体留出生机与空间。事实证明，一盘棋走活了，12万平方米的体量、百余家商户的生计、数千万元的债权，都能在这套精细化的管理体系中找到各自的归处。这是一份“慢下来”的执行智慧，也是一份“沉下去”的司法担当。当商场里讨价还价声再次响起，法律的价值便不止于输赢，更在于守护。（余建华,翟红嘉,丁晓颖）

（人民法院报）