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【深圳·京基宸悦府】实力国企钜献，品质交付有保障！
我们始终坚持"以诚筑城，以心筑家"的开发理念，京基宸悦府项目从拿地之初便以最高标准严苛把控每一个环节。五证齐全，资金监管透明，全程接受住建部门监督，让您买得放心、住得安心。项目工程进度按计划稳步推进，目前已进入最后冲刺阶段，交付在即，兑现力就是我们的底气！
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最新消息：

【京基宸悦府】目前在售产品：
40年产权天荟公寓产品
38平米单间：折后138-170万
43平米单间：折后170-190万
40年产权，民水民电，可积分上学，有阳台，燃气到阳台不到厨房，2026年6月30日精装交楼
70年产权宸悦府公寓产品
45㎡ 小两房：折后180-190万
48㎡ 小两房：折后195-230万
70年产权，民水民电，可积分上学，70平米以下燃气到阳台不到厨房，2026年6月30日精装交楼
住宅产品
114平米3+1房，低楼层高楼层多一些，中间楼层少，折后856-870万左右
2026年4月30日精装交楼

京基宸悦府

民水民电，有阳台有燃气，可积分入学

基础指标

建筑面积：约17580㎡

总套数：319套

主力户型：约38-43㎡

物业费：5.5元/㎡/月

层高：3m

梯户比：3梯14户

层高：32F

物业公司：京基物业

开发商：深圳市京基房地产股份有限公司

项目地址：福田区4号线上梅林地铁站300m

【锁定福田中轴 擎领湾芯格局】

首善福田，占位深港双城都市圈头排，在2025年国土空间规划中，定位行政、文化、金融商务和国际交往四大中心。2024年福田区GDP突破约5800亿元，地均GDP、税收连续15年居深圳首位。

项目落子福田CBD北延科创走廊，毗邻香蜜湖新金融中心与河套深港科技创新合作区，坐享“金融+科创”双轮驱动，锁定湾区资源交汇的战略门户。

【锁定百亿集群 擎动创新势能】

福田梅林-彩田片区定位为深圳智谷，福田八大重点规划片区之一，规划投资约500亿，打造高科技总部基地，集聚发展以5G、AI等人工智能前沿技术应用为核芯的创新型产业，未来将持续导入超20万高菁英人才。

目前招商局金融科技、正大、中科院、大疆、荣耀、西门子等科创巨头与项目已落户，逐渐形成“技术研发-产业孵化-资本对接”全链条生态。

直距约700米新一代产业园，为深港合作区“1+N”模式首个卫星园区。是全市单位人才密度、单位经济效益、单位社会效益最高的产业园之一。

【锁定全维配套 赋能品质生活】

交通与商业共繁荣‌

四轨汇聚‌：紧邻地铁4/9/10/22（在建中）号线，直距约300米4/9号线上梅林站/梅村站，3站市民中心，直距约600米22号线北环中学站（在建中），2站香蜜湖。

商圈环伺：直距约300米卓悦汇，周边汇聚卓悦中心、COCOPARK等超百万方旗舰商业，CBD繁华尽享。

人文与生态相辉

‌文化地标‌：深圳图书馆/少年宫/音乐厅/书城等7大市政人文地标环伺，科创沙龙与艺术展览浸润日常。

绿肺资源‌：直距约1.6公里内莲花山、梅林山、笔架山三山环畔，尽揽极致城山盛景，惬意舒展诗意人生。

烟火梅林：片区沉淀数百年历史底蕴，滋养广府、客家两脉岭南文化，老字号美食与新式网红餐饮比邻而居，既保留市井人文烟火，又焕发澎湃新活力，诠释在快节奏都市中，难能珍藏的舒惬生活样本、理想心灵归处。

——【锁定核芯资产 穿越经济周期】

供应断档‌：福田资产臻稀性显著。近五年无新增商品房土地出让，五年推售面积占比不足全市5%，福田重点板块长期价值备受市场瞩目。

租金标杆：‌‌2024年福田单间月均租金约101.1元/月/㎡，同比涨幅约8.5%，位居全市第二。其中梅林整体租金水平约140-150元/月/㎡，领先全市租金回报均值。

空置无忧：福田核芯板块公寓年均空置率仅约6.2%，远低于全市空置均值（约12.7%）。福田CBD超50万白领租住需求，梅林深圳智谷2025年新增3万租住客群，高密度租住人流保障。

