专家再次预测中国房价走势，大概率又是对的，建议提前做好准备

中国房地产这轮深度调整已经持续数年，房价究竟何时能够止跌回稳？普通家庭又该如何提前做好准备？

围绕这些问题，一位长期坚持"另类"观点的学者，给出了一套完全不同于主流的分析框架，而他过去的判断一次次被现实和政策所印证。过去几年，房地产进入到了深度调整期。

不久之前，官媒求是网于6月18日发布了一篇文章，首次完整地点名了一条关于房地产的传导链条。其中提到，房产占中国家庭总资产的60%到70%，房价持续下行带来资产缩水，进而推高预防性储蓄，压制消费意愿。

稳地产不是刺激炒房，而是修复居民的财富底盘。中国经济之所以能够取得高速增长，关键不在于人口，中国人口长期以来都是过剩的。

只要有钱，中国就有经济增长，就有人卷入分工。以前人很多，但是不参与分工，为什么？因为没钱。

钱的多少，也就是创造的货币多少，决定了有多少人能参与分工。比如14亿人，但是钱只能让10亿人参加分工，剩下的4亿人就从这个分工里退出去了，从资产负债表里抽出去了。

他们可能在农村自给自足，但只要货币增加，这些人就会生产、就会和别人交换。现在的经济和自然经济的钱不一样在什么地方？

自然经济全都是实物货币。以黄金做本位的时候，其他都和它挂钩，比如白银兑多少黄金、铜兑多少黄金，实际上最后都是黄金本位。

但是不论怎么样，钱都是不够的。所以那个时候财富的争夺，那就是你死我活，必须把你的钱赚到我这儿来，谁也不想进口。

出口有顺差，人家钱进来、你的东西出去；如果是逆差，钱出去、买别人的东西。在历史上都是这样。

但是到了现在的经济，出现了一个很大的转变。现在的货币是信用经济，它不是靠实物，而是靠创造的信用。这个信用是什么？

就是未来的收益。如果你相信我未来的收益、我的权益，我可以卖给你、你愿意接受的话，它一样可以变成钱。

比如卖股票、卖房子、卖债券，都是未来的收益。这就扩大了货币的范围。

所以银行发现大家都接受这个，就用这个来做抵押，如果违约了，银行随时可以把权益到市场卖掉换成钱。它买入流动性资产，比如权益，用作抵押品，然后给你放置贷款。

大家理解了以后就知道，现在的钱，每一笔都是债务创造出来的。全是有人借钱，只不过你不知道是谁借的。

他借完了钱以后，扩散到整个经济里，才有消费、贸易和交易。所以债务一点也不可怕，债务是现在经济必须的血液，因为货币就是这么创造出来的。

国家改革开放以后，也是通过这个方法。所以买房，很多人说买房的钱是父母六个钱包凑出来的，这根本不对。

买房的钱大部分都是抵押的时候创造出来的。你不买房，这笔钱在世界上就不存在，因为是买房才创造出来的。

企业开发商也是一样，拿到地以后就把地抵押了让银行把钱给他。地方政府也是一样。为什么地方政府能欠这么多债？

因为它有权益，它有土地。一级市场根据宪法都是地方政府垄断，所以它信用特别好，银行就愿意给它贷款，因为知道抵押品是值钱的。

中国的债就是这么创造出来的，然后钱也是这么创造出来的。他认为房地产肯定是需要调整，但是调整的方向是错的。为什么需要调整？

是因为中国的城市化，发展到2020年前后已经开始进入一个平衡的阶段，以前的高度增长结束了。城市化就是这样，没有这么多新增人口了，这时候再建设很多东西都是过剩的，增量时代结束、存量时代开始，所以这时候必须赶快调整。

城市化当从高速增长的增量阶段进入到存量扩张阶段的时候，必须调整。应该把数量减下来，因为进入存量阶段就不需要这么多住房了，也就是所谓的"去库存"。

不需要这么多房子，却还在一直供地、一直卖地。卖完地以后拿着钱又修路又修桥。

资本性增长阶段就像一个工厂一样，把厂房建起来、买了设备、开发高新技术，就必须要赶快去生产，不能一直在建厂房、一直在买地。城市也是一样，这个阶段完了就赶快要进入运营性增长阶段。

