地产观潮丨从豪宅到普宅，“全款买房”的人多了

“全款买房”的人在变多。

今年以来，全国多地楼市展现暖意，政策端持续释放的优化信号，让市场预期逐步企稳。一个值得关注的变化正在悄然发生：在首付门槛降低、公积金政策持续松绑的环境下，越来越多的购房者主动选择降低杠杆，甚至直接以全款方式完成置业，而且这个趋势正从高端豪宅市场传向普通住宅市场。

200万元以内的房源占比高

今年，高端豪宅市场成为引领市场的主力，全款买房的比例也明显增加。记者近期在深圳走访时发现，多个豪宅项目热度不减，去化表现持续亮眼。位于深圳湾超级总部基地的一处豪宅公寓项目，自去年12月首开便创下当日认购超七成的成绩，该项目相关负责人向记者透露，这批认购客户中，超九成买家都选择了一次性付款。

(深圳新房项目营销中心。 吴家明/摄）

不仅是豪宅，普通住宅市场的全款买房比例也在逐步增加。据深圳贝壳研究院监测，今年上半年深圳二手房全款买家成交占比达到25.3%，较去年同期扩大6.3%。其中，总价200万元以内房源在全款成交中占比高达44.7%。无独有偶，广州市房地产中介协会发布的6月市场数据也印证了这一趋势：当月广州二手房按揭购房比例仅为45.08%，较5月大幅回落5.82个百分点，按揭占比的明显收缩，恰恰对应了全款及低杠杆购房群体的扩容。

买房收租是否划算？

驱动这一趋势的核心逻辑之一，是高租金回报率的吸引力逐步提升。记者在走访时发现，不仅是传统的商务公寓，越来越多普通住宅的租金回报率也远远超过大型银行定期存款利率，甚至直逼房贷利率。因此，全款买房收租也成为部分购房者的选择。

居住在深圳的程浩（化名）最近有一笔5年前的大额存单存款到期，在利率走低的环境下，他将目光投向了此前被搁置的购房计划。“之前的大额存单年利率超过4%，现在的利率已经不到2%。”他表示，“我也不擅长其他高风险的投资，所以决定先买个小户型出租，以后拿来自住似乎也是不错的选择。”记者在深圳福田区、罗湖区走访时发现，由于单价及总价相对较低，即使租金水平相近，许多商务公寓的租金回报率通常更具吸引力，甚至超过4%。

深圳贝壳研究院的调查也显示，不少购房者购置类似房产用于出租获取收益、给长辈养老等居住需求，出于控制持有成本的考量，更愿意一次性结清房款。

中国（深圳）综合开发研究院金融发展与国资国企研究所执行所长余凌曲表示，从名义利率和实际利率对楼市的影响来看，一方面买房收租的回报率相对银行存款的名义利率有优势，让小面积住宅及商务公寓受到青睐。另一方面，实际利率较高情况下买房者或以自有资金投入为主，主动降低杠杆水平。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也对“买房收租”提出一些建议。他认为，租赁市场进入存量时代，存在供应量大、租客主导市场等特性。目前，市场上确实有一些房产由于前期价格超跌，租金回报率还不错，但购买这类房产，最好是一次性付款，而且必须是中短期内不用且没有稳定投资渠道的资金。在区位选择上，重点关注中心城区、地铁站一公里范围内以及就业集中的区域；物业选择上，最好是小面积的次新房，或者楼龄虽长、卖相虽差，但可以通过“少投入”的装修来提高溢价率。此外，出租房产也要考虑可能存在的空置、租客到期要求降租金等情况，算收益率时也要把税费、中介费等各种成本都加进来，做出理性的判断。

成交结构将迎来优化与重构

除了买房收租，多地大幅调高公积金的贷款额度，也让公积金成为许多购房者的优先选择。多位受访的购房者表示，目前购房还是会控制贷款金额，优先把公积金贷款额度用足。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这背后其实存在一些结构性原因，比如部分城市的二手房市场，公积金贷款的支持力度很强，很多购房者在使用了首付款和公积金贷款后，基本上就能够比较容易地买下房子，这个时候可能也会分流一部分商业银行贷款的需求，这也体现出公积金对于支持住房消费的力度。

有业内人士表示，全款买房比例的持续攀升，代表着市场购房观念已经逐步趋于理性，房产的居住属性也在慢慢回归主导位置，依靠高杠杆撬动多套房产的置业逻辑，已经不再适配当下的市场环境。刚需小户型、低价洼地片区成为全款交易的核心区域，也印证了轻资产、稳配置的置业需求正在主导二手市场走向，市场成交结构也将随之迎来更长期的优化与重构。

责编：李丹

校对：盘达

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