招商蛇口为它抢发超50亿招标，实探酒仙桥双地铁地块｜土拍前瞻

下半年，朝阳区接连推出三宗核心地块，其中酒仙桥地块率先入市。7月26日，北京商报记者实地探访发现，该地块临近地铁14号线将台站与东风北桥站，周边颐堤港、久隆生活广场等商业配套齐备。但真正让房企提前押注的，是板块已被反复验证的市场购买力——2024年北京宸园开盘去化超95%，2025年中海万吉玖序去化近90%，两个项目累计销售额高达175.42亿元。记者注意到，在地块正式开拍前，招商蛇口已抢先发布招标计划，投资估算达56.58亿元。

双地铁、商业步行可达，配套成熟度突出

北京发布2026年第六轮拟供商品住宅用地清单，共涉及三宗朝阳区地块，酒仙桥旧城区改建项目1019-0013-1地块（以下简称"酒仙桥地块"）便是其中之一。

该地块用地规模约2.31万平方米，建筑规模约5.78万平方米，容积率2.5，是三宗地块中最早入市的一宗，将于7月28日竞价出让，起始价37.2亿元。

北京商报记者实地探访发现，酒仙桥地块周边配套有双地铁线路，地块向北约800米为地铁14号线将台站，步行约13分钟；向西约1公里则为东风北桥站，步行约16分钟。

合硕机构首席分析师郭毅表示，酒仙桥在朝阳楼市中拥有独特定位。片区推进大规模连片拆迁与整体规划，持续导入优质城市资源，有望实现城市界面全面更新，市场价值具备较大提升空间。作为朝阳东四环少见的连片开发高端居住区，酒仙桥有望摆脱传统城区豪宅与老旧社区交错的格局，打造整体化高端住区。

相比地铁，酒仙桥地块距离商业配套更近。地块南侧约330米便是久隆生活广场，步行约3分钟可达，包含餐饮、亲子娱乐、购物等综合业态，可满足居民日常生活需求。稍远位置地铁将台站附近的颐堤港则可进一步满足进阶消费需求。

此外，将台滨河公园、华信医院等配套为酒仙桥地块提供了基本的生活支撑。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，酒仙桥地块条件明确指向高端改善客群。2.5的容积率在主城较为稀缺，利于打造低密洋房或小高层。中小体量则便于资金快速周转，且能精准塑造圈层纯粹的精品住区。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，较低的容积率既能够适配刚需客群，同样满足改善群体需求，具备打造中高端产品的先天条件。低密地块居住舒适度更高，通风采光、景观视野更具优势。结合地块条件，打造面向改善群体的高品质住宅更具市场热度。叠加当前政策持续支持建设"好房子"，改善型产品或将成为开发企业的首要选择，也是当下市场主流方向。

双盘均价超11万元/平方米，板块购买力已被验证

酒仙桥板块已入市新盘的市场表现，直观印证了区域楼市的稳定性，也为待出让地块形成了有力的市场支撑。

北京商报记者实地走访了解到，酒仙桥地块东侧500米范围内，便是北京宸园项目。该地块由中建智地、朝开、江苏绿建联合于2024年6月竞得，项目于同年10月首次开盘，开盘当日完成308组认购，对应销售额61.5亿元。

北京市住建委官网信息显示，截至7月25日，北京宸园606套房源已网签581套，去化率达95.87%，成交均价约11.03万元/平方米。

北京宸园的快速去化，初步验证了酒仙桥板块的购房需求基数与区域购买力水平。紧随其后入市的中海万吉玖序，进一步补充了片区楼市成交数据。

中海万吉玖序项目地块由中海在2024年11月竞得，并于2025年5月正式开盘，开盘当日实现销售额63.7亿元。截至7月25日，该项目370套房源已网签292套，去化率达78.92%，成交均价约11.18万元/平方米，略高于北京宸园。

截至目前，北京宸园和中海万吉玖序两个项目成交总额分别为106.9亿元和68.52亿元，合计约175.42亿元，两个项目销售额均位居2025年朝阳区在售住宅项目前列。

从土地成本来看，北京宸园住宅部分楼面价约6.6万元/平方米，中海万吉玖序地块楼面价约6.44万元/平方米。历经两年楼市调整周期，酒仙桥核心地块起拍楼面价仍维持在6.44万元/平方米左右，土地价格基本保持平稳，侧面反映出板块市场认可度未出现明显波动。

