炸裂：同人山庄有没有神秘幕后？深剖价值上亿会所产权之争之三

引子

之一分析了（2025）浙行初XX号，详见微信公众号：草根的思考

不得不服：深度剖析杭州同人别墅小区会所争议初审判决的利与弊

网址：https://mp.weixin.qq.com/s/vxcQLRM0tViDjtzbu-VFZw?token=1698070113&lang=zh_CN

之二剖析开发商认为会所属于自己的惯用说辞，详见微信公众号：草根的思考

开发商常用伎俩解密：深剖杭州同人山庄价值上亿会所产权之争之二

网址：https://mp.weixin.qq.com/s/mN-ql6PIqVZyVHXnZjb6Xg

其实，这一切或许于从土地出让，用地规划条件，到建设工程规划方案审批，建设工程规划许可证批准，到规划指标调整，到工程规划验收，整个流程的不断“失守”与“退让”

（夜幕下的同人山庄，来源网络）

土地出让：极低低价，极高配置

当年的楼书和宣传视频，详见微信公众号：草根的思考

一期（望庐）楼盘视频，描绘定义了这楼盘的高大上。

看看土地出让合同，的确是配得上这个定调的。

如果完全按土地出让合同的相关要求，坚持高端定位、高标准建造，草根觉得这楼盘必须和杭州顶豪别墅（九溪玫瑰园）并驾齐驱，甚至略胜一筹！

（夜幕下的同人山庄，图源网络）

土地出让合同

省直集团下属的省直房产，2002年拿地，当年的国有土地使用权出让合同，具体如下！

从这个地块相关指标看，此楼盘本是天生自带神盘基因，用地规划条件优渥，秒杀无数顶级别墅区。

（同人山庄，土地出让合同）

宗地用途：生态旅游放第一位，房产开发放第二位。言下之意，楼盘参照景区标准，打造超低建筑密度、超低容积率的景观大盘。

为啥这样，因为这个楼盘处于临安青山湖景区影响区，临安城市青山湖区控规的管控范围。

（同人山庄，土地出让合同）

建筑密度不大于25%，绿地率不小于55%，容积率不大于1

实际原始项目批复的方案，整个楼盘902亩，容积率都定为0.29

这样的神盘，天下少有！

（同人山庄原始总平效果）

如果说西湖是杭州之魂，青山湖真乃杭州之眼。故这块地本该酝酿此龙脉风水宝地，打造尽享青山湖山水生态的顶豪府邸住区。

既可临山观湖、又可仰望星空、还可静谧居住，若浙商巨贾、政商名流，如约而来，临安必一跃而起，成为杭城重要经济发动机。

规划用地设计条件

果不其然，接下来用地规划设计条件极高，具体如下：

（同人山庄用地规划设计条件）

2002年的用地规划设计条件，也是和土地合同指标一致的！该用地规划设计条件，甚至强调：本地块的规划设计方案调整，应报市政府审定。备注：临安市属于杭州市所辖县级市。

（夜色中的同人山庄）

规划设计方案

同人山庄楼盘规划设计总平面图，无从查找，但是此项目的一份环评报告，详细披露了楼盘的经济技术指标，具体如下：

（同人山庄原始经济技术指标）

这是环评报告中的该项目的经济技术指标。

根据这份材料可以看出，实际通过的规划设计方案是：建筑密度0.24，容积率0.29，绿地率56%，整个楼盘设计标准是符合并高于土地合同要求的用地条件的。

（同人山庄一期活动中心 内景）

上面明明白白确定：住宅23.766万方，配套公建2.7496万方（当然含活动中心[会所]的1.05万方），此外别无其他性质的建筑，更别谈商业服务建筑。

上面明明白白确定：用地全是R类，即住宅类，土地更无商业性质土地的。

故此地块可售面积自然就很少，土地出让价就不能太高，所以实际出让地价为309.15元/平方米，就在情理之中，但仍超过我想像了。

待解之谜：真假用地规划证

2007年，同一部门，为同人山庄会所（活动中心）颁发了两张不同的建设用地规划许可证，一张手写的，一张电脑打印的。

竣工建设档案馆的存档件，手写的建设用地规划许可证（2007-0110号），上面虽然有作废两字，但是作废原因不详，作废审批流程不详。

（用地规划许可，手写证，编号：332008055078）

（用地规划许可，机打证，编号：332008200063）

同一天同部门对同地块同建筑，颁发两个用地规划许可证书，这天到底发生了什么？

手写证书编码（332008055078），应该是先颁发，且标明活动中心（会所）是住宅用地。机打证书编码（332008200063），应该后颁发的，且标明活动中心（会所）是商业用地。

