千年预言正应验，有路无人走，有房无人住，学区房时代即将落幕

从中原到东北，不少县城这两年冒出的新面孔颇为相似。宽敞的双向六车道铺到郊野，两侧的商品房群拔地而起。到了夜里数一数亮灯的窗户，一栋二十多层的高楼常常只见几户人家的灯光。围墙上的招租广告纸角被风吹得翻起，却少有人揭下来更换。

村里老辈人念叨的那句＂有路无人走，有房无人住＂，正在从口口相传的顺口溜，慢慢变成写进现实的注脚。而这份冷清并不孤单，曾被无数家庭当成资产避风港的学区房，也在同一时间开始滑坡。

来自国家统计局的最新口径给出了一个可参照的坐标。2025年末全国人口140489万人，全年出生人口792万人，人口出生率为5.63‰，死亡人口1131万人，人口自然增长率为负2.41‰。792万的数字，是1949年以来出生人口的最低点，直接从前几年的九百多万区间跨过八百万这个坎，落进了七百多万的档位。同期，2016年至2017年＂全面二孩＂政策曾把出生人口推高到1786万和1723万，之后便进入连年下行的通道。人口的这条曲线一旦拐头向下，接下来的传导几乎是一环扣一环。

学区房过去的溢价，并不来自砖墙水泥，而来自那张钉在墙上的＂对口牌＂。多校划片政策的落地，正在把这块牌子从墙上一点点撬松。

一线城市的成交价格已经给出了直观答案。北京西城区宏庙小学学区房2023年均价19万元/平方米，2025年降至13万元；深圳福田区某重点学区楼盘由18万元/平方米跌至8万元，部分房源跌幅超过55%。2025年，教育部联合住建部推出＂阳光学位＂行动，要求重点城市三年内实现学区属性与房产解绑。政策指向一旦明确，市场预期便迅速跟进调整。

海淀区的案例更能看出趋势的转向。北四环某小区一套三居室，2021年成交价962万元，到2025年同户型只卖641万元，四年跌去321万元，跌幅达34%，中关村、五道口不少学区房的跌幅甚至到了40%。当＂一房一校＂的旧规则被打破，家长砸进去的钱换来的不再是一张录取通知书，而变成了一张摇号的抽奖券。

底层的算术更冷酷。2025年全国出生人口只有792万，比2016年高峰的1786万少了近一半，小学招生规模在2023年触顶后回落，2025年比2023年少了416万。学区房的击鼓传花逻辑向来依赖下一位家长接盘。当适龄儿童被腰斩，愿意为溢价买单的人自然稀薄，价格回归居住属性只是时间问题。

幼儿园是最先感受到寒意的那一环。教育部发布的《2025年全国教育事业发展统计公报》显示，2025年全国共有幼儿园23.19万所，比上年减少2.14万所，下降8.45%，全国幼儿园数量已连续四年减少，四年间共减少6.29万所，比2021年高点29.48万所下降21.34%。2025年全国学前教育在园幼儿3225.52万人，比上年减少358.47万人。

园所关停的名单里，不乏耕耘多年的老园。2026年6月，北京师范大学实验幼儿园牡丹园分园正式关闭，这所开办于1999年的园所已有二十七年历史，是北师大实验幼儿园的第一所分园，所在片区适龄入园儿童数量逐年下降，同时海淀区大力扩充配套普惠公办园供给，都是关停的重要原因。

寒潮顺着年龄段一路向上。2025年全国普通小学为12.83万所，较上年减少约8000所，降幅为近五年之最，在校生10178.29万人，较上年减少406万人，招生1461.74万人，同比减少约155万人，降幅约9.6%。中国人口与发展研究中心研究员刘厚莲在解读《教育发展＂十五五＂规划》时指出，幼儿园和小学已在＂十四五＂期间达峰，初中将于2026年前后达峰，高中于2029年前后达峰，高等教育于2032年前后达峰。

乡村是这场调整的先头阵地。江西省鹰潭市余江区全区147所乡村小规模学校近年已撤并140所，优化率达到95.24%。教育部数据显示，从2001年到2020年，＂撤点并校＂实施二十年，全国乡村小规模学校从491273所减少到162601所，缩减三分之二。这股力量如今顺着城镇化的路径向县城延伸。

多校划片打破了＂一房一校＂的确定性，教师轮岗抽走了名校的护城河，学位松绑让房子回归居住本质。当孩子的绝对数量已经不再托底，绑在房产证上的教育光环也就失去了继续膨胀的燃料。学区房时代的落幕并不意味着教育本身的褪色，恰恰相反，剥离掉附着其上的金融属性之后，教育与住房这两件事，各自才有机会回到原本的位置。

那句被念叨了千百年的老话，在人口结构的转身面前，正一句一句被兑现。

参考资料：

国家统计局：《2025年全国人口总量为140489万人 人口高质量发展持续推进》，2026年1月19日发布。

教育部：《2025年全国教育事业发展统计公报》，2026年7月经济观察网、21世纪经济报道相关解读报道。