两大新建项目的成交表现，印证了酒仙桥板块的购买力基础。北京商报记者走访同时发现，片区内次新房市场表现同样平稳。2022年建成的上东郡、壹亮马两个小区，当前二手房挂牌价稳定在10万元/平方米左右，新房、二手房市场形成良性联动，进一步夯实了酒仙桥板块的楼市基本面。

郭毅表示，即将出让的酒仙桥地块，区位条件优于此前入市的北京宸园、中海万吉玖序地块。地块坐落于坝河南岸，拥有稀缺滨水生态资源，与颐堤港、太古坊两大商业综合体隔河相望，距离地铁14号线也更近，综合配套均衡性突出。

谢逸枫表示，支撑酒仙桥板块购买力与房价韧性存在多方面因素。区域新盘定位偏高端，优质产品是吸引购房者的重要动因；片区新房供应有限，房源稀缺性形成有力支撑；楼市相关政策持续加码，市场预期向好，给予房企定价底气；同时相较前几年，当前房企资金状况有所改善，资金压力得到缓解。

告别拥堵老旧，路网与滨水空间同步升级

长期以来，酒仙桥板块因老旧小区、工业厂房集中，加之道路通行条件有限，片区城市面貌相对老旧。

北京商报记者实地走访发现，酒仙桥地块规划范围及四周共涉及4条道路，为酒仙桥路、酒仙桥南路、红霞中路、红霞路。

从现状通行情况来看，酒仙桥路为双向四车道，早晚高峰时段通行压力较大；酒仙桥南路采用双向三车道设计，交通拥堵现象更为突出。相较主干道路，红霞中路与红霞路未设置规范机动车道，实际为双向单车道通行模式，日常车流量平缓，通行状况顺畅。其中，红霞中路自东向西可衔接东四环主干道，红霞路自北向南直通酒仙桥南路，是片区内部重要的微循环通道。目前，片区内仍留存多处老旧待拆楼栋，道路施工围挡分布广泛。

随着酒仙桥地块未来成功出让，上述道路都将随项目进行升级改造。出让文件显示，规划街坊路一至街坊路六的道路宽度应不小于8—15米，符合《关于在控规编制和实施中增设街坊路的相关规定》相关要求，与周边地块同期实施，完善相关道路交通工程设施，并对社会开放使用。

此番路网升级改造落地后，酒仙桥片区存在的道路拥堵问题将得到有效缓解，区域交通通达性进一步提升。在交通路网提质增效的同时，地块北侧坝河沿线生态改造工程同步推进，片区实现基建与生态双向升级。

北京商报记者了解到，位于酒仙桥地块步行1.5公里范围内的颐堤港湾码头已于2025年3月竣工落成。未来，坝河将开通游艇通航线路，航线直达北京城市副中心，颐堤港湾码头即为该航线的起点枢纽，将打通片区水上交通新通道。

在坝河沿线滨水空间，北京商报记者看到不少附近居民在此步行漫步、骑行健身、露营休憩。据北京市朝阳区生态环境局公示信息，坝河（砖角楼至酒仙桥路段）滨水空间建设工程正在建设阶段，项目起点为砖角楼北护城河，终点至酒仙桥路，长度6.57公里，建设面积约56.15公顷。

随着坝河河道综合治理、滨水空间打造等系列规划逐一落地，酒仙桥片区将有效盘活滨水生态资源，高品质"滨水而居"的现代化人居愿景将全面兑现。

正因如此，酒仙桥地块受到越秀、中建玖合、中海等多家房企关注。而刚刚竞得通州九棵树地块的招商蛇口，在酒仙桥地块正式开拍之前就发布了招标计划。

据北京市工程建设招标投标交易系统公告，该地块的施工招标计划于7月14日正式发布，招标人为招商局地产（北京）有限公司，投资估算达到56.58亿元，预计招标公告将在2026年8月13日正式发布。

严跃进认为，低风险与确定性是多家房企提前布局的关键。他表示，酒仙桥地块已剥离复杂业态，为纯住宅用地，且周边配套成熟、前作热销验证了板块购买力，这些明确利好大幅降低了房企的开发与销售风险。

郭毅表示，从地块价值来看，该地块楼面价6.4万元/平方米，意向房企数量较多，土拍阶段存在一定溢价空间，未来项目售价或将站稳10万元/平方米以上，目标客群依旧瞄准高端改善群体。依托更优越的区位、滨水生态资源以及低密优势，项目远期售价相比北京宸园、中海万吉玖序存在上行潜力。

北京商报记者 李晗