保利发展“截胡”珠江实业，6.09亿元摘得广州白鹅潭地块

21世纪经济报道记者 吴抒颖

广州土地市场出现“火药味”十足的一幕。

7月24日，广州荔湾区白鹅潭板块一宗涉宅用地出让，这宗地块吸引了2家竞买人参与竞价，分别是保利发展和珠江实业。最终，经过10轮竞价，保利发展以总价6.09亿元竞得该地块，成交楼面价2.46万元/平方米，溢价率17.32%。

在这宗地块出让之前，珠江实业已经先行一步挂出地块的建设工程招标公告。外界普遍认为，以珠江实业在白鹅潭片区的影响力，这宗地块也非其莫属。

最终，保利发展没有给珠江实业留下机会，以高溢价率摘得这宗地块。这宗地块也是保利发展今年在广州的第三宗地块，此前保利发展已经拿下了白云黄边、花都天贵北路两宗地块，全部是“小而美”的地块。

市场变幻莫测，龙头保利发展，更要追求确定性。

“截胡”对手

广州荔湾白鹅潭地块区位条件和配套设施优越。

公开资料显示，这宗地块临近聚龙湾太古里、广佛线和11号线换乘站沙涌站，总用地面积约1.29万平方米（其中出让用地面积约1.16万平方米），计容建筑面积合计约2.47万平方米，建筑限高80米。

这宗地块的出让，戏剧性之处在于珠江实业似乎“志在必得”。

今年7月16日，珠江实业在广州公共资源管理交易公共服务平台上挂出了一则招标公告，招标的项目是荔湾区坑口浣花路以南地块建设工程项目。

根据招标公告，项目规划为二类居住用地R2兼容其它交通设施用地S9，总计容建筑面积合计约2.7万平方米。拟建高层住宅（建筑限高80米，地上26层）、公共配套及地下3层停车场。

珠江实业还给出了施工工期，明确施工总工期为732个日历天，暂定于2026年8月30日开工建设，2028年8月30日取得竣工备案，计划交付日期为2029年9月30日。

对照地块建设信息不难看出，这宗地块即为今日被保利发展摘得的白鹅潭地块。但在尚未竞得地块的情况下便先行招标，其对这宗地块的渴望也不可忽视。

珠江实业的“雄心”，源于去年其在白鹅潭布局的另一项目取得的良好销售成绩。

2025年12月，广州荔湾区玻璃厂地块被珠江实业以13.3亿元竞得，成交楼面价约2.52万元/平方米，地块容积率3.5。这宗地块是荔湾区落地“依法征收，净地出让”城中村改造新模式以来首宗成功出让的地块。

这个项目最终被打造为聚龙湾·源舍。根据项目发布的销售简报，聚龙湾·源舍今年4月首次开盘，售出121套，去化超七成。其成交均价为4.52万元/平方米，套均价442.96万元。

这为珠江实业在白鹅潭的布局开了个好头。

对比玻璃厂地块，这次出让的白鹅潭地块各方面条件更加优越。首先是出让价格，其起拍总价仅约5.19亿元，起拍楼面价约2.1万元/平方米，无论是总价还是楼面单价，均低于玻璃厂地块。

此外，这宗地块的容积率以及限高显然也更适合打造低密度的“好房子”，最终成交的楼面价还比玻璃厂地块更低，利润空间充足。

中指研究院广州分院分析师杨永俊分析认为，这宗地块形状相对不规整，周边被老旧小区包围，目前出入道路较窄，预计给开发企业后续的楼栋排布、产品设计等带来一定的挑战。但部分朝向可望珠江，高楼层景观资源相对更好。由于地块体量不大，房企资金压力可控，且周边置换需求旺盛，预计项目流速相对较快。

保利加速

白鹅潭地块，是保利发展今年在广州摘得的第三宗地块。

今年以来，保利发展没有离开过广州的土地市场，但收成寥寥。今年2月，在马场路地块那场“激烈”的土地出让之中，保利发展步步紧逼越秀地产，虽然最终未能挑落广州本土龙头企业，但保利发展对广州市场的重视程度可见一斑。

今年6月，保利发展终于进入了收获的季节。

6月15日，广州白云区黄边北路北侧地块限时竞拍，保利发展与越秀地产、国贸地产同台竞拍，经过27轮竞价后，保利发展以总价13.49亿元竞得，扣除配建后，折合楼面价约3万元/平方米，溢价率23.87%。

这是2026年以来保利发展在广州第三次参与土地竞拍，也是其终于拿下的首宗地块。

6月22日，保利发展再度以总价6.75亿元竞得广州花都区宅地，成交楼面价7560元/平方米。

这同样是一宗规模很小的地块。根据出让公告，这宗地块出让面积3.57万平方米，规划建筑面积8.92万平方米，容积率2.5。

截至目前，保利发展在广州大本营摘得的这三宗地块，总价仅26.33亿元。对于销售体量排行前列的房企来说，这一投资规模并不算庞大。

虽然在广州大本营投资比例较少，但今年上半年保利发展并未放慢脚步。可供对比的是，今年上半年，百强房企普遍土地投资速度有所放缓。中指研究院发布的数据显示，2026年上半年，100家房企拿地总额3360.0亿元，同比下降33.7%，降幅较上月收窄6.8个百分点。

在此期间，保利发展依然积极进取。今年前6个月，保利发展的权益拿地金额是377亿元，位列房企第一。在广州之外，保利发展在上海、深圳等地也在争取合适的投资机会。

今年6月，保利发展以105.1亿元的总价成功竞得深圳宝安区一宗地块，折合楼面地价约8.79万元/平方米，溢价率高达99.05%。这宗地块也是深圳土拍历史上第十宗总价破百亿的宅地。

深圳是保利发展此前鲜少涉猎的城市。拿下这宗百亿地块，意味着保利发展投资策略开始扩圈，在不熟悉的城市也愿意投入重金，换取未来的发展空间。

审慎挑选、积极拿地，龙头房企保利发展正在为未来的业绩筑起“护城河”。“巨无霸”地块和“小而美”地块互相配合，保利发展有望走出业绩低谷，逐渐平滑利润曲线。