山东
齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 孟杰
近日，济南市自然资源和规划局出台《加强低效用地再开发加快城市更新推动城市内涵式高质量发展的若干措施》（以下简称《措施》），立足存量发展新阶段，紧扣城市更新行动要求，围绕“规划—指标—征储—供地—审批—登记”6个环节出台政策措施，构建“六维一体”全链条要素保障体系，为低效用地再开发和城市更新提供覆盖全流程的系统性政策支撑。
在规划层面，《措施》提出从安全、创新、协调、绿色、开放、共享6个维度评价城市规划实施绩效，统筹优化存量空间布局。探索城市更新项目“定制规划”，支持区县政府、市属国有企业等项目承接主体结合城市更新需求制定地块规划方案，自然资源部门提前介入技术审查。同时，深化控规分层编制机制，片区控规强调“总体控制、总量控制、全要素控制”，街区控规突出“定性、定量、定位”，控规未覆盖区域可启动街区或地块控规编制。支持用地混合和设施兼容、交通设施复合利用等。
在指标配置方面，《措施》提出建立健全增存盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。同时，对符合条件的基础设施、民生、产业等项目实行新增建设用地指标预支，保障急需开工项目。完善耕地占补平衡管理，经依法批准但实际未使用的建设用地可撤回用地批准文件，涉及的占补平衡指标仍然有效。
在征地储备环节，《措施》明确在国土空间规划确定的城镇建设用地范围内，因成片开发征收土地的，不再单独编制土地征收成片开发方案，按照“一张图”确定的用地范围并联开展征地前期工作。深化用地用林用草联动审批，推行“一窗受理、并联审查”，由区县自然资源主管部门统一受理申请，通过审批平台同步分发至相关部门。由区县政府牵头组织联合踏勘，一次性完成现场核查外业，大幅提升行政流转效率。妥善处理历史遗留用地问题，第二次全国土地调查和第三次全国国土调查均认定为建设用地且符合规划用途的，可按建设用地办理征收。
在供地环节，《措施》提出推行“带方案出让”，市政基础设施、轨道上盖、工业仓储、城中村改造等项目可提前开展设计方案联合策划审查，实现“拿地即开工”。支持土地使用权人自主实施低效用地再开发，可协议出让办理用地手续，利用自有存量建设用地改造的地下部分建筑面积按评估价格减半收取土地出让金。探索土地短期开发利用，在符合环保和安全要求、不影响远期规划实施前提下，支持利用空闲建设用地开展短期开发利用。支持空间分层复合利用，利用立交桥及高架桥下空间、城市道路地下及上跨空间设置公益性设施和便民服务设施，符合条件的可分层供应、分层确权。
在审批管理环节，《措施》明确建立“存量土地资源池”，将批而未供、闲置、低效、政府储备等存量土地统一入库管理、动态更新。实施存量优先选址硬约束，凡拟选址区域及周边存在可满足项目需求的存量土地的，原则上应优先选择存量土地，确无合适存量方可启动新增选址。支持既有建筑功能转换，探索建立功能转换正负面清单，变更为商品住宅以外的用途有效期为5年，续期不超过10年，确需长期使用的按转换后功能变更规划条件并按规定缴纳土地出让金。建立存量低效用地过渡期使用机制，发展国家、省、市支持产业的，5年内可享受不改变用地主体和规划条件的过渡期政策。
在不动产登记环节，《措施》提出推行建设用地使用权量化登记，将整宗土地使用权按房屋建筑面积占宗地总建筑面积的比例进行量化并予以登记，实现房屋所有权与其对应的建设用地使用权份额一体登记、一体变动，支持企业利用未建设部分的土地份额办理抵押登记。推行“验收即发证”模式，实现竣工验收与不动产首次登记并联办理。深化不动产单元代码“一码关联”，纵向贯通用地预审、规划选址等全流程，横向关联税务、抵押等环节。
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