杉杉、百联抢位中西部，各有算盘

来源 · WIN奥莱世界（ID：Outlets World）

作者 · 黎浩然

图片来源 · 如无特别注明，均来源于项目/品牌官方渠道

7月盛夏，持续升温的不止天气，还有奥莱。

在西安，“西北第一奥莱”砂之船（西安）奥莱，刚作为首批商业不动产REITs一员完成上市，杉杉、百联不约而同宣告入局，这也让西安成为全国奥莱密度最高的城市之一。

在郑州，百联奥特莱斯广场7月21日正式开工，这是百联奥莱全国第12座、落子中原的首个轻资产项目，亦是百联奥莱全国化战略关键落子，与武汉、长沙项目形成“中部黄金三角”。而就今年一季度，杉杉奥特莱斯（中牟店）新馆扩建已然动工，巩固站位。

抢位中西部，百联双杀，皆以轻资产之名，成为那个“轻装上阵”的破局者；杉杉填空，掷重金自持，只为守住每一个关键点位，夯实“重仓深耕”霸主之名。

01.

杉杉首入西安

百联郑州、西安“双响炮”

一前一后、一轻一重，杉杉、百联加码中西部，将中国奥莱市场的西进趋势与“中原争夺战”推向高潮。

西安：杉杉摘地、百联签约，大西北成奥莱热土

7月17日，杉杉商业集团成功摘得西咸新区沣东新城核心区一宗约189亩的商业地块，将建设杉杉第24个奥莱项目——西安杉杉奥特莱斯广场。从4月3日签约到正式摘地，仅用时三个半月。

该项目计划总投资20亿元，整体建筑体量约16万平方米，规划超300间商铺，配套超2500个停车位，定位为“奥特莱斯+购物公园”特色商业综合体，拟于2027年9月正式营业。

据规划，杉杉西安项目将采用 L 型特色地块布局，紧扣西安文体新城发展定位，联动西侧城市绿廊、西安国际足球中心、南侧体育馆及周边住宅、商务配套，打造公园化开放式商业街区。

沿 L 型场地错落布局运动中心、烟火市集、中央绿色中庭、梦想舞台四大户外场景，搭配多处景观庭院与沿街绿化休憩区，搭建多层次立体共享社交空间，形成可购物、可运动、可休憩、可打卡的复合体验，形成差异化亮点。

几乎同期，6月5日，百联股份与中建西安幸福林带建设投资有限公司正式签约，以轻资产的形式首进西安，签约落户幸福林带，计划于今年底开业。项目建筑面积约5.7万㎡，将依托幸福林带这一年均客流超2000万人次的AAA级旅游景区，打造“双首层公园奥莱”形态。这也是百联奥莱首次以轻资产模式落子西北，预计2026年底正式开业。

至此，西安已开业奥特莱斯6家，新签约1家，在建3家，将拥有10家奥特莱斯，是全国奥莱密度最高的城市之一。

据赢商网此前报道，作为西北五省枢纽，西安消费辐射力与市场空间潜力诱人。过去十余年间，城市商业集中爆发，诞生多个全国知名标杆项目，带动奥莱赛道投资热潮。

前后累计近20座奥莱项目，征战于此。行业虽未复刻购物中心百花齐放的盛况，却在竞争中完成迭代：从早期无序混战逐步走向格局定型，从砂之船一家独大的单极格局，演变为多极竞合。

郑州：百联杀入中原占位，杉杉深耕郑东

7月21日，郑州百联奥特莱斯正式开工。这是百联奥莱全国第12座、落子中原区的首个轻资产项目，总建筑面积约15万㎡，规划引入品牌300余个，配套近2000个停车位。项目位于郑州中央文化区（CCD），毗邻地铁6号线、14号线双站点，紧邻陇海快速路与西四环。百联股份董事长张申羽在致辞中表示，项目将融合“文商旅体展”，建成15万㎡开放式融合街区。

而于杉杉商业而言，郑州是其重仓之地，是杉杉唯一布局两个项目的城市。2026年第一季度，杉杉奥特莱斯（中牟店）新馆扩建已经开工，预计2027年第二季度开业，总建筑面积5.5万㎡。新馆在业态定位上侧重“数码科技”、“室外体验/功能社交”、“儿童业态”及“配套餐饮”，目标客群也更显年轻化，有望通过补强当前郑州杉杉奥特莱斯项目因可租赁面积不够而欠缺的体验、餐饮等配套业态。

02.