恰恰是没有做到这一点，反而把房价给打下去了。其实这时候应该把房子的数量赶快控制下来，因为马上就要过剩了，再过几年没新增人口了，所以应该提前把这个规模压下来。

而这几年恰恰没有压规模，还在拼命供地，同时把房价打下来了，这就出问题了。因为债务是不一样的。

比如买房借了100万，这债务是好的债务还是坏的债务？取决于房子是涨到200万了，还是只剩下50万了。债务本身是不变的。

想要买房的人，是因为你如果在房价高速上涨的时候没买到房，就跟股票上涨的时候你没买股票一样，你和你的邻居就是两个阶级，所以他们怕被阶层甩掉，赶快要上车。

但是太贵了上不去。他一看那房子不值钱了，今天花100万买、明天变50万了，就不买了。不能靠把房价打下去解决问题。

可以想办法让没房的人有房，而不能让有房的人房价下跌，因为下跌救不了没房的人。现在没房的人不但不买房，甚至连月供都保不住了。

为什么是结构性的？就是从今以后，房子的需求绝对不会像以前增长这么快，所以供给也绝对不能再供这么多了。

周期性就是今年房价涨了、过两天泡沫破裂跌了、再过两天又涨回来了，就跟股票市场是一样的，不存在一个调整方向的问题，是调整一个数量的问题。这种波动在经济里面是非常常见的，2021年之前房地产也有波动，跌下来两天过两天又涨上去了。

但是现在这次的调整，是规模上巨大的一个减少。因为中国过去四十年发展太快了，一下把城市70%到80%的城市增量全解决了，再像以前那么拼命供应、拼命建基础设施就过剩了。

这个时候城市化就要转向存量提值。现在投资这么多的基础设施能赚钱吗？

资产负债表一旦完成了以后，就不能一直再建资产负债表，必须让这个资产有收益。对于一个城市来讲，必须有税收，没有税收，拿什么去养活这些基础设施、怎么去维护它？

谁给老师发工资？这些都是在利润表里支出的。房地产实际上是一种分配财富的工具。

老百姓的收入，工资性的收入是很少的一部分，大部分是财产性收入，而财产性收入取决于在城市里有房还是没房。但是解决这个问题，不是要把有房人的资产搞得没价值，而是要让没有房的人变成有房。

那么现在的年轻人为什么不敢买房，也不敢预期慢慢就有房了呢？赵燕菁指出，经济之所以发展速度没有以前这么快了，是我们自己给它打下来的。

如果国家是靠房地产作为一个主要的融资工具、钱都是房地产创造出来的，把它打下去，怎么可能发展？今后房价只要上涨，就把保障房再转一部分给商品房；房价再上涨，再转。

这时候就有工具了。股票市场不都是这样吗？香港政府1997年在市场上兜底，股票全兜了。

现在香港股票上升了，再慢慢卖。政府起的是平抑物价之责。所以有了保障房，哪怕它是空的，都是调节房地产的一个工具，是储备。

哪怕这房子没租出去或者没有这么多人租，只要这房子搁在这，一旦有需求，随时可以保障。保障在中国的城市里都有房子，肯定是有些重。

然后房价上涨的时候，保障房是租出去的，并没卖掉。保障房不是也在升值吗？

就跟香港政府买的股票搁在香港市政府的账上，市场上的股票价格上涨，股票不也上涨吗？是一样的道理。

保障房一定要租出去，租出去把利息能覆盖了，那么这时候房价上涨，囤积的房子也跟着上涨，但是不让它进入商品房市场。但是它估值的时候，是按商品房估值。

理论上讲，随时可以在商品房市场把它卖掉。这个时候银行就愿意接受抵押品。

手上持有大量保障房，可以到银行抵押，就不用卖地了，这样可以融资。银行也不怕，等哪天违约了，到商品房市场卖掉就平了。

所以它可以作为政府的一个资产，而不纯粹是一个福利的工具。市场上的房子被收了以后，房价就上涨了，大家都会去抢那些库存的房子，那就去库存了。

不是为了赚老百姓一道，而是要把宏观经济给救活，让市场上房地产的价格重新恢复上涨预期。关于房地产在中国经济中的新定位问题，一定要区分房地产和建筑业。

很多人把房地产定义为支柱产业，是按房地产每年解决多少就业、GDP的百分之几来算的，实际上这是把房地产理解成为一个建筑业，是在资产端。今后房地产恢复，还会盖那么多房子吗？

