贝莱德盯上了新加坡租房市场！96%入住率背后，藏着一个千亿机会

你刚来新加坡，在找房子。

预算有限，想找个离地铁近、不用自己操心水电网络的住处。

你刷到了共居空间（Co-living），月租2000新元左右，全包——水电、网络、每周保洁。

你觉得挺合适，签了合同。

但你不知道的是——

这间房，可能已被全球最大资管公司贝莱德盯上。

01

138亿美元

正在涌入租房居住领域

根据凯德集团（CLI）数据，2025年，亚太地区租房居住领域的投资额达到138亿美元，同比增长38%。这是除了养老地产之外，增长最快的房地产板块。

这个领域是唯一在新冠疫情、2022到2024年全球加息周期中，投资规模仍然保持正增长的房地产板块。

换句话说，经济不好的时候，大家反而更愿意把钱投进“住的地方”。

全球最大的资产管理公司贝莱德，现在把新加坡列为亚太最具吸引力的两大居住市场之一。

其亚太房地产负责人哈米什·麦克唐纳说：“新加坡虽然市场小，但正在快速机构化，有吸引人的增值潜力。”

保德信旗下资管公司PGIM，已经在亚太居住领域部署了18.5亿美元，其中超过一半投在了澳洲、日本和新加坡。

为什么？

因为新加坡的共居市场（Co-living）正在快速扩张：2023到2025年间，共居房间库存增长了17%；2022年到2025年8月，该领域吸引了14亿新元投资。

更关键的是，据房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）估算，共居领域目前只占新加坡整体居住市场的3%左右——这意味着才刚刚开始。

02

你的“租房”

是资本眼里的“印钞机”

共居为什么能吸引这么多钱？

因为数字太漂亮了。

先说入住率。

新加坡共居生活运营商Coliwoo，在2025财年的平均入住率达到96.1%。另一运营商The Assembly Place（TAP），则连续多年保持90%以上的入住率。

96%是什么概念？几乎满租！

要知道，传统公寓能达到80%就算不错了。

再说回报率。

传统私宅的租金回报率是多少？

2.5%到3.5%。但共居项目在核心区域可以做到6%到10%——是传统租赁的两到三倍。

2025年11月，Coliwoo在新交所主板上市。2026年1月，The Assembly Place在凯利板上市。两家公司合计市值约3.77亿新元。

短短几个月，两家共居公司接连上市——这表明市场非认可这种商业模式。

根据2026年6月的报道，贝莱德曾对新加坡中央商务区一家304间客房的酒店进行独家尽职调查，估值约3.3亿新元。

租赁住宅运营商Weave Living也在新加坡和香港大规模收购服务式公寓资产，其在新加坡的投资组合已扩展至约500个单位。

资本正在跑步进场。

03

你住的房间

为什么这么值钱

你可能会问：不就是租个房间吗？凭什么这么赚钱？

答案藏在“共居”这两个字里——它不是“合租”，是一种全新的居住产品。

传统租房模式：

你租一整套，自己找房源、自己买家具、自己处理水电网络、自己跟房东扯皮。月租3600新元起。

共居生活模式：

拎包入住、全包价格、有社区活动、有保洁、有灵活租期。月租1500到3000新元。

对租客来说，省心；对资本来说，这是一门可以标准化的生意。

更重要的是，需求端在爆发。

国际学生占共居住客的比例高达40%。NUS、NTU的宿舍僧多粥少，很多学生根本排不上。

私宅太贵，一套两居室月租3600新元起。组屋限制多，手续复杂。

共居正好卡在这个需求缺口上。

除了留学生，新加坡单人家庭在增加，家庭规模在缩小，跨国流动也在加剧。

一个人住，不需要整间公寓，但也不想住得太孤单。

此外，政策端也在发力。

新加坡政府还推出了专门政策——21到35岁的本地年轻人可以在部分共居项目中享受租金折扣，其折扣力度高达30%。

土地管理局自2022年以来，也已推出12项允许共居概念的项目供招标。

需求在变，政策在变，资本在变。

04

共居运营商巨头们

都在做什么

Coliwoo的目标是2026年底前将房间数增至近4000间。The Assembly Place目前管理超过3400个房间，市占率34%，是本地最大的共居运营商。

The Assembly Place正将东陵路的凤凰园改造成新加坡最大的共居社区，超过700个居住单位，配有健身房、水疗中心、冥想空间、餐饮和社区零售。

这不是“宿舍”，是一个完整的社区。

SC Capital的创始人谢崇洲（Suchad Chiaranussati）说：日本和澳洲的传统居住资产价格已经太高、收益率被压缩了，资本正在寻找“下一个可以机构化的细分领域”。

新加坡的共居，就是这个“下一个”。

05

这对你

意味着什么

你也许会说，这些巨头们的事情，跟我有什么关系？

这还真和我们普通人直接有关！

第一，有了更多选择。

资本涌入意味着更多共居项目会冒出来。

以前你可能只知道一两个品牌，现在则有Coliwoo、TAP、lyf、Habyt、Cove等五大运营商，合计可提供超过1万个房间。

第二，价格不一定涨。

供给多了，竞争多了，价格会更便宜更稳定。

这不是“共居要涨价了”，是“共居正在从小众走向主流 ”，这意味着共居会更具普惠性。

第三，你的房东可能变了。

以前你租房，房东是个人，以后你租房，房东可能是上市公司、是私募基金、是贝莱德。

这不是坏事——因为机构房东更规范、更专业、更不容易跟你扯皮。

对租客来说，最大的变化是：你有了更多选择，而且这些选择正在变得越来越好。

你租的那间房，你以为是一个落脚的地方。

但在贝莱德眼里，它是亚太138亿美元“居住投资”浪潮中的一环；在Coliwoo和TAP眼里，它是96%入住率、6%到10%回报率的优质资产。

这不是什么坏事，只是一个正在发生的事实。

对此，我们需要做的是迎接这种变化以及如何让自己更好地生活，而不是过度担忧。

那么，回到现实——你是否居住过共居空间？月租多少？评论区聊聊你的租房故事吧！