建业地产25亿卖掉“只有河南”，年客流1800万的顶流IP，为何不赚钱？

红星资本局7月26日消息，近日，深陷债务危机的建业地产股份有限公司（00832.HK，以下简称“建业地产”）以30亿元总价，将旗下两大文旅标杆“只有河南·戏剧幻城”和“建业电影小镇”出售给了中信资本旗下的信宸资本。

“只有河南”2025年单年接待超1800万人次、省外观众占比超八成，堪称文旅“顶流”。

然而，客流火爆与财务现实形成鲜明反差，该项目连同电影小镇，2024年、2025年合计亏损近1.48亿元，人气并未转化为盈利，反成集团沉重的财务负担。

建业8折出售河南顶流文旅项目

发文称“活下去，比什么都重要”

近日，建业地产一纸公告，宣告了河南两大文旅地标的易主。

公告称，公司联合旗下平台，将“只有河南·戏剧幻城”及“建业电影小镇”100%股权打包出售给中信资本旗下的信宸资本，总对价30亿元。其中“只有河南”作价25亿元，电影小镇作价5亿元。

这两大项目曾是建业地产创始人胡葆森倾注心血之作。公开资料显示，“只有河南”由建业地产联合导演王潮歌打造，2021年开城，拥有21个剧场，是国内规模最大的戏剧聚落群之一。截至2025年底，累计接待游客5800万人次，2025年单年接待超1800万人次，省外观众占比超80%，堪称文旅“顶流”。电影小镇于2019年开业，集电影场景游览、民俗体验于一体。

然而，客流火爆与财务现实形成鲜明反差。公告显示，两大文旅项目2024年、2025年税后分别亏损6282.27万元和5529.67万元，连续两年经营性亏损。

两大文旅项目2024年、2025年税后分别亏损6282.27万元和5529.67万元 图片来自上市公司公告

此次也是折价出售。从交易价格看，截至2025年末，两大项目合并备考账面净值40.25亿元，30亿元出售价相当于打了8折。

国家高端智库CDI资深研究员宋丁告诉红星资本局，建业曾是河南最具影响力的地产企业，风光无两。但近年来全国地产下行，建业也出现了债务困局。过去二三十年“地产涵养文旅”的商业模式“靠地产快速回笼资金，反哺长周期的文旅项目”，这种商业模式已被打破。地产端自身还债尚且吃力，已无力支撑文旅，这是建业此次折价出售两大项目的基本原因。

建业地产的公告确认，本次出售将产生账面亏损约12.16亿元。优先清偿标的存量负债约13.74亿元，扣除税费等成本后，集团实际净回笼约7.05亿元，定向用于保交楼与债务重组。

红星资本局注意到，7月24日，建业集团官微发文，提及出售只有河南、建业电影小镇之事，其中写到“企业的命脉，终究握在自己手中。活下去，比什么都重要。”

客流爆棚，为何赚不到钱？

业内人士：文旅项目15到20年回本

“只有河南”被出售的消息传出后，消费者与游客更关心的是价格和体验感是否会改变。

“整个体验感很棒，沉浸式剧目让人身临其境，运营水准也在线，我一直想找机会‘二刷’。”7月26日，曾于两年前专程打卡“只有河南”的游客向女士对红星资本局说道，但也担忧出售后会涨价和体验感下降。

网友分享“只有河南”观剧感受 图片来自小红书App

建业地产在公告明确，本次仅为100%股权变更，项目现有运营团队将暂时保持不变，园区演出、日常经营、剧目排演不会因本次股权变动立刻调整。

第三方票务平台显示，“只有河南”一日普通票价格为290元/人，节假日价格为320元/人。暂未出现涨价情况。

叫好不叫座的宿命，折射出文旅项目在资本与运营间的矛盾。为何一个人气爆棚的顶流文旅IP，最终沦为公司的财务负担？

宋丁告诉红星资本局，“只有河南”这类项目投资巨大，靠的是轻资产的创意加上重资产的巨额资金支撑，过去地产高增长时，文旅重资产投入不是压力，但现在就成了负担。

建业地产也在公告中坦言，文化旅游属于资本密集型业务，需要持续投入运营资金，同时附带银行及其他债务，相关现金流长期用于偿债或清偿相关债务，限制了集团流动性及财务灵活性。

7月26日，在文旅地产行业深耕十余年的业内人士唐女士对红星资本局表示，“只有河南”演艺主导模式推高了刚性运营成本，需维持大量演艺人员，成本高昂；此外收入结构过于单一，成熟的文旅项目通常能对外输出品牌，获取轻资产收入，但“只有河南”的特殊性导致其难以实现品牌溢价。

唐女士同时指出，房地产企业习惯了高周转，往往以为项目爆火就能迅速盈利，却忽略了大型文旅项目通常需要15到20年才能回本。

有市场声音认为，建业地产出售两大标杆级文旅项目，意味着房企跨界文旅的浪潮正在退潮。宋丁表示，过去那种“快速负债盖房卖房、回笼资金反哺旅游”的模式已经走到尽头，退潮是事实。但未来，在AI等新技术和休闲度假旅游发展的驱动下，与时代匹配的新型泛旅游地产仍会有长期稳定的发展机会。

红星新闻记者 强亚铣

编辑 肖子琦

审核 冯玲玲