澳洲房东，撑不住了！大批房东忍痛降价！下调挂牌价！全国房市拍卖数量持续低迷！

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　　澳此地房市掀起“降价潮”！近3成房源下调挂牌价

　　最新数据显示，墨尔本房市正领跌全澳，近三分之一房产的售价比最初要价低了数万澳元。

　　房产追踪机构Spachus分析发现，维州首府城市29%的待售住宅已经下调挂牌价，且这一比例“每天都在继续上升”。

　　Spachus创办人Phil Seymour告诉澳洲新闻集团，墨尔本的降价房源比例高于悉尼，悉尼最多有12%的房产正在降价。

　　Seymour表示，墨尔本部分城区仍有房产以高于要价的价格成交，但其他大多数房产都受到多重因素冲击。

　　“墨尔本公寓的降价幅度尤其高，这可能是最明显的情况。”

　　“离市区最近的联排别墅竞争激烈，但这可能是我们唯一注意到的情况，其它房产都在下跌。”

　　Spachus数据显示，过去三个月墨尔本房产成交价中位数，比上市时的标价低23,750澳元。

　　按住宅类型和对应折扣细分后，27.5%的独立屋降价14%，28.5%的公寓降价12.5%。

　　Spachus的实时数据还显示，略超过四分之一的联排别墅已降价，降幅为近20%。

　　其他地区的房产也在降价，悉尼为70,000澳元、中央海岸为75,000澳元、卧龙岗为50,000澳元、Geelong为45,500澳元，阳光海岸为40,000澳元。

　　不过，Seymour表示，在全澳房市持续低迷之际，墨尔本大量房产降价出售或降价挂牌的现象格外突出，且已经持续了一段时间。

　　“我认为，墨尔本可能是整个房产下行趋势的起点。”

　　“它下跌的时间比人们想象的更长。真正开始下跌，应该是从今年年初开始的。”

　　“但去年也已经明显出现下跌迹象。”

　　他说，多项发展给墨尔本市场带来了下行压力，其中包括新冠疫情结束时维州民众外流的一段时期。

　　此外，附属住宅的州级税费政策发生变化，并对Airbnb等短租住宿提高征费，令房产投资者活动受到抑制。

　　在此之后，2026年加息以及5月预算案相继出台。为让首次购房者获得更公平的竞争环境，预算案收紧了资本利得税折扣和负扣税政策。

　　Ray White首席经济学家Nerida Conisbee周一表示，自预算案公布以来，在澳洲各地拍卖会上竞价的投资者数量锐减31%。

　　她说，买家中投资者所占的比例，更能清楚反映投资者的行为是否相对于市场其他买家发生变化。

　　“在预算案公布前，以四周滚动数据计算，投资者占买家总数的24.3%。”

　　截至6月27日的四周内，这一比例降至20.7%，是2026年记录到的最低四周投资者占比。

　　Seymour说，尽管墨尔本在2026年以前就经历房价持平或下跌，但“今年我们看到的10%至20%跌幅明显更多”。

　　“以前最多跌10%。”

　　“像悉尼这样的地方，现在的降价幅度为70,000澳元，中央海岸为75,000澳元。”

　　“过去这些地区的房价要么上涨，要么没有变化。我认为，其他地区如今确实已经超过墨尔本，但墨尔本长期以来一直领跌。”

　　Cotality的周末拍卖数据显示，近几周成交数量小幅增加，但清盘率仍处于明显低位。

　　上周墨尔本举行707场拍卖，比前一周增加18%，却比去年同期减少10.1%。

　　Cotality经济学家Annabelle Mezieres表示，初步清盘率下降1.9个百分点至54.6%，连续第四周处于50%中段水平。

　　悉尼上周举行433场拍卖，按周减少2.3%，较去年同期减少27.5%。初步清盘率升至56.1%。Mezieres表示，这“较前一周47.4%大幅反弹”。

　　截至周一，Cotality数据显示，墨尔本房价同比增长为-2.2%，高于悉尼的-1.4%。

　　早在2025年年底，Seymour就一直指出，房市似乎正在放缓，或在一些城市下跌，当时这种分析还属于少数观点。

　　他周一表示：“我认为，2023年市场开始小幅下跌，并着手重新调整。”

