备案两室卖四室，公共平台变私享花园，济南一楼盘赠送面积藏玄机

齐鲁晚报•齐鲁壹点记者 王皇

近几年，住宅产品持续创新升级，以“四代宅”为代表的新一轮产品迭代加速推进。记者调查了解到，今年济南楼市有超过6个项目在售，有楼盘150万元以内即可购得。去年3月印发的《济南市建筑工程容积率计算细则》明确，符合条件的“户属空中花园”不计容积率，为四代宅带来利好。更大的使用面积让居住更舒适，但近日有购房者向齐鲁晚报·齐鲁壹点反映，位于济南王舍人片区云上森语项目的“赠送”像变魔术：备案是两室，承诺交房时能扩大改造成四室；奇数层北侧“空中花园”看起来是“户内使用”，却同步在公共楼梯开了门。这样的“赠送魔术”，是提高得房率的“好设计”，还是暗藏玄机？记者进行了调查。

“四室”户型购房合同只有“两室”

设备平台、外探隐私板变卧室

云上森语项目主打150万元以内即可入手四代宅，吸引了众多刚需购房者。项目有约100平米、112平米、122平米和145平米多种户型，不论面积大小，备案均为两室，却以能再“赠”2个“卧室”为核心卖点。

“购房合同里是两室两厅，赠送的‘卧室’不在备案图纸里，心里真没底。”一位到访过项目的购房者表示。

记者以购房者身份实地探访。售楼处各户型立体模型北侧均无卧室，为L型半开敞阳台。项目置业顾问主动介绍，所有户型充分了解济南去年出台的容积率新规，报规时都是两室两厅，通过规划核实后，在交房前开发商将统一用玻璃封闭北侧设备平台和半开敞阳台，改造出两个卧室，交付时变成四室，其中100平方米户型会改造出一室，交房时为三室。地面同步铺设地暖。“赠送面积不在房产证体现，也不用交物业费、暖气费和维修资金。”置业顾问说。

记者现场看到，122平方米样板间展示了奇数层改造后的效果：北侧改造出的两间卧室分别约10平方米和9平方米，北立面为落地玻璃窗，其中一间有玻璃门，通往类似空中花园的露台。

置业顾问手机出示了带有“过程稿”水印的112、122平方米改造户型图，图中标出了新增卧室的位置，为四室户型。但当记者细看售楼处纸质户型单页时，发现同一位置只是两个相互垂直、外围并不齐平的方框，“补齐”凹处的是一个L型虚线框。

追问之下，置业顾问坦承：虚线框报规时是“外探隐私板”。封闭北卧室时，奇数层需占用部分北侧露台地面，偶数层则需用上外探隐私板，与设备平台、半开敞阳台的地面共同构成“赠送卧室”的地面。记者向开发商济南广厦盛昌置业有限公司核实，但截至发稿前未获回复。若后续以此建设，所谓“赠送卧室”，不仅要改变原设计功能，还要将外探隐私板改作卧室承重地面。

对于“是否会带来风险”的疑问，置业顾问表示交房款后签订购房协议时，开发商会与购房者同时签一份改造协议，写明北侧将由开发商统一改造。“每户都赠送，不影响邻居，城管为什么要管？”置业顾问坦言，网签合同中不提改造事宜，改造协议也不会承诺改不成的后果。“改造协议需确定购房后，交款前夕才能给看。”

有购房者表达担忧：“开发商给增加卧室当然好，但改变相关用途后，荷载安全有没有问题？验收后交房前擅自改造，会不会有违建风险？会不会影响办证？改造后的结构安全谁来保障？”他直言，若房子最初设计时就把风险隐患推给业主和政府，这种“赠送”简直是“埋坑式”赠送。

奇数层北侧“空中花园”看似户内私享

实为公共绿化空间，不能私属各户

除“两室变四室”外，项目的空中花园设计也暗藏风险。

在售楼处和样板间，置业顾问介绍，偶数楼层南侧、奇数楼层南北两侧都赠送大露台。奇数层北侧空中花园、厨房和“赠送”的卧室相连，看似是户内空间的自然延伸，但记者在置业顾问手机中的“过程稿”户型图里发现，奇数层北侧空中花园，不仅能从“赠送”卧室进入，楼层公共楼梯间还有一扇门。而在样板间内，这扇门没有被明显标示，现场介绍时置业顾问也未重点提醒。

立体户型模型虽在北侧制作了楼梯间通往空中花园的门，但该位置靠墙放置且处于下层，较难发现。在纸质户型宣传单页上，这处北侧空中花园更是仅有楼梯间入口，并无户内直达通道。

记者追问下，置业顾问解释，这处“技术性露台”是公共绿化平台，公共楼梯间确实有门，交付时没有锁舌。“后续会签改造协议，明确平台为奇数层业主专属，在户内北侧卧室开门供业主使用。交房后可以从户内安上锁舌，锁上楼梯间的门。”

