广东
7月24日，市区重建局公布了2026年第二季度的房地产数据——
整体私宅价格指数涨了0.5%。
看完之后，很多人心里只有一个感觉，这市场，怎么越看越分裂了——
一方面，涨了0.5%，这是连续第七个季度上涨。
另一方面，这0.5%是七个季度以来最慢的一次——第一季好歹还涨了0.9%，到了第二季直接打了个对折。
房价还在涨，但明显涨不动了。
可你去看看另一边的风景——
核心中央区非有地私宅涨1.8%，高档私宅涨幅从第一季0.6%直接扩大到2%，有地住宅价格反弹2.5%，扭转了前一季下跌0.4%的局面。
当真是风景别好！
同在新加坡，一边是普通人在观望，一边是富人在疯狂买买买。
01
谁在降温？中产和大众开始踩刹车
先说冷的那一边。
代表中档私宅的其他中央区，第二季价格跌了1.2%。第一季明明还在涨0.8%，这一季直接转跌。三大区域里，它跌得最狠。
代表大众化私宅的中央区以外，价格也微跌了0.1%。第一季可是涨了2.2%的，到了第二季说跌就跌。
整体非有地私宅价格下滑了0.1%，扭转了前一季1.3%的涨势。
什么意思？
大众和中产市场正在降温，买家变得越来越挑剔，越来越观望。
还有个数据也印证了这个趋势，组屋转售价连续两个季度下跌，第二季跌了0.3%。
分析师说得直白，买家正在变得越来越价格敏感。也就是说，他们不是什么都买，只买自己觉得值的。
02
谁在狂欢？有钱人的世界你不懂
再看热的那一边。
核心中央区的非有地私宅价格涨了1.8%。高档私宅的表现尤其亮眼，从第一季的0.6%扩大到了第二季的约2%。
有地住宅价格反弹2.5%，直接从跌转涨。
分析人士指出，新加坡富裕居民以及不断扩大的高收入移民群体，加上较低的借贷成本，共同支撑了高端市场。
一句话，有钱人还在买，而且越买越贵。
同一个市场，两种截然不同的走势。
富人继续追高，中产开始观望。新加坡楼市的阶层分化，从来没有像今天这么明显过。
03
转售市场异军突起，大家都在买二手房
还有一个值得关注的信号，转售市场火了。
第二季私宅转售交易量达3813宗，环比增长超过18%。转售交易占了全部私宅交易的62%。
为什么大家都跑去买二手房了？
因为新盘推出变少了，第二季发展商只推出了1783个新私宅单位。新盘少了，买家自然转向二手市场找现房。
分析师麦俊荣说得好，约六到七成的转售私宅单位是二手的，这些房子的涨幅比较稳定，也比新公寓的价格涨幅慢，因此私宅价格指数的涨幅就缓慢了下来。
也就是说，大量二手房交易拉低了整体价格涨幅。
04
租金还在涨，但租房的人也开始挑了
租金市场也在分化。
整体私宅租金上涨了0.7%，比第一季的0.3%有所加快。
有地住宅租金大涨2.7%。核心中央区的非有地私宅租金涨了1.2%。
但是，郊区的公寓租金反而跌了0.3%。
跟房价一样，核心区还在涨，郊区已经开始松动了。
还有一个数据值得留意，私宅空置率从6.2%升到了6.4%。
这表明，随着未来几年大量新房的完工，租金的涨势可能会进一步放缓。
05
接下来怎么走？三个信号决定下半年
很多人最关心的是，接下来房价会怎么走。
这里有三个信号值得关注。
信号一，供应要来了。
2026年下半年，政府售地计划将推出4745个私宅单位，全年供应达9320个单位，比过去十年年均水平高出50%以上。未来几年，大约6万套私宅将陆续完工。
供应多了，涨价就难了。
信号二，买家更挑了。
分析师指出，买家正在变得越来越挑剔和价格敏感。其他中央区和中央区以外的价格下跌，很大程度上反映了买家对价格的敏感度在提高。
也就是说，买家越来越理性了。
信号三，分化还会继续。
核心中央区和有地住宅大概率继续坚挺，其他中央区和中央区以外可能继续承压。富人的游戏和普通人的游戏，正在变成两个不同的市场。
市区重建局自己也说了，宏观经济前景仍然高度不确定，建议大家在买房和申请房贷时保持审慎。
0.5%的整体涨幅背后，是核心中央区涨1.8%和其他中央区跌1.2%的双城记。
新加坡楼市正在分裂，不是涨或跌的二元对立，而是富人继续买、中产开始等的阶层分化。
下半年别指望大涨，也别指望暴跌——但买在哪里依旧重要。
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