广东
来源 · 珠三角商业地产（ID：winshangsz）
图片来源 · 项目官方
观察深圳商业，太子湾是一个特别的存在，坐拥深圳“最壕”的滨海资源，被外界视为“可改变深圳商业格局的潜力股”，那么，它做到了吗？
要回答这个问题，首先要认识太子湾，这里定位深圳 “海上门户”， 是深圳南山区向海延伸的滨海文化艺术区的重要组成部分，国际邮轮母港所在地，区域目前开了两个商业，且都是去年五一档开业，彼此互为邻居。
■K11 ECOAST：涵盖K11购物艺术中心、K11 HACC多用途艺术展览空间。
■太子湾花园城villa街区：户外/体验品牌的滨海门店、特色餐饮聚集地。
近期去逛了K11，南馆开业率目测已近90%，整个商场相较于开业初期好逛率大幅提升。尤其是直通南馆的北馆二楼，个人认为商业价值被低估了。注意到南馆新开了一个跨层"二奢"大店——UNIBUY SELECT，资料显示，品牌来自欧派国际旗下，定位精品潮奢集合店，聚焦国际一线新货和精选款。还有一批国内外小众/特色品牌和特色餐饮陆续亮相，品牌丰富度不断提升。
这也说明，K11过去一年多持续注入文化艺术内容，“内容先行”的市场策略有一定成效。
正逢暑期，商场做了蜡笔小新IP主题展。最让我印象深刻的是，商场背朝大海，搭了个小舞台，播放蜡笔小新动画片，很多小朋友在观看，旁边就是酷骑门店，一群小朋友在学习骑车。滨海公园+公共商业社区，这种感觉越来越明显。
更早以前，我曾在屋顶的小盒子里，体验了一把面朝大海充满治愈感的音疗。在南馆的3楼，有一家叫NO FISHING的咖啡馆让我印象深刻，180度落地玻璃面朝大海，很适合发呆、放空一个下午。
K11隔壁的太子湾villa街区，每次路过都会忍不住拍照，颜值、品质感都在线。街区开业率95%以上，街区有个空间长期做快闪内容，有点像万象天地的MXTR街区逻辑，可以做品牌POP试水，同时也是场内特色美陈，丰富空间场景内容，比如夏季海盗主题，冬季雪屋，季节性切换，游逛感不错。
为什么我高度关注太子湾？
先看深圳商业目前的现状，基本以盒子mall为主。一批老牌标杆们运营依然稳健，牢牢占据区域消费的领头羊地位，但要说特色却不鲜明。近年多了几个公园商业出圈的场子，比如深业上城，欢乐港湾、大运天地等，华润深圳湾属于有街区有公园有文化，但文化属性>街区公园。可以说，深圳具有鲜明差异化的项目屈指可数。
从商圈维度，城市商圈一般分三类：商务主导型、生活主导型、职住混合型。
比如福田CBD和后海商圈偏商务主导，但到了周末切换成生活主导——CBD有港客+公园家庭客，后海有年轻人+家庭客。
太子湾商圈，是文旅型+生活主导型商圈。
对外地消费者（或者说蛇口半岛以外的深圳人）来说，这是典型的目的性商业。对于蛇口人，这就是家门口的滨海公园商业。因为蛇口其他公共性社区公园比较少。
就商圈气质来说，太子湾主打的是滨海生活剧场。面朝大海，远望香港大屿山，感受蛇口慢生活，太子湾就是最直观的主场。
依海眺山的山海景观，且商场距离海岸如此近，坐拥这样“壕气”的滨海资源，在广深商业圈都属于独一份。
我们之前做了两期视频，可以更直观的感受太子湾这两个商场的特色。
可以说，太子湾只要把"滨海公园+文化艺术体验"这个标签做得更加扎实，把消费者“一定要来”的理由做足了，未来就可以是整个深圳商业版图里一个“稀缺性”的存在。
从现状来看，整个太子湾片区规划正在加速兑现中，商圈拼图持续完善：
写字楼、高奢酒店（丽思卡尔顿+美高梅）建设提速。
太子湾滨海运动中心官宣将于8月投入试运营，这是深圳中心城区首个大型综合滨海水上运动基地（涵盖桨板、皮划艇、电动冲浪板等）。
太子湾花园城3.5万方的南区（TERRA）预计在今年亮相，主打“潮流年轻运动空间”，规划了超2000㎡的室内演艺空间。
回到开始的问题，太子湾能不能撑起深圳商圈又一极？从目前的发展势头看，只要愿意持续投入，未来成长可期。
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