马云预判成真？7月楼市风云突变，房价拐点已悄悄降临

2017年的杭州，马云曾预言房子终将回归居住本质。

在那个人人排队摇号、抢到就是赚到的癫狂年代，这话听起来简直是个外行的笑话。走到2026年的今天，随着六部委史诗级新政落地，住房被国家正式划入大宗耐用消费品的行列。

马云当年的判断，正以一种势不可挡的姿态走进现实。房子的金融属性正被官方系统性剥离，全民普涨的狂欢彻底画上句号，核心城市与老破小的分化时代全面开启。

买房暴富的逻辑彻底崩塌了。面对这种结构性的规则重塑，只盯着眼前的价格涨跌已经毫无意义。

关于房地产如何影响全社会财富体系的争论一直没断过，之前网上就有一个观点值得深思。很多民众、甚至不少经济研究者，都存在一个根深蒂固的误区：当下全社会债务规模过高，核心任务是全面去杠杆、缩减债务，只有债务变少，居民才敢消费。

这套认知完全颠倒了资产与债务的底层关系，债务收缩只会带来消费全面萎缩，想要理解这个逻辑，必须先吃透资产负债表的基础会计规则。资产负债表存在一条恒等铁律：资产端总规模，永远和债务端总规模完全相等。

债务端记录资金的来源，每一笔通过信贷创造的货币，源头都是一笔债务；同一笔资金流入市场后，会被记录在资产端，代表资金最终的流向。简单来说，债务是钱的来源，资产是钱的去处，二者相互绑定、同步变化。

如果全社会债务端持续萎缩，对应的资产端规模必然同步缩水，居民、企业、地方政府的全部资产都会面临贬值压力。全球经济分工格局里，中美两国恰好对应宏观资产负债表的两端，互补特征十分鲜明。

美国市场资本、货币供给极度充沛，股票、债券、房地产市场规模全球领先，拥有强大的债务端创造货币，但本土制造业、实体生产能力持续外流，资产端相对薄弱。因此美国长期向全世界输出美元信用，如同当年西班牙在南美开采白银，依靠输出货币完成全球财富收割。

其余发展中国家拥有充足劳动力，但本土货币创造能力不足，资产端承接全球制造业分工，中国就是全球化分工里承接全球资产端规模最大的国家。

美国债务端扩张越快，向外输出的美元规模越大，中国依托出口顺差积累外部货币，国内资产端、制造业规模同步扩张，二者相互绑定。

这也是中国长期依靠出口顺差获取外部货币的底层逻辑：我们缺少自主创造足量货币的渠道，只能依靠出口换取美元外债，补充国内货币供给；而美国缺少充足劳动力，本土商品供给不足，必须依靠进口中国等国家的实体商品，形成全球互补的经济循环。

沿着这个资产与债务的底层逻辑，我们就不难理解为何7月楼市风云突变会牵动整个经济的神经。中国过去数十年高速经济增长，核心优势并非单纯人口数量庞大，而是充足劳动力储备。

只要市场上有足够货币流通，就能吸纳更多人口参与社会化分工，拉动经济持续增长。

我国十四亿人口，若市场货币总量有限，只能容纳十亿人参与市场化分工，剩余四亿人只能退回农村自给自足的自然经济，脱离全社会资产负债表循环；一旦国内货币总量扩张，就能吸纳更多劳动力进入分工体系，商品交换、市场需求同步扩张。

货币是社会化分工的基础，亚当斯密早已提出分工是经济增长的核心动力，但很多人忽略了，不同国家分工发达程度的核心分水岭，就是货币供给总量。

社会化分工的核心特征是每个人生产的商品品类各不相同，想要完成商品交换、确定商品与劳动的兑换价格，必须依靠货币统一计量价值。如果市场缺少货币，即便双方有交换需求，也很难完成匹配，这也是商品经济和自给自足自然经济最本质的区分。

改革开放之前，我国长期物资本位，货币发行量严格匹配实物物资总量，市场货币总量严重不足，社会化分工水平极低，绝大多数人口留在农村，仅有少量人口进入城市参与工业化生产。

改革开放最重要的突破，就是解决国内货币供给不足的难题，大量人口脱离农村自然经济，进入城市参与工业化、城市化建设，而现代信用经济的诞生，彻底改变了货币创造的模式。

古代、近代货币全部属于实物货币，黄金、白银、盐、布匹都曾充当货币载体，实物资源总量存在天然上限，货币供给永远无法匹配市场分工需求。古代国家之间争夺财富，本质是零和博弈的原始资本积累，出口赚取白银、进口流失白银，国家经济发展高度依赖贸易顺差。

现代经济属于信用经济，货币不再依托实物储备，而是依靠社会未来收益创造信用。只要市场主体认可一项资产未来能持续产生收益，这项资产对应的权益就能抵押、交易，直接转化为流通货币。

股票、房产、债券本质都是未来收益的估值，直接拓宽了货币创造的边界。既然现代信用经济的扩张高度依赖抵押物，那么当房价拐点悄悄降临，原本的货币创造模式也必然迎来巨震。

银行的信贷业务，就是依托信用创造货币的核心渠道：居民、企业、地方政府将具备稳定未来收益的资产抵押给银行，银行根据资产估值发放等额贷款，这笔贷款就是全新创造出来的流通货币，流入市场完成消费、投资循环。

