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①、大门

虽然地块比较小，仅仅98户，但是大门还是精心设计了一番。现在是准现大门。整体宽度是大约33米宽，高约5.8米的隐奢入口门厅。大门采用的是酒店式大堂空间。门头复刻重檐顶东方形制，自然面石材整石拼接景观墙采用深咖色铝板+温德姆灰与沉香米黄大理石交错铺装。

总之：大门的设计和实现很明显看似楼盘体量小，但是开发商还是用心涉及和做了，一点不亚于传统的其它社区。

②、园林

入口门厅

园林由笛东规划设计（笛东曾执笔阿那亚黄金海岸景观设计以及北京多项目豪宅景观设计）（这么小的社区，用这么大牌的园林规划，这很明显是有一种给领导们造房子的感觉）。

小区属于两栋楼，但是通过围合式，形成小区的园林景观（这里大约有4300平米的景观区域）。以国际隐奢酒店为灵感蓝本，以“现代雅奢 意蕴东方”为定调，营造出“出则繁华都市、入则宁静度假”的隐奢居所。麻雀虽小五脏俱全。

打造了三进式的园林礼序。以北京四合院理念为基底，串联隐奢入口门厅、私属沉浸式会客厅、自然静谧后花园，三大主题景观节点。进入大门后是大约63米的三面围合会客长廊，社交、休憩的美学场域（并且中间还设置了小型的水系）。

总之：大牌设计，虽小而实现了精（四合院理念，三进式布局），这个位置，98套房，开发商如此布局，确实用心了。

③、楼栋

现在小区是实景展示，楼栋外立面的设计采用了以宝石切割工艺为灵感，通过切面折射光线如钻石般璀璨，彰显奢华与精密，打造简洁、精致、尊贵的品质感。

外立面采用了香槟色金铝板与浅灰色一体板的完美组合，加玻璃立面的运用，通过斜切面独特的设计手法，打造出了简洁、精致、尊贵的品质感。下面采用的是石材工艺，不仅提升了奢宅的质感与格调，更将每一处细节打磨至极致，成为三环沿线一道独特的城市风景线（一点都不输隔壁的板块王者住总香榭8号）。

入户门区域与楼栋结合，门厅采用温德姆灰、沉香米黄大理石与深咖铝板交错铺装，透光云石景墙营造尊贵的归家礼序，5.8米挑高空间复刻传统重檐顶制式。

楼栋的地下停车库采用了星空顶的设计，突显出归家的独特仪式感。与大堂的衔接处的背景墙采用了大面积的沉香-棕岩板，地面和墙面则采用了深灰/浅色的大板砖及金属线条点缀的装饰形成一体。

总之：小区在大门、园林和楼栋及各处的细节处体现了小而精的理念（四合院的设计理念，酒店式大门设计、4300平米的三进式园林布局，楼栋外立面采用石材+金属铝板+玻璃的形式，入户大堂都采用拼花工艺，地下车库都采用星空顶的形式）。甚至一度怀疑是不是给自己的老板们做的心理、要求、用材和工艺来实施次项目的。也许是想多了，开发商还是为了在这个大卷的市场下，解释只有不足百套，也精心打造，别砸手里了。

八、户型

8.1、户型分布

小区一共2栋楼，合计98户（102平米38套，130平米30套，160平米30套）。

1号楼是东西向的7-8层洋房，户型102平米三居室，预计一共38套，层高3米，加飘窗约82%的得房率。

2号楼是南北向的15层小高层，户型130平米三居室和160平米四居室，层高，3.05米，预计各30套，层高3.05米，加上飘窗得房率约77%-78%。

样板间设置在15层，并且这两栋楼的楼下1至2层是底商，开发商自持20年。

8.2、户型分析

8.2.1、东西向102平米

户型特点是东西向的全明格局，三面宽的布局。

特点：

（1）、宽度是10米，入户做了玄关设计（没有正对某一个空间，这个设计还是不错的），北侧是L型的厨房，南侧是客厅和餐厅空间（厨房与餐厅通过大门玄关连接起来。形成了一个混合动线）。

