中银基金拔头筹：武汉安家保租房公募REITs管理人三强候选定档

7月24日，武汉安家保障性住房有限公司公募REITs基金管理人中标候选人公示发布，中银基金位列第一中标候选人，鹏华基金、华泰证券（上海）资产管理有限公司分列二、三位。公示期自7月24日至7月27日17:00截止，若无异议，中银基金将正式执掌这单拟发行的‌武汉市级首单保租房公募REITs‌。

此时距7月3日招标公告发布刚满三周。从启动招标到敲定候选管理人，推进节奏紧凑，武汉市级保租房资产证券化的推进效率直观可感。

存续费率全线顶格 双路径预留操作空间

三家机构的报价分化特征明显。前期申报服务费维度，三家报价拉开梯度：中银基金报‌660万元‌，为全场最低；鹏华基金按750万元上限顶格报价；华泰资管报690万元，处于中间区间。存续期年化管理费率则高度一致，三家全部报出‌0.2%/年‌的上限价格，无一家下浮。

前期报价分化、存续费率趋同的特征，背后是保租房REITs赛道的既定定价逻辑。保租房公募REITs存续费率受行业基准与监管指导价约束较强，叠加赛道竞争格局，报价普遍贴近上限，存续期费率让利空间有限，很难成为竞标中的核心筹码；真正的竞争集中在前期申报服务费的让利，以及团队项目经验、监管沟通能力等非价格因素。从报价与排名的对应关系来看，项目采用综合评审机制而非单纯低价中标，中银基金能够胜出，是价格因素与综合服务能力共同作用的结果。

招标并未把筹码全部压在公募REIT单一路径上。公示信息显示，中银基金、华泰资管的服务范围均明确覆盖「公募REITs、机构间REITs（或有）项目申报发行及存续期管理」。这一设置并非孤例，近期北京海淀、昌平等区级保障房平台的同类招标中，同样出现了机构间REITs的服务选项。在公募REIT审核周期长、准入门槛刚性的背景下，服务范围纳入机构间产品，客观上为后续资产盘活路径调整预留了操作空间。需要明确的是，两类产品架构、监管体系完全独立，不存在公募申报失败自动切换的通道。

股权剥离城投体系 省市两级梯队成型

作为武汉市属专属保障房运营平台，武汉安家的股权与资产脉络，是理解这单REIT的关键。公司2024年7月注册成立，初始由武汉城投集团全额出资，2024年8月初迅速完成股权无偿划转，变更为‌武汉市国资委100%直接持股‌。

这一股权调整，是国内城投体系推进保租房REIT申报时的常见前置安排。将保障房资产从城投平台体系中剥离，厘清产权与债务边界，弱化城投隐性债务关联对申报的潜在影响，同时强化市级平台的独立主体资质，是多个城市的通行做法。股权独立后，公司核心管理层仍保留城投体系背景，业务端的资源协同并未切断，形成「股权归位、业务协同」的过渡状态。

资产端，武汉安家走的是「存量收储+快速归集」的路线。公司落地湖北省首单利用保障性住房再贷款收购存量商品房项目，通过市场化收储快速扩充房源规模。两年时间里，已在汉阳、硚口、武昌、光谷、东西湖等片区累计归集保租房超‌6000套‌，其中2600余套投入运营，主打「安家乐寓」青年公寓品牌，多个项目纳入市级人才公寓体系。

但资产成熟度的短板同样直观。目前已运营房源占比约四成，剩余房源仍处于装修改造、招租爬坡阶段。公募REIT对底层资产的连续运营记录、稳定现金流分派能力有明确刚性要求，后续出租率爬坡速度、租金收缴率的长期稳定性，将直接决定项目申报的时间窗口与最终估值水平。

武汉城投集团此前专题调研安家公司经营时已明确提出，要加快培育REITs底层资产，打通保障房投融建管运全链条；同步做强租住品牌，延伸增值服务培育新营收增长点，同时做好现金流动态管控，守住债务安全底线。

湖北省内的保租房REITs，已经跑出省级先行、市级跟进的推进节奏。2024年初，湖北省住房保障建设管理有限公司的保租房公募REIT敲定银华基金为管理人，该项目采用全中介打包模式，整体服务费限价500万元，存续期费率同样为0.2%。需要厘清的是，武汉安家本次仅招标基金管理人单项服务，750万元的费用上限与省级项目全口径打包费并非同一统计口径，二者采购模式、权责范围差异明显。

地方政策也在同步托底。2026年4月武汉市发改委发布的民间投资促进措施征求意见稿提出，市属主体作为主申报方、发行资金投向本地的REIT项目，可按发行费用的50%给予补助，单家最高‌200万元‌；对产权清晰但手续不完善的存量资产，允许市区协同补办相关手续。若该政策正式落地，这笔补贴可覆盖约三分之一的管理人前期费用，同时为存量资产合规整改留出了政策空间。

强二线城市保租房REITs的新样本

放眼全国，保租房公募REITs早已走出试点期，进入城市层级下沉、主体扩容的常态化阶段。但行业长期面临的共性矛盾并未消解：保租房的民生属性锁定了租金涨幅上限，而二级市场投资者对分派率有刚性预期，二者之间的张力，是所有保租房REITs都要面对的长期命题。

对武汉安家这单项目来说，管理人候选名单出炉，只是申报周期的起点。后续资产运营爬坡、合规手续完善、申报材料打磨，每个环节都存在变量。如果推进顺利，湖北有望成为中部地区首个同时推进省级、市级保租房REITs申报的省份；若公募申报节奏不及预期，服务范围中涵盖的机构间REITs选项，也为存量资产盘活提供了可落地的替代路径。

公示期结束后，最终中标结果就将尘埃落定。这单项目的后续走向，不仅是武汉保障房存量盘活的关键落点，也是观察强二线城市市级保租房REITs推进路径的典型案例。