谢逸枫：颤抖吧！上半年卖地收入大跌，不足一万亿元

文/谢逸枫

7月22日，一组数据显示，上半年全国卖地收入（国有土地使用权出让收入）9778亿元（前5月8048亿元），同比下降31.5%（前5月下降28.7%），跌幅比上月扩大2.8%，意味着卖地收入跌破10000亿元，堪称史无前例的暴跌。

上半年全国土地收入的绝对值，创下2021年同期最低收入纪录。2023年-2024年同期跌破1.9万亿元、1.6万亿元，2025年同期首破1.5万亿元。2026年同期跌破10000亿元，同比跌幅31.5%，比2025年同比下跌6.5%,跌幅扩大25%。

尽管上半年全国卖地收入跌破10000亿元，从地方收入的结构来看，占地方财税收入依然高，特别是一线二线和三四线城市，堪称一部史诗级最成功的土地财政学、经济学。土地是财富之母，是一个城市、一个国家的最大原始财富。

上半年全国卖地收入大跌，归根结底是房企在建项目开发和在售项目销售缓慢、地方土地供应大幅度紧缩、房企因销售低迷及债务和融资压力导致拿地谨慎、减少，以去库存为主，民企大多停止拿地，城投退出抢地阵容。

其一是上半年全国一般公共预算收入12.1047万亿元，一般公共预算支出14.3329万亿元，意味着着钱不够花。实际上财政赤字规模从2021年4.38万亿元升到2026年的5.89万亿元，比2025年增加2300亿元，说明土地收入下降对地方影响大。

目前来看土地收入下降对地方的影响非常大，首当其冲的是地方财政收入减少，影响财政状况和运行。其次是城市基础设施建设受阻，影响城市建设和居民生活质量。再次是公共服务投入减少，影响教育、医疗、社会保障等公共服务。

最后是经济发展受阻，影响政府投资、融资能力。土地市场需求减弱，经济发展放慢，一定程度上增加地方债务。综上所述，土地出让收入下降对地方政府、城市建设、公共服务和经济发展等多个方面都会产生不良影响。

其二是上半年全国卖地收入9778亿元，同比下降31.5%，占到上半年全国一般公共预算收入12.1047万亿元的8.0%（前5月8.0%）。2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%、2025年19.92%。

2021年上半年-2026年上半年全国卖地收入分别为34436亿元、28279亿元、18687亿元、15263亿元、14271亿元、9778亿元，增速分别为同比上涨22.4%、下降31.7%、下降20.9%、下降18.3%、下降6.5%、下降31.5%。

2026年上半年全国卖地收入9778亿元，对比2021年上半年全国卖地收入3.4436万亿元，数据上来看，土地收入下降的程度，堪称腰斩。值得注意的是上半年全国卖地收入同比下降31.5%，对比2025年同期同比下降6.5%，跌幅扩大25%。

2020年上半年-2021年上半年卖地收入连续三年突破三万亿元后，2022年同期跌幅3万亿元、2023年同期跌破1.9万亿元、2024年同期跌破1.6万亿元，2025年同期跌破1.5万亿元，到2026年同期跌破10000亿元，土地收入下降速度超预期。

这是土地财政迎来重大变化的信号，意味着土地增量转向存量，新增土地供应减少和去库存周期内，土地收入正式见顶进入下降周期。尽管土地收入绝对值减少，对于部分城市来说，依然是部分城市的地方财政收入最主要的来源。

6月政府性基金收入下降幅度超过2位数，主要是土地出让收入同比下降超过2位数、降幅较上月走阔，是主要拖累项。毫无疑问，房地产销售偏弱的背景下，土地供应大幅度紧缩开发商拿地将仍趋谨慎，土地出让收入将继续承压。

其三是土地收入下降背后，是土地供应的紧缩，股权、城市更新、数据资产收入逐渐增长。克而瑞数据显示，上半年土地市场紧扣“控增量、去库存、优供给”核心导向，整体呈现规模持续缩量、发展质效提升、供给侧稳步优化的运行格局。

中指数据显示，6月300城住宅用地成交出让2993万平方米，同比下降25%。土地出让金1696亿元，同比下降19%。自5月以来，在核心城市优质地块成交带动下，住宅用地出让金规模环比持续增长，同比降幅有所收窄。

2026年上半年300城住宅用地成交1.3亿平方米，同比下降23.7%；土地出让金5946亿元，同比下降31.2%。6月，深圳、北京、广州、杭州、厦门、成都、武汉、长沙等地进行宅地出让活动，核心城市优质地块仍保持较高关注度。

2026年上半年300城住宅用地出让金同比下降31%，TOP20城市鲸吞全国62%的卖地收入。土地出让收入从2021年高点的约8.7万亿，降至2025年约4万亿。政府性基金预算收入占地方总收入的比重已从2021年45.8%降至2025年30.1%。

2026年，各级政府正经历一个根本性转变——从“土地财政”转向“股权财政”，政府本身正在成为新兴产业资本市场的投资人。土地财政是“卖地—花钱—再卖地”的线性循环，股权财政玩的是“投资—退出—再投资”的指数游戏。

存量更新15万亿的“二次城市化”，这是未来的收入来源之一。2026年城市更新正式由地方探索升级为国家级战略。“十五五”期间，城市更新市场总容量预计达15万亿至20万亿元。这是一场“存量时代的二次城市化”。

