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墨尔本房市降温趋势仍在持续。最新数据显示，近三成挂牌住宅已经下调售价，不少房产最终成交价比最初挂牌价格低出数万澳元。业内人士认为，墨尔本已成为本轮澳洲房地产市场调整最明显的城市，而且下行压力仍未消退。
房产数据机构Spachus最新分析指出，目前墨尔本约29%的在售住宅已经降价挂牌，而且这一比例还在持续上升。相比之下，悉尼降价房源占比最高约为12%，明显低于墨尔本，显示维州市场正承受更大的调整压力。
Spachus创办人Phil Seymour表示，虽然墨尔本部分热门区域仍有房屋以高于挂牌价成交，但整体来看，大多数住宅都面临价格回落。其中，公寓市场表现最弱，成为降价最明显的物业类型；而靠近市中心的联排别墅由于供应相对有限，竞争仍较为激烈，算是目前少数表现较稳定的板块。
数据显示，过去三个月，墨尔本住宅实际成交价中位数比最初挂牌价格低约23,750澳元。进一步细分来看，约27.5%的独立屋已经降价，平均降幅约14%；28.5%的公寓降价，平均跌幅约12.5%；超过四分之一的联排别墅同样调整价格，平均降幅接近20%。
除了墨尔本，其他地区也开始出现不同程度的降价现象，包括悉尼平均降价约70,000澳元、中央海岸75,000澳元、卧龙岗50,000澳元、Geelong约45,500澳元，以及阳光海岸约40,000澳元。不过，Seymour认为，墨尔本的降价情况持续时间最长，也最具代表性，很可能是本轮全国房市调整最早出现的城市。
他指出，墨尔本市场近年来受到多项因素共同影响，包括疫情结束后部分居民外流、维州针对投资房及附属住宅税费政策调整，以及提高Airbnb等短租平台税费，都削弱了投资者入市意愿。随后，2026年加息以及联邦预算案进一步加重市场压力。
预算案收紧资本利得税折扣及负扣税政策，希望为首次置业者创造更公平的竞争环境，但也导致投资者明显减少。Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，自预算案公布以来，全国拍卖市场参与竞价的投资者数量下降约31%。
数据显示，在预算案出台前，投资者约占所有买家的24.3%；截至6月27日的四周内，这一比例已降至20.7%，创下2026年以来最低水平，反映投资需求明显降温。
Seymour表示，墨尔本其实早在2026年以前就已经历房价停滞甚至轻微下跌，但今年出现10%至20%降幅的房源明显增加，跌势比过去更加明显。他认为，如今悉尼、中央海岸等市场也开始跟随调整，不过墨尔本始终走在全国下跌趋势前面。
另一方面，Cotality最新拍卖数据显示，虽然近几周成交数量略有回升，但整体市场仍未恢复活力。上周墨尔本共举行707场拍卖，较前一周增加18%，但较去年同期仍减少10.1%；初步清盘率仅54.6%，已连续第四周维持在50%中段水平。
悉尼方面，上周共有433场拍卖，数量较前一周减少2.3%，同比下降27.5%，不过初步清盘率回升至56.1%，较此前一周明显改善。
截至目前，Cotality数据显示，墨尔本房价同比下跌2.2%，跌幅高于悉尼的1.4%。Seymour认为，预算案只是加快了市场调整速度，并非房市下跌的根本原因。他表示，早在2023年市场就已经开始进入调整阶段，而到了2025年底，墨尔本和悉尼房市放缓迹象已越来越明显，只是当时并未受到太多关注。
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