　　“预算案的政策变化可能只是让这轮下行加速，但市场本来就会朝这个方向发展。”

　　“墨尔本一直相当平淡，但我认为悉尼从去年年底左右开始转向。1月，我们开始注意到一些变化……我知道当时有人说‘不，悉尼肯定不会下跌’。”

　　“但我认为，市场自然触及峰值，不再有州际买家支撑。”

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　　全国房市拍卖数量持续低迷

　　澳洲住房市场降温趋势丝毫未减，买家和卖家正纷纷逃离各大首府城市的周末拍卖现场。

　　Cotality的最新数据显示，在全国1421场计划拍卖中，初步拍卖清盘率率在53.4%左右徘徊。尽管拍卖数量略有回升，在上周上涨4.8%后、本周再涨4.0%，但仍远低于历史水平。

　　Cotality研究总监劳利斯指出，这一小幅回升建立在较低基数之上，现在拍卖数量持续低于一年前的水平，较2025年同期下降了16.9%，撤回率的改善在一定程度上缓解了早期清盘率数据的下滑，在截至6月21日的一周内，撤回的拍卖占所有计划拍卖的比例升至24%，但本周已回落至17.4%，不过和2025年相比撤回率依然偏高，2025年平均有11.8%的拍卖被撤回。

　　一线从业者也亲眼见证了市场的戏剧性转变。

　　悉尼拍卖师、Real Estate Gym创始人帕诺斯描述近期拍卖几乎陷入诡异死寂。

　　帕诺斯说，当拍卖现场唯一出现的人只有中介时，你就知道市场有多冷清，甚至连卖家都没来，当天他主持的两场拍卖毫无动静，没有一个买家注册，第一场只有卖家和中介到场，第二场卖家连面都没露。

　　帕诺斯将这种变化比作90年代初利率高达18%左右的时期，他曾连续16个周末开放看房，没有一次看房、没有一个买家，一周又一周什么都没有。

　　拥有30年行业经验的Raine & Horne拍卖师马修斯也经历了类似僵局，他说，悉尼下北岸的一套雅柏文仅收到一个出价，这是他见过最糟糕的情况，甚至算上全球金融危机时期也是如此，现在的房价大概已经回到了四年前。

　　分城数据显示，墨尔本拍卖房产数量领跑全国，环比涨18%但同比降10.1%，过去四周清盘率稳定在50%中段；悉尼拍卖房产数量环比降2.3%、同比降27.5%，不过即便有29.8%的拍卖被撤回，清盘率仍升至56.1%；布里斯本拍卖房产数量环比降18.3%、同比降28.3%；阿德雷德降10%同比涨24%，清盘率52.6%；坎培拉环比降9.5%、同比降22%；柏斯和塔州依旧冷清，分别仅10场和0场拍卖。

　　Cotality预测下周将有约1570套房产上拍。

　　帕诺斯说，冷清的市场会考验所有参与者，但最淡的行情里往往藏着最大机会，当多数人观望时，总有少数懂行情的买家在稳步推进交易。

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　　一年暴涨14.7%，澳洲房屋保险年费创纪录！每年多掏$373

　　澳洲家庭正为房屋保险支付创纪录的费用。最新数据显示，家庭每年额外支付的保费高达373澳元。

　　房屋是全国最有价值的资产，为其投保的代价也变得前所未有地沉重。保费较去年上涨14.7%，而不少受影响的家庭从未提出过索赔。

　　自然灾害是保费上涨的主要原因。极端高温、灾难性火灾、突发洪水和冰雹天气接踵而至的夏季，加上建筑成本持续上升及劳动力短缺，迫使保险公司提高费率。

　　更令人担忧的是，这些统计数字反映的还是新报价。Compare the Market的Sarah Orr表示，如果一份保单已经持续多年——有些人甚至持有几十年——续保时收到的通知金额只会更高。