待解之谜：真假工程规划证

当天的效率是杠杠的，同时也颁发了两套建设工程规划许可证。

同样也是， 一本证书是手写的，标明：会所（活动中心）是住宅； 一本证书是机打的，标明：会所（活动中心）是商业。如下图：

（手写建设工程规划许可：332008059600）

神奇的是，居然还有一本机打的建设工程规划许可证，如下：

（机打建设工程规划许可：332008070498）

同样也是手写的编号在前，机打的编号靠后。

也就是说，2007年11月28日，同天同部门，对同地块同建筑，颁发了两套规划相关许可证书，当天定有奇事，否则不会如此巧合！

（同人山庄会所）

这样的神操作，主打真假美猴王，准备偷梁换柱、窃取公共配套呢？还是有错纠错、秉公办事呢？估计只有神仙知道。

现在看来，这伏笔埋得深，真假两套证，似乎当年就预示了现在的神奇局面了？！

从立项批复和环评看，同人活动中心属公建配套，具体如下：

2006年项目建议书批复

（项目建议书批复）

2007年项目核准批复

（项目核准批复）

规划设计方案批复

但是2007年末，项目真正启动前后，用地规划设计指标，悄然发生变化，部分因国家宏观政策的变化，但有些调整却无法合理解释。

接下来，就发生了草根写的同人山庄会所产权争议之一和之二中讲述的那些故事。

（项目规划设计方案审查通知书1）

（项目规划设计方案审查通知书2）

不难看出，宗地用途从生态旅游为主、房地产开发为辅，一路变脸为一类居住用地，到规划设计阶段，甚至出现商业服务字眼。

（同人山庄会所 原貌）

好端端的极品高端别墅，原本配置了高端大气上档次的小区会所（同人活动中心），交付后的最终结果是，会所变同人酒店；2025年同人酒店歇业，留下一地鸡毛。

（同人山庄会所 高端霸气的大堂）

2025年2月，同人酒店歇业，一年多没人打理，如今下面这般荒废的模样。

（同人酒店歇业公告）

因同人酒店实际是小区会所（活动中心），无法工商注册和合法经营酒店特种营业，属地派出所也张贴公告，要求停止营业。

（同人酒店歇业公告）

同人酒店人去物未空，现场酒店物品凌乱不堪，一地鸡毛，谁之过？

（同人酒店歇业后，如今一片狼藉）

一副好牌、打得稀烂，开发商得不到，同人山庄一期业主也无法享有，一个高端神盘，业主们却没有公共休闲活动场所，留下这双输的现状，谁之过？

不论同人山庄业主，还是开发商，临安职能部门，都有一种有苦说不出的滋味。

祸根和2007年11月28日诡异的双建设规划许可证有关联吗？

关关难过，关关过

时间线：

2001年低价拿地，2003年交地，期间经历了拆迁，2007年项目规划设计方案通过，2008年开工，2009年9月25日竣工，2010年8月19日完成竣工备案，然后开始交房。

（会所[活动中心]的竣工验收备案表）

（会所[活动中心]的规划验收合格证）

可以看出，竣工到竣工备案间隔差不多一年，这个并不常见，期间一定发生过很多蜿蜒曲折的神奇故事。
研究后发现，规划验收拖到2010年的，规划验收合格证颁发日2010年8月13日，竣工备案通过日2010年8月19日。。