简单直白地说，现代市场里流通的每一笔钱，全部依靠债务创造，市场上看不见的借款人完成信贷融资，货币才会扩散到全社会，支撑消费、贸易、商品交换运转，债务绝非经济负担，而是现代经济循环必不可少的血液。我国改革开放后创造货币，长期依托两条核心渠道。

第一条渠道是对外贸易顺差，通过出口商品换取美元外债，和古代依靠出口赚取白银逻辑一致，这条渠道至今仍在发挥作用，但已经无法满足国内庞大市场的货币需求。

第二条渠道是国内信贷创造，居民、开发商、地方政府将房产、土地作为核心抵押品，向银行申请贷款，其中住房是国内规模最大、覆盖面最广的抵押资产。

普通人买房时，大众普遍存在认知误区，认为购房资金全部来自家庭多年积蓄、父母两代人的存款，事实恰恰相反，购房贷款对应的绝大部分货币，是办理房产抵押时全新创造出来的；如果没有居民购房抵押这笔信贷，这笔货币在市场上根本不存在。

房地产开发商获取土地后，将土地使用权抵押给银行获取开发贷款；地方政府依托国有土地一级市场垄断权，将储备土地抵押给银行获取城市建设资金，土地、房产凭借稳定的长期收益，拥有极高信用，银行愿意大规模投放信贷，这也是国内地方政府债务规模持续走高的底层原因。

国内全部流通货币，绝大多数依靠土地、房产抵押信贷创造，一旦全社会停止房产、土地抵押借贷，国内货币创造渠道会直接收窄，仅能依靠出口顺差获取少量外部货币，整个经济循环会快速萎缩。那么面对曾经的困境到底该如何破局？

其实早在几年之前针对如何平稳过渡，就有学者提出过建立双轨制的设想。当时很多人认为这种设想难以落地，但现实是，随着今年7月多地国资下场批量收购存量房，这种曾被视为远水解不了近渴的双轨住房体系，在目前的楼市中已经真正成型。

想要实现楼市止跌回稳，不能单一调控商品房市场，必须搭建商品房与保障房并行的住房双轨制度，两套市场完全区隔、独立运转，分别对应资产增值需求与基础居住需求。

商品房市场核心功能是作为全社会信用抵押载体，维持资产估值稳定、恢复市场交易流动性，允许房价温和上涨，保障银行信贷投放渠道畅通，持续创造流通货币支撑宏观经济循环。

保障房市场核心功能是解决低收入群体、年轻人、刚需人群基础居住难题，政府大规模建设公租房、保障性租赁住房、共有产权房，以远低于商品房市场的租金、售价供给居住资源，完全隔离商品房市场价格波动对刚需居住成本的冲击。

过去经济适用房模式存在明显制度漏洞，两类市场没有严格区隔，经济适用房持有短短数年就能流入商品房市场交易套利，滋生大量灰色套利空间与腐败问题，无法实现保障刚需的核心目标。

新加坡祖屋制度可以作为成熟参考，祖屋永久限制流入商品房市场，仅能在具备祖屋购买资格的人群内部交易，彻底切断跨市场套利渠道；但这套模式也存在短板，政府长期大规模投入建设保障房，资金长期沉淀无法快速回流，地方政府财政压力极大，资金周转难度高。

完善双轨制的核心操作思路，是中央统筹举债，拨付资金给地方政府，在市场低迷阶段回购市面上过剩存量商品房，转化为政府持有保障房，一举实现多重政策目标。

这种思路在如今看来可谓马云预判成真的最佳注脚，当居住属性和金融属性被彻底剥离，市场的运行逻辑也就彻底变了。

政府大规模高价回购市场存量商品房，会向市场传递明确的资产价格支撑信号，扭转房价持续下跌的负面预期，市场库存被政府收购消化，新房供给同步收紧，商品房价格自然企稳回升，恢复充足交易流动性。

收购转化后的保障房，由政府长期持有，以低廉租金面向刚需年轻人、外来务工人员、低收入家庭出租，解决基础居住需求；同时保障房在政府资产负债表内持续估值上涨，可作为抵押品向银行申请信贷，地方政府无需单纯依靠出让土地获取建设资金，拓宽长期融资渠道。

保障房并非单纯的纯福利支出，具备多重经济价值。城市大规模持有保障房，能够压低企业用工成本，企业无需承担高额员工宿舍建设成本，外来务工人员可直接租住城中村、政府保障房，企业轻资产落地，招商引资吸引力大幅提升，带动地方产业、税收同步增长。

政府持有大量保障房，相当于城市的资产储备，房价出现过快上涨时，可适度释放保障房供给，平抑整体居住成本；房价持续下行周期，可回购存量商品房扩充保障房储备，双向调节房地产市场供需平衡，形成长效稳定调控工具。

房价的暴涨暴跌已成往事，估值逻辑的彻底重写，才是这场风云突变的核心真相。当官方将住房定位为大宗耐用消费品，当各地国资下场搭建起双轨制体系，房子的居住属性正在强势回归。

未来，买房的核心诉求将变成买一种舒适的生活方式、买核心城市的优质配套。在这个新旧逻辑交替的转折点，抛弃闭眼买房的执念，拥抱好房子、核心地段的新标准，才是我们在下一个时代里安身立命的最佳选择。