有购房者对此深感不安：“楼梯间的门能不能上锁太关键了。要是不锁，外人可以从公共楼梯直接走到家里‘卧室’玻璃门前，安全怎么保障？要是能锁，就等于把公共空间变成私人空间，是否允许？”

记者了解到，同户型南侧的户属空中花园，奇数层比偶数层面积小不少，但售价相差无几。“有人觉得奇数层多送北边空中花园，所以主动选择奇数楼层房源。但如果这处空中花园本质上是小区公用的，那后面使用就埋下了隐患。”一位看过房子的购房者说。

楼梯通往奇数层北侧空中花园的门，真能从户内锁住变成私用吗？

济南市自然资源规划局第三分局工作人员表示，该项目作为四代宅，有户属空中花园和公共绿化平台两类设计。南边的户属空中花园属于每户，从家里进入；奇数楼层北侧是公共绿化平台，通高要达到两层，所以隔一层才有一个。规划审批时，该公共绿化平台不能从家里进入，需从公共楼梯间进入。“奇数层北侧的空中花园审批时是公共空间，并不私属于各户。如果开发商说家里能进，应该是他们后期想要自行改造。”

济南市房地产业一位不愿具名的业内人士解释，济南的容积率新规中，符合条件的户属空中花园不计容，但每户仅能有一处。该项目利用开敞式公共绿化平台增加奇数层户内空中花园使用面积，忽视了公共绿化平台是为便利全楼业主设置的公共活动空间的设计初衷。公共绿化平台必须保证业主们都可以从公共空间进入，与户属空中花园有本质区别，是为了增进邻里交流而设置，该平台整层甚至全楼的业主都能进入，能增加社交空间。“本质是公共属性，所以明确了不能分割，从公共区域必须可进入。”

一边是将设备平台和隐私板改造成卧室，一边是将公共绿化平台包装成私人空中花园，云上森语项目的“赠送魔术”，在看似提高得房率的营销说辞下，其实暗藏风险。

住宅项目规范明确

住宅主要使用功能不应擅自改动

记者查询发现，全部条文必须强制执行的《住宅项目规范》在结构一章明确规定：住宅建筑承重结构、主要使用功能和建筑外观不应擅自改动。

前述房地产业内人士分析，去年出台的《济南市建筑工程容积率计算细则》给出了更多优惠政策，如赠送不大于5平方米的设备平台，符合条件的半开敞阳台、封闭阳台赠送一半面积，赠送四代宅一个符合条件的户属空中花园。此外，根据此前的相关规定，符合条件的凸窗（飘窗）平台等也算作赠送面积。

“各类赠送面积都有明确的使用功能，不应改变用途。”该业内人士解释，设备平台是为满足中央空调等大型设备需要，并预留未来新增设备放置空间；外探隐私板是为保护上下楼层隐私、遮挡视线而悬挑出建筑外墙的构件。“把它们改成卧室地面，荷载和使用功能完全不同，可能存在隐患。若后续有人投诉，可能为业主带来麻烦。”

记者以购房人身份咨询历城区城管局，工作人员表示，城管主要依据购房合同和不动产登记证，如果交房后出现了未落到合同和权证上的结构，不论是否为玻璃封闭，都不可以。“不要只听开发商的口头承诺，改造协议也不能作为判断依据。”该工作人员提醒。

记者以购房者身份咨询济南市自然资源规划局第三分局时，相关工作人员解释，规划核实要求实际建设与审批一致，项目北侧规划的是有护栏的半开敞空间。若规划核实通过后，再出现不合规改动，后续可向城管部门反映，规划部门将协助提供材料。“从现在看，如果用玻璃封闭北侧，会对外立面产生影响，有一定风险。如果真的要封闭，涉及整个小区，开发企业在规划核实前就应进行相关申报。”

链接：容积率政策提高得房率

赠送的面积仍需引导合理使用

虽然《济南市建筑工程容积率计算细则》给出了不计容或减半计容的各类优惠条款，但赠送的面积作何用，仍需引导。地产业内人士表示，有的小区设备平台变成了带窗北阳台，准备放洗衣机，但设备平台交付时一般不预留水电，也很少设计污水管道，业主后期改造有不少麻烦；部分楼层的飘窗本身承担了承重功能，不能随意砸掉；部分业主在电梯厅吃火锅、烧烤，殊不知这里是消防的重点区域，旁边多是通往楼梯间的常闭式防火门，不应该有明火；有的业主在电梯厅做了不可移动的柜子，这也可能会影响部分电梯设计时的担架进出半径。

“赠送面积的初衷是好的，但不少开发企业在销售时更多强调得房率，缺少对相关赠送面积合理使用方式的引导，也给后续使用带来一定困扰。”

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