还会消耗这么多水泥吗？还会消耗这么多钢筋吗？没必要了，不能恢复到那时候。

但是房地产的作用在债务端更大，那才是它真正支柱的地方。房子建好了以后，比如这栋楼才能拿出去抵押。

所以现在恢复的这个房地产业是在债务端，它是一个权益。一定要让房地产的权益再保持增值，这就是存量提值。

现在很多人都说房地产有没有恢复，就看住房销售有没有上升。这不重要，关键要看房价，是比以前贵还是比以前便宜了。

只要比以前贵了，就是修复了。增量的交易，比如新房、易手房或者二房市场，它的交易的这一部分会给所有不交易的部分定价。

所有不交易的部分量才大，远远大过交易的部分。就跟股票市场——中国的股票市场一百多万亿，真正交易的三万亿。所以不要再增加新增的交易。

因为这交易的一旦下降，三万亿的交易下降的时候，剩下的九十几万亿全都贬值了；如果它们的交易的价格再升值，剩下九十几万亿全都升值。大头在这边。

所以为什么要绑房价，是保护没有交易的这部分存量。这部分存量在权益上下面，随时可以作为抵押来创造货币，这是最主要的。

所以大家不要再把房地产当作纯粹一个建筑业，是解决就业的、而是创造货币，这是它主要的功能。最简单地讲，要解决钱的问题、要发展新质生产力、要发展高科技，首先要把和新质生产力还有高科技对应的权益市场给它估上去。

估值能够估到像马斯克一样大了，就有钱了，高科技就发展起来了。所以房地产市场不光是所谓建筑业、狭义的这么一个制造产业，而是一个对整个中国经济更广泛的影响。

赵燕菁一直强调自己不是经济学家，关注的是经济不是经济学。将赵燕菁的分析放到2026年的现实中来看，会发现另一位地产界的老兵——万科创始人王石的最新判断，与之形成了有趣的呼应。

2026年的夏天，全国房地产市场依然处在深度调整之中，百强房企的销售规模较2021年高点已经腰斩不止，一线城市二手房挂牌量屡创新高，购房者观望情绪浓厚。王石早在2018年就喊出"活下去、活得久、活得好"，事后被证明是一句冷静的诊断书。

如今他再度开口，判断这轮调整恐怕要持续三到五年，未来几年房企将迎来一次彻底的洗牌，但中国不会重蹈日本九十年代的覆辙，楼市大概率会走一条"软着陆"的路。理解这个判断，需要看清房地产在中国经济中承载的分量。

全国城镇住宅空置率超过五分之一，住房自有率长期维持在九成左右，远高于发达国家60%上下的水平；楼市最火的那几年，新增购房者中相当高比例是"二套""三套"的持有者。房子早已从居住工具异化成储蓄替代品、投资标的和婚恋筹码。

二十多年"房价不会跌"的信念、有限的投资渠道以及人口结构的挤压，把人口问题、社会心理和资产价格死死绑在一起。但支撑这一切的假设，正在被人口这只看不见的手悄悄拆解。

未来十年，中国55岁以上人口将新增上亿规模；房地产的主力购买人群集中在20到50岁这个区间，恰好是未来几十年将持续萎缩的那一段；城镇化率已经超过65%，新增进城人口的速度明显放缓。

仅房地产开发本身就直接贡献了国内生产总值的百分之十几，加上上下游可以逼近三成。国际机构估算，中国房地产活动每下降20%，可能拉低GDP约5到10个百分点。

太多鸡蛋放在了同一个篮子里。三十多年前，日本央行在泡沫顶点选择连续加息主动去戳破那个巨大的资产泡沫，结果一戳就是"失去的三十年"。

中国走的是另一条路——一个高度依赖政策调节的市场。近几年，从房贷利率的持续下调，到限购限贷的边际松动，从"保交楼"的专项资金，到城市更新和保障房的加速推进，政策工具箱几乎每隔几个月就会打开一次。

这种做法未必能让房价重回上涨轨道，但可以拉长调整的时间跨度，避免价格短期内断崖式下滑，为经济和居民资产负债表争取喘息的空间。不过，软着陆并不意味着无痛着陆。

头部房企的爆雷潮已经进行了几轮，围绕烂尾楼、保交付、债务重组的工作还在缓慢推进中。过去几年活下来的，几乎清一色是负债率相对健康、现金流管理保守的企业，而激进扩张者要么退出舞台，要么正在艰难瘦身。

对普通人而言，从这些趋势里能读出什么？首先要重新校准对房产的预期。过去二十年那种"闭眼买、放着就赚"的时代，大概率是回不来了。

房子未来更多要回到它的居住属性，作为投资品的收益要靠租金、区位、品质，而不再是水涨船高的普涨行情。同时要更加珍惜手里的现金流，谨慎负债、留足备用金，比赌一把资产升值要重要得多。

也要看清趋势里的结构性机会：人口老龄化会催生适老化改造的需求，城市更新会带来老旧小区改造和存量运营的空间，保障房体系的扩张也会重新定义一部分居住市场。房地产不会消失，只是会以另一种面貌继续存在。

无论是赵燕菁强调的"止跌回稳"与债务端扩张，还是王石所说的"活下去、活得久、活得好"，最终指向的其实是同一件事：楼市这场大调整还没有走完，但走过之后的样子，或许会比很多人想象的更健康一些。

提前做好准备的人，总归会比事到临头再手忙脚乱的人从容许多。

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