　　Anna Harrison的房屋保险保费较去年上涨了30%。

　　她说：“（我的情况或索赔）没有任何变化，完全没有。”

　　保费不断上涨，已让部分房主开始考虑极端的应对方式。

　　Harrison说：“我认为保险保费现在已经到了让人考虑是否要自行承担风险、而不是继续缴纳保费的程度。”

　　户主都知道应该比较不同保险方案，争取更优惠的价格，但许多人很难抽出时间。

　　澳洲气候委员会（Climate Council of Australia）研究发现，过去五年保费上涨了51%。与此同时，保险公司正努力应对频率更高、破坏性更强的灾害。

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　　墨市多栋豪宅挂牌出售 前REA高管售优质地段豪宅

　　前REA首席执行官费洛斯，将墨尔本Albert Park优质地段的排屋挂牌出售，指导价1250万至1350万元。

　　她2012年以337.5万元购入St Vincent Place South的这套房产，两年后成为新闻集团控股的房产巨头REA行政总裁，任职至2019年。

　　这套保留遗产风貌的住宅经建筑师默里翻新，312平方米土地上打造出三层奢居，配套地下娱乐室、城市景观屋顶泳池、酒窖、桑拿房、独立工作室、后巷直达双车位车库，还有带天窗客餐厅与6米垂直花园环绕的采光井。

　　房源俯瞰St Vincent Gardens，周边环绕受保护的Victoria式、摄政式样式，中央公园配网球场、草地滚球场，还有Cruden Farm捐赠的植物。

　　这是该紧俏区域的罕见放盘，当地最高成交纪录1510万元，由Greencape Capital的赖兰从科技从业者盖尔巴克手中购得，此前纪录为制造商Ryco Hydraulics前负责人莫里森创下的1369万元。

　　之后，政府科技平台Granicus 的总经理盖尔巴克又以1203万元，从餐饮品牌Nomad及Reine & La Rue的经营者手中购入Hambleton House翻新为奢宅。

　　现任瑞典Hemnet集团董事的费洛斯，委托Marshall White的布鲁斯与马诺利察斯代理销售。

　　布鲁斯说，这套房源位于墨尔本核心位置，公园对面仅百余户，该区域拥有维州最高单位地价，预计很快就能成交。

　　Eureka Tower最后空置楼层以1200万元售出，一个墨尔本家庭从杰里萨蒂家族手中买下85层的毛坯房。

　　房地产开发商转型为酿酒师的杰里萨蒂和妻子科琳，出售了这套占地676平方米、可360度俯瞰墨尔本全景的整层空间，该楼层可通过四部私人电梯进入，这套2006年完工后一直用作储物室的毛坯房，后续将被改造成单一豪华住宅。

　　杰里萨蒂家族也在出售82层的顶层雅柏文，指导价2150万至2350万元，这套房源设有可容纳1358瓶酒的酒窖、可欣赏Rod Laver Arena和墨尔本板球场（MCG）景观的正式餐厅、雪茄室，采用意大利洞石和欧洲橡木等高端饰面。 Bensons Property Group的创始人和妻子，计划搬到Yarra Valley的家中，更靠近他们在Coldstream的Levantine Hill餐厅和酒庄。

　　此次毛坯房最终成交价略低于最初1295万元的指导价，此前曾在2025年进行过一轮销售推广，该销售由墨尔本苏富比国际Realty的鲁特纳和尼多负责。

　　鲁特纳预测，这个毛坯房将被改造成奢华空中住宅。鲁特纳说，该房产吸引了本地和国际买家的浓厚兴趣，是打造城市顶级私人住宅的千载难逢的机会。

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