地产尚有“新生可期”，建筑业只能“血中换血”

大家好，我是地产高富帅。

在地产江湖经历了近5年的血雨腥风后，行业已经进入了一个新的时代路口。“新房与二手房”进入了一个最优解的循环体系，各自扮演着该有角色。

最值得地产人拍案叫绝的是，近期房地产已经正式被纳入了耐用消费品行业， 这标志着房地产行业的底层逻辑发生了根本性重塑。

7月13日，根据国务院批复并印发的《扩大消费“十五五”规划》，住房首次与汽车、家居家电统一纳入大宗耐用商品消费体系，且被置于首位。

其核心定调含金量十足，住房的‌金融投资属性被系统性弱化‌，回归“居住消费”本质。

未来房产价值评判标准将从“能否增值套利”转向户型品质、物业服务、居住舒适度等实用指标，彻底终结“炒房”逻辑。

行业重心从传统的‌增量开发‌转向‌存量优化与品质提升‌。

未来开发商新房建设的重点，不再是新项目快速销售，而是通过“好房子”建设、老旧小区改造及适老化升级来激发消费需求。

很显然，未来的住宅市场底层逻辑已经完全变化，特别是新房开发已经是属于产品创新迭代的属性，整体行业核心交 易 仍将以二手房为主 。

因此，很大程度上，未来主流开发赛道，一定是属于具备深度产品营造能力的老玩家，住宅开发这条细分赛道已经完全定型，新玩家门槛已急速提升。

另外，行业已经完全进入了核心第二曲线的存量改造时代，城市更新综合运营服务细分行业仍然还有很多机会，全行业进入了比拼“产品与服务”的新时代。

就在房地产行业迎来新生的时刻，恐怕又一个行业已经快顶不住了，与房地产产业紧密相关的“建筑业”已经彻底失衡，大基建时代就此宣告结束。

翻开2026年建筑业上半年业绩报告来看，比房地产更惨的经营数据只是表面，建筑业有着比地产行业更难的转型困局，时代的落幕，不会留一丝情面。

30年“大基建”红利消失背后：产业结构重塑

中国建筑行业曾经绝对是一个超级巨无霸产业，与国内几十年的城镇化建设紧密相连，可以说中国近30年的综合发展离不开建筑业的助力。

看到近期发布的大型建筑企业经营数据，大家就会明白，这一轮建筑业寒冬已经不是一两个企业的问题了。

陕西建工——年营收超千亿、7月11日，陕建股份披露2026年半年度业绩预告：归母净利润1.98亿至2.97亿，同比暴跌71.77%至81.18%。扣除非经常性损益后，亏损7600万到1.14亿。

