存量时代，房地产增量的“救赎”之路

作 者丨李宇嘉

李宇嘉地产笔记出品ID：liyujiadichanbiji

上半年，楼市最大的变化是，存量时代真正开启了。

上半年，全国二手房交易面积首次超过新房交易面积，在新房和二手房交易总量中的占比50.4%。北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）二手住宅交易，超过新建商品住宅。

笔者调研时发现，很多城市的二手房占比，超过60%，其中有三四线城市，也有人口超千万、住房自有率不足50%的城市。重点20城，上半年二手房交易量达到新房的2.3倍。

问题是，这些年，自上而下的政策救助非常多，自觉或不自觉地，倾向于尽力维持新房体量。比如，近年来各地供应的土地，在价格、区位、规划条件（赠送面积），以及产出的新房在户型设计、分区功能、社区服务等方面，其综合性价比和竞争力远远大于二手房。

但是，新房市场收缩的程度，远远超过了我们的预期。比如，2022-2026年（截至上半年），每年全国房屋新开工面积平均下跌25.3%，是每年新房销售面积跌幅（-13.2%）的近2倍。

数据来源：国家统计局

按照新开工的收缩幅度，未来要保持新房销售的体量，难度还是有的。

二手房却逆势增长，2023-2026年30城二手房交易套数年均增长15%左右。

但事实上，二手房供应的品质总体并不算高：

一是楼龄在30年以上，占比30%多，这些二手房多是短缺时代的福利房，楼梯房为主，品质较差；

二是2000-2009年，这十年建设的房子占比在20%-30%，经适房、商品房（一部分是楼梯房）混在一起。这些房子的楼龄不算大，但设计理念、建筑材料迭代太快，导致这些房子在采光通风、户型设计、社区物业、保温隔热等方面，存在明显瑕疵，很多品质也不高。

三是2010年以来，超过25年建设的房子，占比大概40%，纯商品房为主，有4000万套棚改安置房。高周转时期（2015-2022）有一些质量问题，但总体品质较高，相应价格也在高位。

综上，住房改善的潜力是非常大的，而且这个潜力理论上是“卖旧买新、以旧换新”。

但事实上，卖旧的潜力确实释放出来了，二手房交易的占比，从2023年的30%多，一下上升到现在的50%。但“买新”的需求却乏善可陈，一些刚改需求，甚至转向了二手房市场。

表：广州90-144平方米二手房交易量占比超过40%

数据来源：广州房地产中介行业协会

2026年上半年，广州二手房交易占比近60%，比2022年增长了10个百分点，其中90-144平方米二手房交易占比超过40%，比2022年增长3个百分点，成为交易的绝对主导。

近年来，新房的户型新颖，空间感强。90平方米的房子，能做出3房户型，100-120平米能做出4房，远比同面积二手房（一般为2-3房）有优势，可以容纳大部分的刚改和改善需求。

上半年，广州90-144平方米的新房，交易占比65%，交易规模1.9万套。但90-144平米的二手房，交易规模达到了2.1万套。也就是说，二手房不仅是刚需的主战场，还分流了很大一部分刚改的需求，也就是由结婚、生育等儿催生的换房需求，很大一部分转到二手房。

由此，导致新房供应越来越“改善化”，体量自然就收缩了。

新房有明显的产品力优势，还承担着托底片区地价、维护土地财政的任务，新房价格就要撑住，维持在高水平上。但对二手房来说，金融属性转向居住属性的过程中，千千万万的业主基于自身理性的分散决策，形成一致性的抛盘行动，愣是将二手房价格拉回到其价值本源。

数据来源：国家统计局

2022年-2025年，各地二手房市场都历经了充分的去泡沫过程（上图）。

当房价调整到十年前的水平，就迎合了当下的需求。除了价格优势，二手房还有即买即住，有的不用装修或简单装修，社区生活有烟火气，交通出行便利，片区生活成本低等优势。

这就是为什么，我之前的公众号文章屡次啰嗦，广州200万以下的二手房交易，占到了50%，京沪深300万以下的二手房占到50%以上，佛山二手房交易的中位价格在50万/套左右，笔者老家某三四线城市，二手房交易的主流是20万左右。这与我国的城镇化进程有关。

过去十几年是城镇化的高峰，也是楼市热度最高的时期，一线城市虹吸，二线打造强省会，三四线吸纳就近城镇化。短期内，大量人口进城，房价持续高位，长期租房是普遍选择。

现在，二手房价格到了可以探得上的水平，他们又有安居（不愿继续飘）的强烈诉求。于是，楼龄20年以上的交易占比，在各个城市基本都是最大的，因为这部分房源面积小、单价和总价都不高，多位于老城区，生活便利、出行方便等等。总之，包括居住在内的综合成本很亲民。

以深圳为例，上半年20-30年楼龄的二手房交易占比最大，接近40%；20年楼龄以上的二手房交易占比超过45%，比2021年翻了一倍；30年楼龄（1996年之前交付的）以上的二手房交易占比达到8.1%，比2021年翻了四倍。相反，次新房占比，这几年都在下降。