一重一轻

杉杉、百联押注西安、郑州何为？

杉杉与百联不约而同在2026年聚焦郑州与西安，城市选择相同，但前者坚守重资产，后者则选择轻身上阵。

这背后既有对行业趋势的共同判断，也有各自战略路径的迥异选择。

路径分野：杉杉的“重”与百联的“轻”

杉杉在西安西咸新区投资20亿元自建16万㎡奥莱项目，是其重资产模式的典型体现。自2011年宁波开出第一家奥特莱斯以来，杉杉主打“重资产持有+精细化运营”的模式。

截至目前，杉杉已在全国拥有24个奥莱项目，是国内拥有项目数量最多的奥莱企业。待无锡杉杉奥特莱斯成功于今年9月开业，杉杉已开业正式运营项目将达到23个。

于杉杉而言，坚守重资产虽然前期资金压力巨大、回报周期长，但其优势在于绝对的自主权，更标志着杉杉扎根当地、深耕当地的决心。在重资产项目上，杉杉可以完全按照自己的商业理念，从建筑形态（如西安项目融入古城墙美学）、动线规划到业态组合进行深度定制，打造不可复制的地标性项目。

与杉杉的策略相比，作为国资系零售巨头，百联的决策逻辑更为谨慎。在落地城市选择上，百联目前已开业运营的9个奥莱项目中，全部聚焦经济较为发达、消费增长确定性强的华东及华中城市。

因此，在目前国内奥莱投资大热的背景下，百联在对华东之外城市拓张之时，选择连拿两个轻资产项目，既显示其拓张的意欲，亦可以看到了其对华东之外投资的谨慎态度。

当前百联的奥莱战略呈现出清晰的“双轨并行”格局：一方面，继续推进既有重资产项目的建设和扩容提质，包括成都百联奥莱，上海青浦百联奥莱二期、杭州百联奥莱三期、济南高新百联奥莱二期；另一方面，以轻资产模式加速在中西部的布局，参与到西安、郑州项目的开发和运营中去。

眼光一致：为何同时选择郑州与西安？

杉杉、百联都看中了郑州、西安作为国家中心城市的消费潜力，并敏锐地捕捉到奥莱业态正从单一的“品牌折扣店”向“城市微度假目的地”升级的趋势，但二者的底层考量则有不同。

杉杉的逻辑：织一张西北“网”。杉杉并非第一次进入西北，已开出了乌鲁木齐杉杉和兰州杉杉两个项目。

兰州杉杉奥莱更在2025年投资5000万元进行调改升级，蝶变为“西北首座杉顶花园奥莱”。两座西北项目均已运营多年，让杉杉在西北积累了成熟的运营经验和品牌资源。而落子西安这个“西北五省省会”的枢纽城市，则可让杉杉的西北商业网络正式成形——乌鲁木齐扼守最西端，兰州居中策应，西安则成为连接西北与华中的战略桥头堡。一旦西安项目站稳脚跟，杉杉在西北的“三足鼎立”格局将正式形成，形成良好的协同效应。

百联的逻辑：破一道区域“局”。百联的处境则截然不同，其项目集中于华东、华中地区，但在奥莱大热的背景下，仅依靠既有市场已面临增长瓶颈，有较强外拓的需求。以轻资产进入西安和郑州，可让百联以相对较低的成本打破“华东依赖症”，正式走上轻重并举的发展路线。西安是西北门户城市，能辐射陕、甘、宁、青、新、晋六省；郑州则地处中原腹地、全国综合交通枢纽。两个项目一旦站稳，百联则可形成覆盖华东、华中、西北的全国化网络雏形。

杉杉与百联，一个以重资产织网，一个以轻资产破局；一个加固西北防线，一个突破区域瓶颈。路径不同，但殊途同归——谁能在郑州和西安这两个战略支点率先站稳，谁就将在奥莱扩张的大环境下掌握更多主动权。

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