天健集团 ，预亏 2.8-3.8亿 -775%至-1017% ，去年赚 3.4亿，今年亏 3.8亿

陕建股份 ，亏损 7600万-1.14亿 -109%至-114%，去年赚 8亿，今年亏1亿

华东建筑集团 ，盈利 100-150万 -98.2%至-98.8%，去年赚 8330万，只剩零头

重庆建工，亏损 2.55亿，与去年持平，连续两年亏 2.5亿

中建西部建设， 预亏 1.7-3.3亿 ，由盈转亏，商品混凝土业务塌方

以上都是建筑行业的顶流玩家，很多都是妥妥的特级单位（建筑总包领域的最高级别），也没顶得住行业下滑的压力。

一个更冷的数字，2026年上半年，全国1366家建筑企业进入破产程序，日均约7家退场。

其中有施工总承包特级资质的龙头企业——安徽同济建设、合肥建工、江苏中南建筑、中太建设。

特级资质曾经是行业最高门槛，如今15家特级建企排队进破产程序，涉及债权超560亿。

想当年，经济发展需要产业辅助，产业辅助必然促进城市建设，因此我们需要大批量投入人力、物力、财力到大基建产业。

30年经济发展与基建产业深度绑定，很显然这一时期我们需要快速发展，建筑业又与房地产等行业紧密相连，直接影响着十几亿人口的生活与就业。

那些年，铁路、桥梁、城市道路同时开工，塔吊昼夜转动，混凝土车排队进场，抢工期的口令像战场号令，一声声振奋人心。

那时候，一个施工队长每月能拿到一万多，包工头一年结余几十万不稀奇，甚至连搞建材批发的小作坊也能满仓出货。

更早些，项目资金像洪水，每个工地都被淹在红利里，年终奖、分红、探亲补贴、节日物资，一样没少。

整体来看，建筑业的高速发展其实是用劳动力的简单堆砌产生的价值，人海战术一直都是这个行业的基本运营体系。

另外，建筑业完全是依靠高速运转而成的一套流水线作业，简单来说，就是非常标准化的工作流程，“总包-分包-工人”的三件套模型。

这一套模型完全属于市场红利时代，属于增量时代，唯有不停止的运转，这套系统才能可持续。

过去二十年，建筑行业的分包模式是在一个"永远有钱"的假设下运转的。甲方有钱、总包有钱、分包有钱、工人有钱——每一层都预支下一层的信任。

分包商进场干活是默认动作，进度款晚一两个月不是什么大事，因为大家都知道钱迟早会到，这个假设在前几年已经崩塌了。

不是某一个项目崩了，是整个行业的资金链在同步收紧。

恒大、碧桂园、融创——地产端的水龙头拧死了，往下传导就是：甲方没钱付总包→总包没钱付分包→分包没钱付工人→工人不干活。

这套体系在现阶段产业结构下很显然已经完全崩塌，因为活少了，资金没有那么多了，行业已经养不起这种人海战术体系支撑的庞大产业。

其次，也是现阶段很多建筑企业的核心痛点：庞大的债务，低效的运营体制，体系臃肿繁杂，层级繁多，背负着庞大的人员体系，运营成本、管理成本居高不下。

建筑行业是典型的资金密集型行业，很多企业靠银行贷款周转。收入下滑了，但利息一分不少。

这就形成了一个恶性循环：项目少了→收入少了→还贷压力大了→更不敢接新项目了。

30岁以下的员工已经彻底远离了建筑行业，拼体力时代早已经结束，建筑行业面临技术与产业升级的彻底的价值重塑。

760万人离场后的新战场

看着中国建筑业协会发布的《2025年建筑业发展统计分析》，心里有点发凉。

2025年全国建筑业直接从业平均人数5114.89万人，比上一年足足少了762.47万人，降幅高达12.97%。

这什么概念？一年减少760多万从业者，相当于一个大型城市的人口说走就走。这是一个新的市场信号，建筑行业需要新型生产力，而不是人海战术。

这种变革，本质上是把建筑行业从人力密集型向技术驱动型、效率驱动型转型的必然结果。

数据显示，装配式建造、智能工厂等技术的应用可减少人工22%—90%、提升工作效率20%—40%。

762万建筑人离场，不是行业不要人，而是行业要的人，已经换了物种。中国建筑产业需要颠覆新的价值属性，无论是人才结构还是运营体系。

从近两年破产的几大特级建企不难看出，这些企业倒在了行业升级换新的时代，是其管理水平的自我淘汰，需求少了，不代表没有需求。

随着智能建造推广，像钢结构装配工这样的职业成了“香饽饽”。这些工作不再是简单的“抡扳手”，而是需要看懂三维图纸、操作智能设备，薪资待遇也随之水涨船高。

另外建筑BIM，懂智能化施工装备、具有城市管网、新能源和新材料专业背景的工程师，接下来绝对是建筑行业热门工种。

简单来说，这次行业转型升级淘汰的都是普通工人，或者说是很多主动寻求转行的年轻人，这是任何一个行业都必须面对的。

看到现阶段几大中字头建筑央企的战略转型，其实也不难看出这个行业的一些转变，巨头们已经开启了第二发展曲线。

传统房建与低效基建业务大幅收缩，央企集体转向‌城市更新‌与‌新能源‌领域。

国务院《城市更新“十五五”规划》确立后，八大央企将其视为“生死存亡”的关键赛道，利用资金与运营优势承接老旧小区改造、TOD 开发及工业遗址更新。

通过剥离非核心业务、整合城市运营平台，企业致力于成为“城市发展综合运营服务商”，以长期运营收益替代短期施工利润。

单看中建集团旗下的中建八子近期的一系列工作，中建八个工程局全部新成立城市运营公司，发力城市服务赛道，资产综合运营成为核心业务增长点。

另外，中国中铁、中国铁建、中国中冶等均将海外市场作为增长新极，从传统工程承包向全产业链输出转变，同时严控境外风险，推动海外经营提质增效。

这一轮的基建企业转型，更多的是中字头巨头们的集体转型，与国内房地产开发行业如出一辙，必须先破局，才有希望。

总结：

中国基建，一个影响三代人生活的超级产业，终于迎来了大转折。

一半是冰山，一半是火焰。一个依靠土地红利、金融杠杆和人口红利的旧时代，确实在加速落幕。

红利消失，不代表行业消失。需求在变，赛道在换，规则在重写。

对所有地产人、建筑人而言，此刻最大的清醒，是承认旧地图已彻底失效；此刻最务实的行动，是抛下对昔日荣光的迷恋，重新装备自己，躬身入局。

今天就聊到这里，很期待在留言区看到各位老铁对这个新时代的看法。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂20年 20年猎头从业经历，17年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。