8月开始，核心城市房价进入新一轮10年上升周期

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刚结束的多家券商闭门地产研讨会上，出现了一个和大众观感完全相悖的统一判断。

不少研究员私下提及，今年8月会成为楼市一道关键分水岭，核心城市优质住宅，即将走出一轮跨度十年的修复行情。

这番论调，恰好和半夏投资李蓓此前公开发声形成呼应。消息传开后，不少普通人第一反应难以接受：身边到处都是降价卖房的业主，怎么看都不像是要涨价的前兆。

但如果抛开主观感受，翻看国家统计局7月出炉的官方成交数据、头部房产平台半年调研记录，市场底部的信号其实已经层层显现。

一线城市二手住宅价格连续四个月小幅上行，上海内环、深圳科技园周边改善房源，看房量环比上涨超四成，成交周期直接压缩三成，观望许久的买家已经主动入场。

这里先把核心底线说透：这绝非全国楼市普涨狂欢，只是核心城市稀缺房产独有的价值重估行情。接下来我们抛开晦涩专业术语，用真实行业数据拆解行情背后层层支撑逻辑，最后给不同购房需求的普通人，整理一份落地可行的置业参考。

这一轮始于2021年下半年的楼市下行调整，走到当下，周期时长已经达到四年半。

纵观全球主要经济体房产发展历史，一轮完整下行调整周期普遍维持4至5年，我们当下的市场走势，刚好踩中周期规律的转折临界点。

价格回调空间同样释放充分，全国商品房均价较高峰整体回落15%至30%，不少缺乏产业支撑的城市房价直接跌回2016年水平；新房整体销售规模近乎腰斩，房企新开工总量相比行业巅峰缩水七成，此前多年堆积的房产泡沫，基本出清完毕。

衡量房产投资价值的两项核心指标，如今也回归健康区间。2025年末百城住宅平均租金回报率2.39%，和2.6%公积金贷款利率差距极小，持有房产的现金流压力大幅减轻；全国房价收入比回落至5.9倍，落在国际公认4-6倍合理区间，刚需群体购房负担明显下降。

华泰证券、易居研究院先后发布半年行业研报，观点高度统一：一线、强二线城市核心板块，已经站稳周期底部，长期修复窗口正式开启。

单纯依靠周期触底，不足以支撑长达十年的价格修复，行情最硬核的支撑，来自土地、新房供给端的大幅收缩。

过去几年行业深度洗牌，超过95%中小房企彻底退出公开土地竞拍市场，如今城市新增地块基本由央国企、少数经营稳健的民企拿下。烂尾交付风险大幅降低，开发商依靠低价内卷抢客的恶性竞争也彻底消失。

影响未来数年房源总量的关键数据，是断崖下滑的新房开工规模。对比2019年行业顶峰，全国房企新开工面积缩水七成，按照现有施工节奏测算，未来三到五年新房年度入市总量，会长期低于10至12亿平方米的均衡消化规模。持续多年“房子供大于求”的格局，会彻底扭转，核心片区优质房源逐步进入供不应求阶段。

上海、深圳核心城区住宅库存，预计会在2026年底触底，机构测算2026至2028年两地核心改善房源累计修复涨幅约15%，行情启动时间会比其他城市提前半年至两年。叠加核心城市每年土地出让指标持续缩减，市中心低密洋房、大平层改善产品越卖越少，稀缺属性只会持续强化。

供给端持续收紧的同时，积压多年的置换改善需求正在集中释放，供需两端双向发力，共同撑起本轮修复行情。

全国总人口总量见顶是客观现实，但人口流动的马太效应从未减弱，一线、强二线主城常年保持稳定人口净流入。北京、上海、深圳依托AI、半导体、高端金融等高附加值产业，持续吸纳高薪高净值人群，置换、改善住房的长期需求稳定存在。

各地接连出台置换利好政策，打通“卖旧房、买新房”置换链条，前几年搁置的换房计划，在今年集中落地。贝壳研究院2026年二季度成交数据显示，核心城市120㎡以上改善三房、四房成交占比达到62%，同比提升18个百分点，成交增速远超刚需小户型。