（2）、安静的卧室空间和动态的客厅、餐厅空间实现物理分离。真正实现了动静分离。

（3）、主卧宽度是3.4米实现了东西向的通透性户型布局（整体的空间感还是比较大的），旁边紧邻次卧，其次另一次是另外一个次卧，这里有三分离的客卫空间。

总之：102平米能实现了动静分离，三面宽的布局，实属不容易了。可惜这是一个东西向的户型（好在这个户型进深相对短，宽度长，因此整体透亮度还是可以的），要是南北向在这一点属于无敌了（整个东三环区域，102平米实现三居室本来就是非常稀缺了）。并且主卧的套间设计、三分离卫生间布局等等算不错的。

总价：1050万左右

8.2.1.1、板块同面积段或者同总价段户型对比

①、2004年珠江帝景B区

挂牌单价：8.5万/平米，114平米户型。总价：980万。纯北向两居室，还是弱于东西向的三居室。

这个是典型西南向户型结构，应该124平米的两居室，挂牌单价9.24万/平米。挂牌总价1150万（即使再便宜100万，甚至150万，还是没有东誉府的香一些）。

综合对比：性价比不如东誉府的102平米的东西向户型。

②、2007年珠江帝景伯爵山

面积段：124平米，挂牌价8.8万/平米。挂牌总价1099万。这个是纯西向的三个开窗户型。

综合对比：性价比不如东誉府的102平米的东西向户型。

总之：虽然这个户型是102平米的东西向三居室。小区规模也小一些。但是整体与板块内的小区次总价段的户型做横向对比，东誉府的优势还是明显的（但是不会对板块二手房造成明显冲击，毕竟数量还是比较少）。

8.2.2、南北向130平米

南向三面宽三居室（三叶草布局，隐私性比较好），面宽达到了11.1米，属于南北通透的中间户型，全明布局。

特点：

（1）、入户玄关做了转角的设计，不仅隐私优，风水好，实用性也比较强（入户后一排储物空间设计）。客厅面宽是4.4米，实现了餐厅、客厅和厨房一体化设计（厨房采用的是L型布局）。

（2）、主卧是3.5米的面宽，采用的是套间布局，步进式的衣柜空间，整体空间比较宽敞。只是由于中间户型因此主卧卫生间的采光是北向天井式的方式。南向次卧的面宽是3.2米，因此也比较宽敞一些。

（3）、北向是2.7米宽度的卧室空间，也可作为一个书房使用。旁边紧邻的是三分离的客卫空间，并且洗衣机也设置在这里。

总之：130平米的三居室，属于这个板块的一个改善户型结构（目前主流13平米直接四居室，而中能建为采用此方式，更是与板块的改善客群匹配，不是追求更多功能间，而是改善客群的居住舒适度）。

总价：1350万左右

8.2.2.1、板块同面积段或者同总价段户型对比

①、住总香榭8号

板块内同类型的社区有2017年建成的住总香谢8号（2021年的房本），小区一共两栋楼（一栋是9层，2栋是7层，一梯两户）。主力户型是138平米-142平米的三居室。

138平米三居室

南向两面宽，挂牌单价11万/平米左右。挂牌总价：1400万-1650瓦左右。南向面宽是7.1米。虽然是南北向，但是整体还是弱于东誉府的南向三面宽130平米的（即使实际成交价格再降低200万，性价比还是弱于东誉府的130平米户型）。

综合对比：虽然楼龄新一点，但是南向两面宽还是弱于南向三面宽的东誉府，总价优势也没有。

②、珠江帝景B区

总面积段是156平米户型，三面宽的户型结构，实现了动静分离。挂牌单价：9万/平米左右，挂牌总价1400万（即使成交价格在1300万左右）。户型布局基本打个平手，但是这个户型不是纯南北向。其次是小区是2007年建成的欧式社区，明显陈旧不少。

