美联储调查：房主净资产是租房者38倍，各年龄层皆然

三十岁前后，不少人第一次认真盘算这件事：是把积蓄和未来三十年的月供压在一套房上，还是继续交房租。选房的人觉得月供是在往自己的资产里存钱；选租的人则觉得少了维修、地产税这些麻烦。两种选择背后的账，美联储最新发布的消费者金融调查恰好给出了一个跨越半生的答案。

根据这份每三年更新一次的美国家庭财务全景报告，住房拥有状况几乎框定了美国人一生的财富走向。数据勾勒出一条清晰的分界线：无论在哪一个年龄段，房主的净资产都远远高于租房者，而且这种差距会随着年龄增长越拉越大。

调查中最核心的数字带着冲击力——2022年，典型房主家庭的净资产中位数达到39.65万美元，而典型租房者家庭仅为1万零410美元。两者之间差不多是38比1的鸿沟。如果将时间线拉回到2019年，房主净资产中位数还在29.548万美元，租房者为7270美元。三年间，房价的快速上涨让房主一方的账面财富跳增了超过10万美元，而租房者的财富刻度几乎是原地静止的。

这组对比不止停留在纸面上。全美住宅建筑商协会基于同一调查数据，按年龄把房主和租房者单独拆分后，得到了一幅更细致的财富积累画卷。35岁以下的年轻人里，住房拥有率还只有39%，是各年龄段中最低的。这个阶段的房主净资产中位数约为15.1万美元，同龄租房者大多还在攒首付的路上。跨过35岁这道门槛后，住房持有率开始快速攀升，房主净资产也随之出现跳跃式增长。

在35至44岁这十年里，房主净资产中位数爬升到29.4万美元；到了45至54岁，再接再厉攀上43.3万美元。真正的财富峰值出现在55至64岁这段临近退休的黄金窗口，房主净资产中位数稳稳停在了50万美元的关口。此同时，持有住房的比例也在这个阶段到达76%的高位——每四个家庭中有三个已经拥有了自己的房产。

房主在中年一路积累的财富，源头相当清晰。每一笔按揭月供，表面上看是银行扣款，但拆开来看，偿付本金的那一部分等于在逐步买下房屋的所有权份额。再加上房屋作为资产本身通常随时间增值，这份通过居住就不知不觉建立起来的产权，在几十年时间里会变成长长的净值曲线。相比之下，每月房租完成的是一个纯粹的消费闭环：买到了居住空间，却不会留下任何可兑现的权益。

这就解释了为什么租房者的财富增长，在整个生命周期里都显得格外乏力。调查数据显示，即使是65岁以上的租房者家庭，净资产中位数也仅仅停留在1万零100美元。而同一年龄段的房主，净资产中位数仍高达41.1万美元。一边是早已卸下房贷、享受完整房屋产权的退休房主，手中握有大几十万美元的可支配净值；另一边是进入老年后依然面对每月租金支出的租房者，两者在退休保障上根本不在同一个量级。

美联储的这份调查也正因此具有政策信号意义。是否拥有住房、在什么时机买入，这两个决定不仅影响当期的现金流，更直接关联到退休之后的安全垫以及能够传递给下一代的遗产规模。住房在美国一直被视为家庭财富积累的最强引擎之一，而2022年的数据再次证明，这个引擎一旦启动，马力远非持续租房所能比拟。

这些年，关于买房还是租房的争论并没有停过。一些观点强调财务灵活性，认为把首付和月供差额投入股票或指数基金，同样可以跑出不错的财富增长。从纯数字角度看，某些特定时段、特定市场上，这样做未必完全输给买房。但美联储跨年龄段的长期追踪提供了一个不可忽视的观察维度：对于绝大多数普通家庭而言，买房这一行为天然带有“强制储蓄”的色彩，它把本可能被消费掉的收入，持续注入了具有增值潜力的实物资产。

反过来看租房一端，即便租客有很强的储蓄纪律，如果把积累的现金小心翼翼地投入金融市场，也需要面对市场波动和纪律维持的双重考验。二十年、三十年这样长的财务马拉松里，普通人能持续做到精准投资、坚守仓位的比例并不高。而拥有一套自住房产，哪怕一开始账面上的还款压力不小，月供本身就变成了一种每月自动执行的“定投”，最终交出的是实实在在的家庭净资产。

这套逻辑在调查的年龄序列里得到了反复验证。35岁之前，房主和租房者的财富差距虽然已经存在，但还远没有到后来那样悬殊的程度。因为这个阶段大家普遍收入刚刚起步，买入的房子也大多是入门级，贷款余额还很高，净值积累并不多。一旦越过35岁，情况就开始急速分化。职业收入进入上升通道，偿还的本金占比越来越大，叠加房价长期温和上涨的复利效应，房主的净值开始加速跑，而租房者的财务画像依旧是那条近乎平缓的线条。

有意思的是，即使是那些被认为“房价涨幅有限”的地区，房主与租房者的净值差距依然显著。因为房价增值只是净值增加的一条腿，另一条腿是逐月还本所积累下来的房屋权益。即便房价完全不涨，只要房贷在还，产权在增加，净资产就在实实在在地变厚。这种每还一期本金就多一点资产的机制，是租房生活完全无法复制的。

也要看到，该调查并没有把房屋持有期间所产生的维护成本、物业税和修缮费用单独拎出来做扣除后的净值比较。它所呈现的净资产是包含了房屋市场估值的总财富。这意味着房主账面上的“50