高层住宅，会沦为“贫民窟”吗？

来源：市场资讯

（来源：大公馆）

高层住宅，会不会沦为贫民窟？

先说答案，大概率会。

这不是柏年危言耸听，因为同样的剧本，欧洲人已经替咱们演过一遍了。

1950年，欧洲刚从二战的废墟里爬出来，婴儿潮就来了，住房紧张到了极点。

法国的建筑师柯布西耶就想到了"光辉城市"计划，就是把这房子拼命往上堆，一栋栋高层建筑就这样诞生了。

英国更疯狂，新建住宅中80%以上全是高层。

那个年代，所有人都相信高楼大厦就是现代文明的方向。

但是呢？刚过去20年，噩梦就开始上演了。

混凝土开裂了、管道腐朽了、电梯瘫痪了，高层住宅的维修成本像滚雪球一样膨胀。

更要命的是什么呢？

有钱人率先跑掉了，留下的全是走不动的穷人。物业费收不上来，服务断崖式下跌，治安也越来越差。

欧洲典型的贫民窟，就是这么一步步进化来的，最终只能炸掉处理。

1972年美国圣路易斯炸掉了普鲁伊特公寓；1979年，英国利物浦开始爆破高层住宅。

你可能会问，明明知道是个坑，为什么咱们中国还往里跳？

答案很简单：当时我们也没得选。

柏年在这里给大家列两组数据。

一个是1998年房改之前，中国城镇居民人均住房面积不足6平方米。

什么概念？

相当于一张双人床再加一个衣柜的地盘。三代同堂的家庭，全家总面积也不过二三十平方米，白天是客厅，晚上铺开被褥就是卧室，转身都困难。

还有另一组数据是，过去20年间，有3亿农民工涌进城市。

本来就拥挤了，一下子又多出这么多人，不建高层，根本装不下。

于是，住房开始市场化，土地财政也开始应运而生，中国的城镇化率从30%左右一路飙升到2025年底的68%。

所以，柏年想告诉大家一个扎心的事实：高层住宅的本质，就是用空间换时间——用未来的维修成本，来换当下的居住面积，这是一笔透支。

而透支的账单，迟早会连本带息偿还。

那么这笔账单到底有多贵呢？柏年跟大家简单算一下，你可能会被吓一跳。

先说消防。

一般消防云梯最高只能到100米，而且非常贵，很多城市根本配不起。就算配了，小区的路能不能开进去也是个问题。

更可怕的是烟囱效应——火势以每秒8米的速度往上窜，100米的楼顶，十几秒就烧穿，高层逃命非常困难。

2025年底，香港宏福苑大火就是一个惨痛教训，因为高层消防不是简单的灭火，而是一个复杂的系统工程。

我们再说维修成本。

电梯寿命一般10到20年，管线也差不多。可房子的设计年限是多少？

70年。

也就是说，核心设备在70年里至少得换两三轮。

这个价格有多离谱呢？香港宏福苑火灾之后，8栋楼的外墙维修报价3.3亿港币，每户均摊15万港币，这还只是外墙。

深圳前海某些楼盘，楼龄才15年，外墙光做防水就花了1.08亿人民币。

更可怕的是什么呢？根据相关研究，70%的维修支出，都集中在建筑生命周期的最后20年。

保守估算，一栋高层住宅在整个生命周期里，维修成本至少要占到房价的30%到50%。

你可能好奇，我们买房的时候不是交了维修基金了吗？

柏年可以告诉你，是交了，不过杯水车薪。维修基金一般是按当时房价的3%收的，300万的房子交了9万块，根本不够。

而且这还不是想用就用的，一般需要三分之二以上的业主签字同意。

这时候就开始扯皮了，低楼层的觉得关我什么事——我不坐电梯凭什么掏钱？

三四楼的可能说，我楼层低出一半还差不多。还有其他出租的、空置的，更是一分钱都不想掏。

那最后怎么办呢？

只能大家一起摆烂，以至于问题越积累越多。最后击鼓传花，看谁来接盘。

过去40年，维修成本根本不是问题，更准确的说，是大家根本没有关注。

为什么？因为这段时间房价一直在涨，永远有人接盘。

可是2021年以后，游戏规则全变了。

房价见顶回落，人口拐点同时出现——2022年是中国人口61年来首次负增长，2023年继续减少200多万。城镇化的增长也明显放缓了。

大家不妨想象一下这个场景。

你30岁买套高层住宅，60岁终于还清房贷，准备安心养老了。可恰恰这个时候，房子也进入了老化爆发期。每隔几年就需要一大笔维修费，少则几万，多则十几万。你退休后那点退休金，根本扛不住。

想卖掉？一套房龄超过30年的高层塔楼，谁来接你这个盘？

最典型的就是我们的邻居日本，现在就出现了大量"负资产"的房子，白送都没人住。

为什么呢？因为维修成本已经超出了房子本身的价值。有钱人跑了，没钱的人困住了。恶性循环就这么开始了。

欧洲人、日本人当年走过的老路，咱们正在一步步重走。

当然，柏年说这些，绝不是要全盘否定高层住宅的历史贡献。

没有这20年大规模的高层住宅建设，中国不可能在短短一代人里解决3亿人的住房问题。

这在人类城市史上都算一个奇迹。我们不能用现在的条件，去苛责过去的选择，任何事物都有生命周期。

当下更值得关注的，是我们如何应对。当年的权宜之计，正在转化成需要偿还的长期债务。

好消息是，政策已经开始纠偏。2021年起住建部限制超高层建设，低密度住宅产品正在回归主流市场，方向是对的。

最近，住建部又发布了《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》，这是继今年3月后的再次调整，针对高层住户的痛点有不少新想法。

比如建议每台电梯服务住户数不超过60户，并且至少有一台能容纳担架和轮椅的宽轿厢电梯，解决了高峰拥挤和急救搬运难题；

还有针对高空抛物、隔音差、漏水反味等高频居住痛点，都给出了详细的技术解决路径。

那么对我们普通人来说，该怎么办？柏年给大家三条建议。

第一，如果你还没买房，条件允许的话，优先选择低密度、小高层、高品质住宅。别只盯着地段和单价，更要看房子的"隐形负债"——将来的维护成本。

第二，如果你已经买了高层住宅，那就做好长期持有的准备。同时做好心理建设和财务规划，定期维护该花就花，别等电梯坏了、管线爆了才着急。

第三，对于手里有多套高层、特别是老旧高层住宅的朋友，不妨趁着市场还能交易的时候，该置换就置换。别等到想卖也卖不掉的那一天。

这场持续了20年的高层住宅浪潮，正在经历价值重估。认清趋势、理性应对，比盲目乐观和过度恐慌都更加重要。

当下中国人最大的财富焦虑，不是房价跌了，而是资产全押在一件事上。

过去二十年，房子是答案；未来十年，光有房子不够了。

怎么把资产从“一堆砖头”慢慢挪到能持续产生现金流的地方，这是未来十年，每一个中产家庭必须面对的问题。

源自：柏年说

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