专家再次预测中国房价走势，大概率又是对的，建议提前做好准备

你一定听过国内有名的“鬼城”故事，大多是规划太超前，留下一堆没人住的空房子。内蒙西部那座规划百万人的新城，早年实际只住了三万人，就是最典型的例子。老远看着气派得很，蒙古包造型建筑、巨型雕像、灯光秀样样不缺，走近了才发现，连下楼买瓶酱油都要开半天车。

这种空城不是个例，全国范围有数以千万计的空置住房，不少还没完工就已经卖掉了。哪怕是北京上海深圳这样的一线城市，城镇住宅空置率也超过五分之一。高房价普通人买不起，只是摆在明面上的事，背后还有好多大家没细想的逻辑。

说起来经济增长绕不开出口、投资、消费这几块，咱们早年靠出口做成世界工厂，靠的就是低成本拼价格。现在低端制造都转移到东南亚去了，这条路不好走了。投资修桥建港早期回报很高，好做的项目都做得差不多了，剩下的风险高赚得少，地方政府能腾挪的空间也有限。

绕来绕去最后就剩消费能拉增长，可咱们居民消费占GDP才三成出头，连美国的一半都不到。大家不是不爱花钱，是兜里的钱大半都砸在房子上了，哪还有余钱花别的地方。咱们国家住房自有率接近九成，比多数发达国家高出去一大截，发达国家普遍才六成左右。

这些年卖的新房里，接近九成买家名下已经有房，买了大多也不住，就是空着放着。为啥大家对买房这么执念？说起来也简单，九十年代房改之后，房价二十多年只跌过一次，算是稳赚不赔的投资。

别的投资渠道真不多，股市波动大普通人玩不转，资金出境又有限额，转来转去房子就是最稳的选择。还有现实的婚恋需求，国内男性比女性多几千万，性别比失衡越严重的城市房价越高，算下来新房销售里差不多三成都是婚房需求。有房几乎成了成家的硬门槛，这话真不是瞎说。

这么多需求堆起来，房价直接被推到天上去，北上深平均工资买套房，要不吃不喝攒四十年。前些年楼市火的时候，几千套房几分钟抢完，摇号中签几个小时凑不齐首付就作废，全都是投机市场的样子，所有人都默认房价只会涨不会跌。可现在供需关系真的变了。

未来十年，五十五岁以上的人口会增加一个多亿，差不多等于又多出一个日本。买房主力是二十到五十岁的群体，这部分人口反而越来越少。之前说城镇化能消化房源，现在城镇化率过了六成，新增进城人口慢慢降下来，不少人找不到合适工作还回了乡，供需平衡早晚要来。

房地产加上上下游相关产业，占GDP差不多三成，几家大银行的核心业务也离不开住房按揭。有人算过，房地产活动下滑两成，能拖累GDP五到十个百分点，影响真的不小。但专家也说，不会出现价格突然崩盘的最坏情况，和2008年那会完全不一样。

咱们国家买房首付比例很高，首套都能到三分之一，二套七成也很常见，还卡着购房资格，很少有那种零首付不良贷款。一家人凑首付都要掏光大半积蓄，杠杆没加得那么狠，这套笨办法反而挡住了最危险的风险。之前这么多年一直有人唱衰楼市崩盘，每一次都被打脸，疫情初期好多人说这次稳不住，最后也没应验。

不崩盘不代表就没问题，高房价带来的伤害一直都在。一个家庭把钱都砸在空置的投资房上，就没法把钱花在更有用的地方。银行习惯给房产放贷，企业也会把原本投创新制造的钱挪去楼市，资源都被锁死了。

高房价还锁住了年轻人的脚步，想换城市发展的打工人，不敢轻易动，好多男的还因为买不起房卡在成家门槛上。现在其实大家都知道问题在哪，也有能力调整，只是地方有自己的实际情况。九十年代分税制之后，地方的大部分税收上缴中央，却要承担大部分公共支出，最靠谱的稳定收入就是土地出让金，所以对土地财政依赖很深。

现在思路早就变了，房住不炒早就定了调子，保交楼、化解隐性债务、城中村改造和保障房建设一起推进，对土地财政的依赖也在慢慢解开。这次专家给出的预测其实很实在，既不是房价断崖式下跌，也不会回到过去全面普涨的时代。未来房价会慢慢分化，人口一直净流入的城市核心地段，还有一定韧性，人口持续流出的地方，很难等来接盘侠。

普通人要做的准备其实也不复杂，别抱着赌一把的心态加超高杠杆，月供一定要控制在收入能轻松扛住的范围。手里一定要留够半年以上的生活费和备用金，真遇到工作变动，不至于被逼着低价卖房。买房先想自己住得舒服不舒服，将来好不好出手，别光盯着一年能涨几个点算收益。

家里有多套多余房子的，早点想清楚，是继续留着收租还是早点变现落袋为安。傍晚去新交付的小区转一圈，抬头数亮灯的窗户，一整栋楼也就那么零星几盏。一套房子最值钱的，从来都不是它涨了多少钱，而是有人在里面开着灯过日子啊。

参考资料：人民日报 理性看待中国房地产市场走势