辽宁
01
做咨询是最能体验三年来，宁波购房人心路历程的，其中满是世态炎凉。
案例一：公园里
2023年，一位公园里的业主问我该不该卖掉公园里。当时公园里还能勉强买到38000的单价，但已经比高峰期跌了几千。我建议她马上出手，因为她还有200多万按揭，一年利息八、九万，如果卖掉后置换成300万现金，不但利息不用付了，配个定存或者增额寿，还能有3~4%的稳定年收益，也就是6~8万。一来一去，等于一年回血十多万。
她想了想，还是舍不得，觉得总能涨回去。如今成交价28000，算上利息，资产又缩水约150万。我问她现在如何打算，她只发回一个哭泣的表情。
案例二：欢乐海岸
更早的2022年下半年，一位咨询客在集士港桃李郡和欢乐海岸之间，选择卖掉桃李郡。当时我们建议欢乐海岸，觉得当时40000多的房价有点虚高，欢乐海岸购物中心也远低于预期。但客户觉得集士港太偏，要跌肯定是先跌桃李郡。何况购物中心和地铁一开，未来肯定越来越好。
桃李郡确实跌了，三年来大约2000，如今还是集士港顶流，均价接近23000。而他的那套欢乐海岸，从42000，跌到了30000，账面亏损200万。但他还不算最惨的，隔壁欢乐海岸一期，均价不足23000，破发。
案例三：刚需
2023年我一位之前的同事来问，现在买房时机对不对，她主要的现金资金全在基金里，两年来亏了毛25%。我当时给了一个很另类的建议。基金马上抛掉，但也不要买房，先定存存着回点血，等待时机。
我的建议她听了一半，基金没抛，更没买房。如今基金合计亏损40%，最高峰接近45%，等于买房的首付又损失了不少。
好在两年来房价也在跌，等于实际没损失，但如果接受我的建议，她能拿出至少30万首付。
02
这些只是我们接触的几百个案例的沧海一粟。三年来，中产经历的就是这么一个不断下挫的心路历程，从乐观自信，到震惊，到怀疑，到挫败。
其中豁达的那些会收拾心情，从头再来。而执念过深的，则心如死灰，一蹶不振，直至彻底躺平，不租不卖不转贷。比如杭州湾和奉化的那些投资客。他们的统一特征是——首付已跌完。
当然，欢乐的案例也很多，那就是愿意接受咨询和建议的。不过我们说的比较少，怕被说成自我标榜。
2022年的时候，我们为什么会猜中结果呢？因为我们是宁波最早一批开始用租金回报率进行价值测算的机构。可能比上海房观还早。’
但那个时候用这个测算一定是被鄙视的，包括使用收入房价比。从业内到业外都会嘲弄你：“中国国情不同，是政策市，城市化率也低”。
这逻辑其实有个矛盾。政策市是反市场逻辑的，但城市化率是偏市场的逻辑。城市化率能不能提高，最终还是看政策支不支持。
此外，作为个人的一个“执念”，我始终相信，政策不是万能的，终有一天市场的疲态会超出政策的治愈能力。就如我们说的杠杆，世界上不存在不会断的杠杆，加载过重一定会断。
而长期来看，收入房价比和租金回报率才是最坚实的底层逻辑，一旦信心的杠杆断裂，最终稳住楼市的就是这两个底层逻辑。
事实证明，我的观点完全正确。
03
大家还能发现，我在预判中会结合财务测算。房价飞涨的时候要算大账，房价下跌或静止的时候要算小账，精算持有成本，也精算不动产置换成现金后的财务收益，在进行综合比较后再做合理选择。比如那位刚需客户和公园里客户，就是账没算好。
会算账也是理财思维，如今中国中产最缺的两种思维，一是营养学思维，二就是理财思维。把这两个思维补上，生活能好过不少。
现在，当我们再接触咨询客，听到最多的感慨就是“为什么不早点认识你们”。其实这也是我们的遗憾。但凡我们有一点表演型人格，我们也不会这么小众。不过反过来，可能也正是因为我们是专注专业，且不太会被噪音干扰的人，所以才有这样的性格。
而真正有价值的认知，从来也只是被少部分人掌握。正如《圣经》里所说：
信我的，有福了
end
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