111轮竞价、溢价近40%，海口土拍迎久违升温

界面新闻记者 | 王婷婷

海口土拍市场迎来久违的热闹局面。

7月23日，海口长秀片区一宗地块被摆上拍卖桌，地块吸引来4家房企激烈竞争，现场经历111轮竞价后，来自山西临汾的房企拿下地块，溢价率高达近40%，总价1.79亿元。

111轮报价，对于近年相对平静的海口土地市场来说并不常见。据界面新闻了解，今年上半年海口仅成交两宗市场化宅地，均位于城西片区。其中一宗地块竞价到284轮才被中海拿收入囊中，溢价率为20.5%；另一宗地块由民企海南泽森汇海获取，底价拿得。

环璟研究院统计，今年上半年海口宅地仅供应3宗、成交2宗，供地面积与成交面积同比分别下降79%、83%，市场延续2025年以来的缩量降温态势。

图片来源：环璟研究院

本次出让的为长秀片区XY0601025-2地块，为下半年海口首宗成交的住宅用地，出场就火爆市场。参与竞拍的有山西诚荣置业、山西华中房地产、海南卓先云链、海南燕成置地等四家房企。

百余轮竞价之后，海口土拍市场的“陌生面孔”山西华中房地产成功拿下地块。天眼查APP显示，山西华中房地产开发有限公司成立于2018年，位于山西省临汾市，2019年、2020年曾在临汾市尧都区拿地，拿地金额分别为9200万元、1654万元。

时隔六年，山西华中房地产的地块公示再次更新。7月24日，公司获取了海口市秀英区长秀片区地块，土地用途为普通商品住房用地（二类）。

据《中国房地产报》报道，山西华中房地产与山西某煤炭行业大型企业有一定的间接关联。

在山西本地开发积累了一定基础之后，华中房地产决定向外拓展，首站落子海口。

界面新闻截图自天眼查官网。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受界面新闻采访时表示，竞得方山西华中或与山西煤炭企业存在间接关联，此类跨界投资并非孤例。“近年来山西能源资本已涉足酒店、文旅、机器人等领域，呈现多元化配置趋势。此案更多体现了个别资本对核心区位的财务配置，尚不构成行业趋势信号。”

严跃进告诉界面新闻，叠加自贸港利好带动区域发展，当地人口、人才结构持续优化，市场对优质楼盘的去化能力明显增强，会促使房企看好区域土地投资前景。

当然，地块的热度主要还是来自地块本身优势。

海口某开发商人士向界面新闻表示，“该地块资源比较好，学区是本地很热门的九小侨中双学区。”教育资源一直是本地购房者选房时的重要考虑因素。

中指研究院高级分析师孟新增告诉界面新闻，本次推出的地块位于海口秀英区长秀路以东、滨海大道以南，属西海岸片区，用地面积约0.94万平方米（14亩），容积率≤2.0，规划建面为1.88万平方米，限高50米。该地块处于“海口滨海九小西海岸校区+海南华侨中学初中部”覆盖范围，教育资源对地块价值形成一定支撑。

业内人士认为，该地块吸引来多家房企积极参拍，与地块总价可控也有关系。对开发商来说，小地块意味着前期拿地资金相对可控，整体开发周期较短，后续资金压力也可能低于大规模项目。尤其在房企更重视现金流和去化确定性的当下，小体量、成熟区域的项目往往更容易测算，也更容易快速推进。

结合地块指标不难预判项目定位：50米限高可建设15-18层住宅，叠加2.0容积率、35%绿地率，规划为低密小高层。项目总建筑面积不足2万平方米，规划改善户型的情况下仅百余套，整体体量偏小。

一周之后，与该地块同属西海岸大片区的长天路，也将有一宗优质住宅地块开拍，起拍价2.94亿元，起拍楼面价6043元/平方米。作为该板块仅剩的住宅地块，预计土拍热度也不会低。

市场很容易将土地、楼市热度笼统归因于海南自由贸易港封关运作带来的利好。不过，在环璟研究院看来，封关红利虽已显形，但目前更像“经营端红利”，而非“地产端红利”。地产真正受益仍取决于产业沉淀、岗位增加、收入提升和人口留驻。

大华海口相关负责人告诉界面新闻，比起大部分城市，海南市场表现相对稳健。“背后有多方面因素：当地人口密度不高，同时属于人口流入型城市，存在稳定购房需求；叠加海南自贸港政策红利、大批优质高端教育资源落地，吸引大量岛外学子前来就读。而且，海南天然具备旅居价值。”

“当前全国楼市整体处于调整周期，海南市场同样承压，但行情相对没那么低迷。近年来人才落户持续推进，催生了大量‘新海南人’购房群体。”上述人士向界面新闻表示。

看好海南市场，上海民营房企大华集团也即将在海口加码拿地。

“目前想拍的是丁村的13号地块，也就是现在大华·星屿的旁边，属于城市更新地块（协议出让）。”大华相关负责人向界面新闻表示，招拍挂地价比较高，现在的市场承价能力有限。

根据中指研究院数据，今年1-6月，在海口房企成交金额排行榜中，大华集团以12.48亿元排名第二，仅次于中海地产（21.02亿元），山西建投以约7.8亿元位列第三。

整体来看，今年上半年海口新房累计成交6214套，成交面积78.97万平方米，同比下降10.68%；上半年海口成交金额为153.52亿元，同比上涨1.45%，成交单价19441元/平方米，同比上涨13.58%，呈现量跌价升态势。

此次土拍能否带动楼市升温？孟新增向界面新闻分析，单宗地块对区域市场格局影响有限，更多是局部市场情绪的反映，海口土地市场走势仍和下半年供地规模、供地质量及市场销售恢复情况紧密相关。

“上半年实际供应偏缓，但7月下旬以来，西海岸、江东新区等地块陆续进入出让程序，海口供地节奏有所加快。”孟新增指出。