（同人山庄，内景）

临安当时的风云人物

为了了解楼盘开发时期，临安政商环境，草根特意搜索了一下，发现很是炸裂，以下均百度搜索结果：

1、胡竑

贪慕虚荣走偏锋 浙江省原临安市常务副市长胡竑严重违纪违法案剖析

网址：https://mp.weixin.qq.com/s/VVhDipR1xHtPVr_skQgeKg

2003.03—2006.12：临安市人民政府副市长（主管住建等）

2006.12—2011.08：临安市委常委、副市长（2007.02 起任常务副市长）

2011.08：受留党察看一年处分，撤销副市长职务，降为副科级

2012.05：辞去公职

2019.07：涉嫌严重违法被查

2020.01： 被开除党籍

2020.07：因受贿罪被判有期徒刑十一年，罚金 120 万元 ‌‌

2、邵毅：

“古董书记”的腐败经

网址：https://mp.weixin.qq.com/s/yCy2ueTUeij9MckZJTeD2g

2006.07——2009.11，临安市委书记

2009.11——2014.01，临安市委书记（副厅长级）。

2014.01—2014.09：杭州市京杭运河综合保护委员会主任、杭州市运河综合保护开发建设集团党委书记、董事长‌‌

2014 年 9 月：因涉嫌严重违纪违法接受调查

2014 年 12 月：被开除党籍和公职（双开）

2016 年 5 月：因受贿罪被判有期徒刑 12 年并处罚金 60 万元

（同人山庄会所，全景）

以下信息来自同人山庄业委会公众号相关文章，未进一步考证，但让人匪夷所思，所以转过来。

3、王贵金

2000年到2011年，临安市建设局局长（2011年临安人代会免去其建设局局长职务）

网传：曾担任同人山庄开发指挥负责人，2007年主动辞去建设局局长之职。据说现在裸身国内，被限制出境。

（同人山庄会所，酒店入口）

网传：其子为王列峰，时为同人山庄开发商临安同人置业副总经理哦，但王列峰名下还有三个建筑公司，还承包了同人山庄不少工程。

难道传说中的，上阵父子兵吗？

（同人山庄会所，外景）

网传有个王列峰，旅居泰国，在清迈做康养别墅——云和怡养——项目开发，吸引不少老人投资泰国养老（还宣称可移民养老）。

凤凰歌谣邀请函（内部文件）

网址：https://mp.weixin.qq.com/s/y32GctRlbvurP2DaocszvQ

文中的王列峰，参与泰国清迈康养别墅事务，是总后勤组的。

迈村的这群国人书写着自己的故事

网址：https://mp.weixin.qq.com/s/fdafpexmsHnrIuAnX8_RnA

文中的王列峰，被奉为“当代侠士”和“神仙眷侣”，此人也乃为浙江人士。不论是否是同一人，这都是神奇的，这都是魔幻的。

（同人山庄会所，外景）

网传，这个康养项目也资金断裂，不少老人血本无归。

4、杨卫国

2011年到2019年（待核实）：临安市建设局局长

2019年：被杭州市纪委监委处以党内严重警告处分

网传：其有一子，叫杨紫东。

同人山庄业委会公众号，也有相关爆料，但是和会所确权无关，从其披露信息看，可能涉及整个项目容积率调整事宜。

草根只关注公建配套确权，这或许与其相关性不大，就不多说了。

草根谈

1、住宅小区的公共配套初始登记乱、初始登记难，何其怪哉。

2、住宅小区公建配套的确权难、维权难，何其怪哉。

纯住宅用地，立项为住宅公建配套，最终悄然披上“商业服务”的外衣，这魔幻过程，如何炼成的？

（同人山庄楼盘鸟瞰图）

或许答案在此：国土、住建、规资领域，贪腐情况高发，原因很简单：这些部门职能，动辄涉及巨额资金，各种指标调整都带来巨大经济利益变化，拥有难被约束的权利，极易被腐蚀拉拢，进而参与到权钱交易中。

此业委会收集了大量详实的证据，履职申请、行政复议、行政诉讼都做了，但会所依旧处于确权迷雾中，全体业主无法享有规划配套公建带来的居住便利。

（同人山庄活动中心）

据说同人山庄业委会不服一审判决，已提起上诉，希望各级职能部门，心系民众，勇于面对，还原事实真相。

法不能向不法让步，很多人苦等真相已太久了！

（本文确权法理研讨，所有信息均来自网络，未经亲自查证，请勿过度解读）