综合比较：买房人选择，东誉府稍微好一丢丢（东誉府差的是小区环境太小，楼盘体量太小）。

③、2007年珠江帝景伯爵山

面积段：154平米，挂牌单价10万/平米，总价1580万。这个是南向两面宽户型结构（弱于南向三面宽的布局）。最关键是价格还没形成竞争力。

综合对比：整体不如东誉府的130平米。

④、2011年的万科蓝山

三叶草户型，南向面宽10.24米。面积：168平米，挂牌单价8.8万/平米。总价：1480万（即使实际成交价格降低一些，性价比还是会稍微弱于东誉府）。小区虽然品质不错，但是属于过了13年的小区。

综合对比：东誉府的130平米户型还是有一定性价比的。

总之：与周边二手房相比较，横向对比东誉府的130平米还是有一定的性价比优势的。

8.2.3、东西向102平米

160平米实现了南向四面宽的布局边户的户型结构，基本是102平米费放大版。最关键实现了全屋的全明格局。这个户型放到目前四代宅扎堆的新房市场上，布局方式依然是不错的。户型实现了动静分离。面宽达到了14.5米。电梯是一梯一户设计。九窗全明格局。

特点：

（1）、入户玄关转角设计（风水、隐私、储物都非常实用），这个依然保持了优良传统。

（2）、客厅是4.55米面宽，并且与餐饮和厨房一体化设计（厨房的面宽都达到3.65米宽度），这个空间的通透性和采光都是非常不错的。

（3）、紧邻大门的卧室在客厅一侧，这个适合作为老人房使用（也可作为一个书房使用）。主卧空间是南向3.7米面宽，并且是南北通透的布局（卫生间带双洗手池）。衣帽空间都比较足。其次是紧邻主卧的南向次卧是3米面宽，作为一个独立卧室使用可作为儿童房或者与主卧形成套间使用。

（4）、北向是2.9米宽的次卧，紧邻三分离的卫生间。并且把家政空间设置于此。

总之：这个是南向四面宽的户型结构，适合家庭成员少，实现了动静分离的设计。符合大面宽短进深的好房子的特征。

总价：1700万左右。

8.2.3.1、板块同面积段或者同总价段户型对比

①、2011年万科蓝山（5栋楼社区）

面积是239平米的四居室，南向面宽是14.05米。南向四面宽户型。挂牌的单价8.3万/平米。挂牌总价：2000万（基本比东誉府的四居室贵了300万）。

2006年的珠江帝景

②、2009年的珠江帝景

南向三面宽四居室，面积段：182平米，挂牌单价：9.7万/平米。总价：1780万。

③、2006年珠江帝景

面积段：184平米，挂牌单价：10万/平米，总价：1880万。南向两面宽户型结构（再降价180万，性价比依然不如东誉府的160平米更优一些）。

④、2009年首府官邸

面积段：209平米，南向三面宽，面宽宽度是12.5米。挂牌单价：10万/平米。总价2100万（比160平米南向四面宽的东誉府160平米，贵了400万）。

总之：综合对比东誉府的同样户型结构在这个板块算是稀缺货。其次是同样价格段购买的二手房单纯户型上远远弱于东誉府。能建东誉府售楼处电话：400-8188-016✔✔✔（一号通用，预约看房）
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　　日前，红星美凯龙家居集团股份有限公司（以下简称“红星美凯龙”）全国首个新零售家具主题馆在上海汶水商场发布。《证券日报》记者在现场看到，上海万木生源家居有限公司（以下简称“源氏木语”）、北京出乎家居有限责任公司（以下简称“出乎家居”）、成都迦南美居家居用品有限公司（以下简称“巢趣家居”）、上海上室网络科技有限公司（以下简称“菠萝斑马”）等18个“网红”家居品牌已经入驻，其中不乏超大体量标杆展厅，比如，源氏木语展厅总面积达3385㎡，出乎家居则达到2135㎡。

　　多家家居企业对记者表示，布局线下新零售的成效已经开始显现。“‘618’过后属于行业传统淡季，但我们门店依然开出大单。7月份门店批量产出了超过10万元的高客单订单。”巢趣家居品牌创始人马平平表示，该公司全国直营门店数量持续增长。菠萝斑马品牌创始人宋冰也表示：“线下门店的销量提升十分显著。很多线上观望、犹豫的客户，到店实地体验产品后直接下单，还会带动其他产品的成交。”