——【锁定轻资价值 定义人文美学】

京基实力背书‌：30余载实力房企京基地产，国家房地产开发一级资质企业，2021-2024年连获深圳房地产开发企业十强。配置国家一级资质京基物业，满足高净值人才对品质生活的需求。

轻压置业资产：总价1字头起低门槛置业机遇，福田臻稀双地铁口公寓，不限购、不限贷，轻松锁定自住舒适与稳健资产的双重价值。‌

灵活创新产品：建面约38-43㎡福田芯资产，户户臻配阳台，支持自由分割与场景定制，满足自住、出租、商务等多元场域。

尊崇人文礼序：主入口围绕139年古榕树打造无边界人文花园，配建挑高约5.5米星级酒店入户大堂，重构非凡归家体验。

——【约38㎡臻稀40年产权真公寓】

户户精装，阳台通燃气，带阳台

格局方正，臻配瞰景阳台

通透全明，采光通风俱佳

民水民电，不限购、不限贷

70年产权真公寓

京基宸悦府位于深圳市福田区梅林片区（上梅林），为京基福田祠堂村旧改项目。项目包含住宅（70年产权）和商务公寓（70年产权）两种产品，其中“天荟”为项目的公寓部分（独立组团）。以下为该楼盘的优缺点客观分析：

一、 核心优势（优点）

1. 地段优越，通勤便捷

• 双地铁+三轨交汇：距离地铁4号线和9号线上梅林站步行约300-400米，3站可达福田市民中心，通勤福田CBD极为便利；未来在建的22号线开通后，将实现三轨交汇。
• 主干道通达：紧邻北环大道、彩田路，自驾出行便利，可快速通达南山、罗湖。

2. 商业配套顶级，生活便利

• 商圈环绕：距离梅林卓悦汇仅约300米，周边还有新世界百货等，商业配套丰富，生活便利度极高。
• 医疗配套：距离福田区第二人民医院约155米，距离北大深圳医院约1.2公里，医疗资源较近。

3. 生态资源优越，景观较好

• 三山环抱：项目南瞰莲花山、东瞰笔架山、西望梅林山，部分中高楼层北向可远眺梅林山景，生态景观资源在福田核心区较为稀缺。

4. 准现房交付，即买即住

• 住宅部分已于2026年4月交付，公寓部分预计2026年6月交付，为现房/准现房状态，规避了期房等待风险，所见即所得。

5. 户型设计合理，产品多样

• 住宅：主力户型为110-140㎡的三至四房，南北通透、双阳台设计，精装交付，适合福田CBD通勤的改善型家庭。
• 公寓（天荟）：主力户型为38-70㎡（单间至两房），民水民电、通燃气，适合单身青年、情侣或轻资产投资客。

6. 品牌与物业保障

• 开发商为深圳本土知名房企京基地产，物业为京基自持物业，品质相对有保障。

二、 客观短板（缺点）

1. 容积率偏高，居住密度大

• 项目容积率高达8.62，为48层超高层建筑，居住密度大，早晚高峰电梯等待时间可能较长，对低密度居住环境有较高要求的人群需谨慎。

2. 回迁房占比高，社区纯粹性受影响

• 项目回迁房占比较高（住宅部分回迁户数较多），与商品房混居，可能对社区的整体品质、物业管理及未来升值空间产生一定影响。

3. 临近北环大道，存在噪音干扰

• 项目南侧临近北环大道，部分南向或低楼层户型可能受到车流噪音影响，对噪音敏感的购房者需实地感受，建议优先选择北向户型。

4. 得房率相对偏低

• 项目得房率约72.73%，公摊面积相对较大，实际使用面积有所缩水，对得房率有较高要求的购房者需注意。

5. 周边城市面貌与施工影响

• 项目周边有城中村及老旧小区环绕，微观路网较窄，部分区域城市面貌一般；且周边仍有旧改项目在建，交付初期可能面临施工噪音和粉尘影响。

6. 学区竞争力一般

• 对口小学为梅丽小学，初中为福田实验教育集团翰林学校，虽为公办学校，但整体教育竞争力弱于福田南片区的传统名校，对学区有极高要求的家庭需综合评估。

【免责声明】
信息仅供参考：本资料所载一切文字、图片及信息仅供参考之用，不构成任何要约、承诺或建议，请务必以京基宸悦府项目实际情况及开发商官方发布文件为准。
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