北京
智通财经APP获悉，7月23日，在2026房地产经纪年会上，贝壳集团(02423)党委书记、执行总裁左东华以《成熟市场下的行业价值》为题发表演讲。他提出，当下的房地产经纪行业正同时经历“市场、技术、需求”三重转弯，市场由增量走向存量，技术由“互联网+”迈向“AI+”，消费者需求则从关注资产增值转向关注真实生活。
左东华表示，三重变化之下，行业需要从促成一次交易走向服务一段居住生活，经纪人也要从“传递信息的人”转变为“值得托付的人”。
二手成交占比首超50%，市场不再普涨普跌
“市场从增量时代走进了‘以二手流通为主导’的存量时代，我们把它称作成熟市场。”左东华表示，成熟市场首先体现为交易结构的改变。2008年至2009年，一线城市二手房成交量首次超过新房；2015年前后，新一线城市相继步入二手房主导阶段；到2026年上半年，全国二手房成交量占比首次超过50%。中国房地产市场正在结构性进入存量时代。
存量市场不再是简单的房价普涨或普跌，而是更明显的分化。贝壳研究院对北京321个成交活跃小区的监测显示，2026年2月至6月，185个小区成交价格上涨，136个仍在调整，整体涨跌幅中位数为1.6%。即使位于同一板块、同一商圈，不同小区、不同户型之间也可能出现较大差异。
在左东华看来，今天看市场，不能只问整体价格是涨还是跌，更要看交易发生在哪里、由什么样的居住需求支撑。迈入成熟市场后，房子正在重新回到“人”的尺度：从过度关注资产属性，到回归居住属性；从追求交换价值，到回归使用价值。
这一变化也体现在消费者的语言中。贝壳在成渝地区的客户访谈发现，结婚、生育、子女上学、养老、就业迁移等“生活语言”，正在取代会不会涨等“资产语言”，成为购房决策中更靠前的考量。左东华认为，成交量不应再被简单视为市场情绪的“温度计”，而应理解为消费者生活事件发生的速率，“每一笔成交背后，都是一次生活关系的重组”。
AI越强，经纪行业人的判断和承担越重要
继互联网推动房源信息透明、提升交易效率后，AI正在带来新一轮技术变革。
左东华举例称，过去经纪人为客户筛选10套房源、设计带看路线并梳理房屋优缺点，往往需要数小时。如今，AI智能体可以在几分钟内完成初步方案。随着标准化工作逐步被AI接手，单纯依赖信息传递的服务模式将面临转型。
“当这些活都被机器接走了，我们手里还剩下什么是替代不了的?”左东华认为，AI擅长数据、计算和标准化交付，却无法替代人在复杂决策中的判断与责任承担。它可以给出房屋估值和利弊分析，却不能替客户承担交易风险，也难以承接客户在重大决策中的焦虑与不安。
“不是AI让人变得不重要，恰恰是AI把只有人能做的那件事，衬托得前所未有地重要。”左东华表示，未来十年AI仍会快速发展，但身在其中不必焦虑。技术越发展，越要清醒认识人不可替代的价值。
从“帮着买卖”走向“帮着住好”
基于三重转弯，最终指向行业价值的重构。左东华认为，过去行业更多处在“房的世界”，关注流通效率和资产价值；成熟市场则要求行业进入“人的世界”，关注真实居住体验，回归以消费者为中心。
在卖方一侧，经纪服务要帮助一套承载多年生活的住房完成“商品化转换”，找准真实卖点；在买方一侧，则要完成“生活化转换”，帮助消费者判断一套房是否真正适合其家庭结构、人生阶段和生活方式。行业的价值，就是在交易、签约和签后服务之间建立更大的确定性，让卖方卖得安心、买方买得放心。
对于房产经纪行业的新价值，他同时勾勒了从“帮着买卖”到“帮着住好”的六段价值链。交易前解释市场、理解需求，交易中保证信息透明真实、辅助判断，交易后提供安全与风险保障，以及迁入期、入住期、置换期的持续服务。“从一次交易，走向一整段生活的陪伴。”
“过去行业更关注做了多少笔生意，未来则要关注对多少人真正有价值，是否值得被长期信任。”左东华说。
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