　　加快调整经营方式

　　住房交易持续回暖。中指研究院数据显示，今年上半年，20个重点城市二手住宅累计成交76.1万套，同比增长5.6%。其中，一线城市表现相对突出，上海上半年二手房累计成交14.73万套，同比增长约13%；北京上半年二手房成交量达9.35万套，同比增长约5.7%。

　　在此背景下，家居产业链上下游企业正抓住机遇加快调整经营方式，通过场景化门店、新零售业态和线上线下融合，承接新一轮家居消费需求。布局线下新零售业态成为这些企业的重要抓手。

　　比如，在红星美凯龙上海汶水商场，记者看到了不少原本只做线上渠道的家具品牌。宋冰对记者表示，菠萝斑马此前一直以线上经营为主，主营智能床和床垫套装，但智能床属于新兴品类，消费者仅通过图文和视频难以真实感受产品功能。“床垫、智能床属于大件商品，搬运和退换流程相对复杂，消费者更倾向于先体验、再下单。”宋冰表示，布局线下展厅后，品牌在转化率、客单价和连带销售方面均有明显提升。线下体验能让消费者更清楚地感知不同价位产品之间的差异，从而选择更适合自己的产品。

　　马平平也有类似感受，她表示，线上渠道虽然能够帮助品牌获得流量和订单，但消费者对实物质感、整体搭配效果往往会存在顾虑；线下门店通过实景空间展示，并配备设计服务，可以显著缩短消费者决策周期。

　　“线上用户往往是单件加购，很难想象整套家具落地效果；线下客户带着户型和家庭居住需求到店，设计师可以现场提供全屋布局和效果图，两三个小时就能敲定整套方案。”马平平说。

　　品牌端的实践印证了新消费力量的崛起。红星美凯龙家居集团执行总裁朱家桂表示，Z世代正迅速成为消费中坚力量，而新零售家具是离这类年轻消费者最近的品类。

　　迎合消费者需求变化

　　线下新零售业态的崛起，或与消费者需求变化相关。红星美凯龙上海汶水商场总经理李永博表示，商场持续进行客群调研后发现，21岁至41岁家居消费者占比达56%，90后、00后已成为家居消费主力军。这部分消费者普遍呈现年轻化、个性化、场景化特征，消费路径主要是“线上种草、线下体验、综合决策”。

　　在李永博看来，新零售家具品牌的引入，既是对年轻化消费趋势的回应，也有助于卖场形成新的客流结构。消费者在线上完成初步了解后，仍然需要到线下确认材质、尺寸、舒适度和整体搭配效果。新零售家具馆可以更好满足消费需求。

　　政策层面也为零售业转型指明了方向。7月份，商务部等九部门发布《关于加快零售业创新发展的意见》，其中提出，“打造一批带动性强的零售场景”“使线下零售成为购物休闲、沉浸体验、娱乐社交的承载之地”。

　　中国商业联合会专家委员会委员赖阳对《证券日报》记者表示，当前我国零售业正处于结构性转型的关键期，零售业竞争维度正在从“商品价格”进一步转向“场景体验”和“服务品质”。

　　具体到家居行业，红星美凯龙家居集团董事长李玉鹏表示，新零售家具是家居行业不可忽视的一股新生力量，更是红星美凯龙创新商业内容、激活年轻市场的核心抓手，期待与更多品牌共建多元共生的朋友圈、共建行业品质消费标杆、共建跨场景融合生态。

　　据红星美凯龙方面介绍，截至目前，其合作新零售家具品牌已超过35家，线下经营总面积达24.6万平方米。按照规划，到2026年底，红星美凯龙新零售家具整体经营面积将突破30万平方米，并落地20座5000平方米以上城市标杆馆。红星美凯龙家居集团执行总裁朱家桂表示，线上线下双向融合是行业发展大势，从首店首选地、潮流集聚地到消费风向标，红星美凯龙要成为新零售体验经济的首选战略合作伙伴。