城市更新的重点包括老旧小区改造需投资8万亿元以上、城中村及危旧房改造约2.5万亿元、地下管网升级约4万亿元、历史文脉保护约2万亿元。规划明确，城市发展要从“增量扩张”转向“存量提质增效”。

当土地不再是城市的核心资产，数据正在成为新的“底层资产”。2024年，全国数据市场交易规模已突破1600亿元，同比增长超30%。城市竞争焦点正从土地资源争夺转向数据价值挖掘能力的比拼。

其四是目前全国各地供地端严控增量的调控方向未变，供地规模收紧的节奏保持稳定，控增量供地方针得到持续落地。最为明显的是供地层级分化鲜明，各能级城市供地精准分化，其中一二线城市总量控制最明显，目的是平衡供需关系。

供地层级分化鲜明，市本级缩量力度显著高于代管县市。市本级宅地计划供应同比下降25%，代管县市降幅仅18%。商品住宅用地市本级降幅19%、县市降幅13%，核心城区减量力度远大于县域，贴合市场去库存核心需求。

各能级城市供地精准分化，一二线控总量、三四线市本级深度调整。一线城市宅地供应同比下降25%，商品宅地微增2%保障核心供给；二线市本级降幅22%，三四线市本级降幅达26%，形成高能级强缩量、低能级缓调整的差异化格局。

头部供地城市数量缩减，核心城市全面执行缩量调控。供地规模超200公顷的头部城市由2025年的15个缩减至10个，北京、上海、杭州等核心城市供地大幅缩量，仅广州小幅微调，供地资源配置更趋精准高效。

目前694个城市，具体包括4个直辖市（北上、重庆、天津）、293个地级市、397个县级市。其中2个一线城市，293个强二线城市和弱二线城市，397个强三四五线城市和弱三四五线城市。所以，头部城市集中在一线城市和强二线城市里面。

其五是上半年土地与房地产相关的税收收入9185亿元（前5月7750亿元）。2020年-2025年全国土地与房地产相关的税收收入分别为1.9694万亿元、2.0793万亿元、1.9216万亿元、1.8538万亿元、1.8537万亿元、1.7726万亿元。

上半年土地与房地产相关的税收收入9185亿元占全国税收收入9.7865万亿元的9.38%（前5月为9.38%）。2020年-2025年分别为13%、12%、11.53%、8.74%、10.59%、10.05%。如包括房地产领域5项税收，占到总税收入12%以上。

说明100块税收收入里面，房地产、建筑业等与房地产相关联的税收贡献约12块钱，意味着全国土地与房地产相关的税收总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收、地方税收的比例更高，对财政贡献、地方收入更高。

上半年土地和房地产相关税收中，契税2019亿元，同比下降14.7%；房产税2782亿元，同比增长6.3%；城镇土地使用税1408亿元，同比增长2.6%；土地增值税2146亿元，同比下降15.3%；耕地占用税830亿元，同比下降3.5%。

其六是上半年全国卖地收入9778亿元（2020年-2025年分别为8.4142万亿元、8.7051万亿元、6.6854万亿元、5.7996万亿元、4.8699万亿元、4.1518万亿元，卖地收入自2021年之后，连续5年保持下降的趋势。

上半年全国土地与房地产相关的税收收入9185亿元（2020年-2025年分别为1.9694万亿元、2.0793万亿元、1.9216万亿元、1.8538万亿元、1.8537万亿元、1.7726万亿元），土地与房地产相关五项税收收入自2021年之后，连续5年下降。

上半年全国房地产总收入1.8963万亿元（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收收入），2020年-2025年分别为10.3836万亿元、10.7844万亿元、8.6070万亿元、7.6531万亿元、6.7236万亿元、5.9244万亿元，连续5年下降。

按照房地产总收入（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收和相关的收入）看，分别占到全国和地方一般公共预算收入、全国财政收入、地方收入更高。这是笔非常庞大收入，除税收的财政之外，房地产对财政收入的贡献非常大。

其七是根据“土地财政依赖度”统计数据显示，即国有土地使用权出让收入除以地方一般公共预算收入，可以看出，地方对土地的依赖不断下降。尽管2003年-2021年全国地方对土地财政依赖逐年增高，2021年后，出现连续3年下降。

上半年房地产收入1.8963万亿元，占全国一般公共预算收入12.1047万亿元的15.66%（前5月15.72%），2020年-2025年为56.77%、53.24%、42.25%、35.30%、30.60%、33.59%，说明占一般公共预算收入呈现边际下降。

上半年房地产收入1.8963万亿元，占地方一般公共预算本级收入6.8807万亿元的27.55%（前5月27.90%），2020年-2025年为103.7%、97.08%、79.09%、65.28%、56.37%、48.52%，说明占一般公共预算收入边际改善放缓。

上半年房地产收入1.8963万亿元，占全国税收收入9.7865万亿元的19.37%（前5月19.12%（2020年-2025年分别为67%、50.39%、51.65%、42.25%、38.42%、33.59%），说明占全国税收收入边际下行趋势。

如加上六项房地产相关税收，税收收入超过9000亿元，加上全国卖地收入的8048亿元，上半年房地产总收入约2万亿元。预计2020年-2025年分别为11.2142万亿元、11.7051万亿元、10万亿元、9万亿元、7万亿元、6万亿元。