股市企稳回暖、硬科技行业高薪岗位扩容带来的财富效应，也让闲置资金重新看向核心城市不动产。复盘过往经济复苏周期，增量资金总会优先布局都市圈核心稀缺房产，这套历史规律，在当下依旧适用。

供需同步回暖的基础上，自上而下全方位落地的楼市政策，为市场行情铺好了安全垫。

“房住不炒”的核心定位从未改变，但今年各地因城施策调整力度，是近几年之最。核心城市逐步放宽限购门槛，商业贷款首付最低下调至两成，主流房贷利率稳定在3.0%-3.5%，创下历史最低水平。

交易环节成本优化政策密集落地：换购住房个税减免政策延续，单人、夫妻双方公积金贷款额度同步上调，存量房贷统一下调，从购房到长期持有，资金压力大幅降低。

不少城市国资平台批量收购滞销商品房，改造为保障性住房、人才公寓，直接消化市场库存，稳住区域价格预期；银行扩容优质房企白名单，开发贷、并购贷额度充足，杜绝行业硬着陆风险，为房价温和修复提供金融层面保障。

多重利好叠加之下，所有人都要理性认清现实：这轮十年周期存在清晰边界，市面上绝大多数房产很难分到行情红利，未来楼市会走出极致割裂的分化走势。

从城市维度区分，一线、强二线主城房产率先稳步增值，人口持续外流、无支柱产业的三四线城市、县城，房价会长期处于磨底状态，很难分享本轮周期红利。

落到城市内部板块，市中心配套完善、绑定优质学区的低密改善盘价格稳步走高；远郊大盘、配套缺失的老旧小户型流动性薄弱，大概率原地横盘，甚至持续小幅阴跌。

行情启动时间也存在先后差异，上海、深圳今年年底率先触底反弹，2026至2028年走出15%左右温和涨幅；北京、广州明年上半年跟上节奏，普通强二线核心板块，要等到明年下半年才会开启修复。

全程不会再现多年前单边暴涨行情，年度涨幅稳定维持在1%-3%，居民收入增长天花板、人口总量下行、长期坚持房住不炒三大约束条件，决定上涨节奏只会平缓震荡推进。

看懂楼市分化底层逻辑，才能避开置业路上的各类陷阱，千万不能把“核心城市结构性修复”，错误解读成全国普涨信号。

第一重风险来自人口流出、高库存的三四线城市，短期小幅反弹没有长期支撑，盲目进场极易深度套牢；第二重风险是远郊、无地铁无学区的老旧小户型，这类房源转手难度极大，就算大盘回暖，价格涨幅也会长期跑输市场平均水平。

同时提醒大家，本轮行情以长期稳健增值为主，依靠高杠杆炒作房产很难获取超额收益，自住永远是买房第一逻辑，纯资产投资务必保持谨慎。市场修复是循序渐进的过程，中途难免出现短期价格波动，盲目追高风险极高，逢低筛选优质资产才是稳妥思路。

不同人群购房诉求差异巨大，结合本轮十年周期的时间节奏，整理了清晰的置业思路。

预算有限的年轻刚需，优先挑选核心城区成熟板块二手小户型，地铁、商超、基础教育配套齐全，不必盲目追逐远郊全新大盘，次新房性价比更高；

已婚家庭计划置换改善住房，重点关注6层以内多层洋房、容积率1.5以下低密度社区，锁定市中心优质学区，2026至2027年是置换黄金窗口期；

以养老为目标的购房者，优先选择成熟社区低层住宅，周边三甲医院、便民菜场步行可达，避开超高层住宅与偏远郊区，兼顾居住安全与日常便利；

长期资产配置投资者，仅聚焦一线、强二线核心地段，重点关注城市更新规划片区，远离远郊高密度高层住宅，追求长期稳健保值，不执着短期暴利。

8月开启的十年上行周期，是周期出清、供需反转、政策托底共同催生的价值回归，不存在泡沫炒作空间。

楼市极致分化时代彻底到来，唯有手握地段、产业、配套核心资源的房产，才能穿越周期实现稳步增值。