表：上半年深圳20年楼龄及以上二手房交易占比超45%

数据来源：乐有家

问题是，2021年那时，不管是经济基本面，还是楼市热度、市场预期，都比现在好不少。当下，大家对居住品质要求更高了，为啥越来越多的人买20年以上、30年以上的老房子呢？

很简单，深圳前期积累的刚需体量太大，那会儿买不起，现在能买得起了。

而且，越是老破小，价格跌得越彻底。

所谓现在买得起，其实是十几年来租房，积攒了一些收入，买房的门槛降低了。

不过，积蓄能支撑得起首付了，甚至可以高首付、全款买房，却遇上了史上最严峻的“大环境”（特别是就业的不稳定）。于是，大宗消费品就出现“沙漏型”的消费特征：要么是大众化的极致性价比（K型向下一撇），要么是小众化的顶级奢侈品（K型向上一撇）。

不难理解，为何二手房品质没那么好，但刚需基本都转向二手房了，导致新房刚需产品卖不动。

比如，6月份上海90平方米以下新房库存占比只有19.7%，去化周期却高达39.1个月；100-120平方米新房库存占比达22.5%，居各面积段之首，但去化周期仅仅13.7个月，全城最低。

南京也一样。6月份90平方米以下户型新房库存占比26.8%，去化周期高达36.6个月；100-140平方米主流改善面积段新房在售库存占比近40%，但去化周期仅仅17-19个月。

表：2026年6月上海广州南京新房分面积段库存套数占比和变动情况

数据来源：克而瑞地产研究

不是不想买新房，是买不起，二手房价格更低，社区生活更便利、成本也更低，更契合自己的购买力。

社科院6月16日发布2026年《社会蓝皮书》，2025年中等收入群体家庭人均消费支出增长3.8%，不仅低于高收入群体的5.0%，也显著低于全国居民人均消费支出的4.7%。数据显示，26.6%的新中产家庭预期消费支出缩水，每月家庭开支万元以下的占比提高12.9个百分点。

所以，大家就可以理解，为何一部分刚改，甚至改善住房的人群，也转向二手房市场。

哪怕，这些二手房并不合意改善需求，但只能退而求其次。

楼市当下的问题，表面看是循环不畅、需求观望，但深层根源在于居民、企业资产负债表受损后修复缓慢，居民收入预期、企业盈利信心没有实质性好转。所以，卖旧的动机，可能是基于谨慎消费和预防性储蓄的“套现”，而套现后的资金，多数往往转为存款。

今年一季度，房子占居民家庭资产的比例下降到了52%，现金加存款占比从16%上升到25%。当然，存款利率太低叠加股市火热，房产交易腾出来的资金，一部分转入资本市场。一季度，股票基金类金融资产占比上升到20%，其中直接持股比例从5%上升到6%。

同时，楼市调整压制了资产价格，导致住房改善的“净投入”增加，而住房改善作为大宗消费，其重要性或优先级弱于基本消费，也弱于预防性储蓄，即主动修复资产负债表。

数据来源：中金研究院

这也是为何，不再愿意刺激地产，一来政策效应不大，重要的是挤出效应太大，这会导致消费更弱。

增量的门，越来越窄了，但存量这扇窗，越开越大。

刚刚发布的《扩大消费“十五五”规划》，房子定位为大宗消费品、基础产业。过去，我们处在大建设阶段，而且是萝卜快了不洗泥的那种建设。现在，不管是存量房屋交易、装修更新，还是以房屋为载体发展新产业、新消费、新业态，都能带来巨大的消费和投资。

试想，“咬牙买一套200万的房子”VS“轻松买一套100万的房子”，哪一个情形下，社会整体消费、就业带动更大呢？不言而喻，自然是后面一种。节约下来的100万，可能会装修一下，甚至再买一辆汽车。这会对整个社会的就业、消费产生更大的带动乘数。

并不是说房价越低越好，房价下降太快的问题很大。但站在当下，低房价更契合主流需求。

二手房交易是如此，老旧小区改造也是如此，完善房子的空间功能，发展新业态更是如此。因此，房地产或房子，其服务业特征越来越突出，发展潜力或逻辑，取决于其切入生产和生活服务的深度。因此，要客观看待新房下滑，二手房反客为主，以及低价盘主导的格局。

2025年全国就业总人数较上年减少935万人，建筑业是二产就业人员减少的主要来源。第三产业是当前吸纳就业的核心载体，批发零售、住宿餐饮、租赁和商务服务业就业扩容幅度较大。2018-2023年，三个行业分别新增 1780.9万人、305.7万人、202.3万人。

更加重视内需、国内大循环的背景下，这几个领域也是存量时代下房地产绑定实体经济的切入点，并驱动就业和消费增量。反过来，又会夯实就业、消费的基础，最终修复资产负债表。

从这个角度讲，房地产的救赎之路已经开启，过去靠政策、靠资金，未来只能靠自己。“先利人（生产和生活服务行业），后利己”“帮助别人把蛋糕做大，自己才能分得更多”。对开发企业来讲，跑通了存量盘活运营之路，让空置低效的房子装满人、装满各种产业，给社会创造就业、提供服务，提升换房能力和意愿，这就是开发商的自我救赎。

这样，才能改变靠新房几个豪宅盘、改善盘苦苦撑门面的窘境，也是房地产增量救赎的关键。

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