公募筹备四年未申报 海淀保障房启动海悦·梧桐苑机构间REITs招标

北京区级保障房资产证券化的分化路径，正在逐步显现。

2026年7月23日，北京市海淀区保障性住房发展有限公司正式发布竞争性磋商公告，启动海悦·梧桐苑保障性租赁住房资产的机构间REITs（持有型不动产资产支持专项计划）中介选聘工作，公开招募发行及存续阶段财务顾问、专项计划管理人。本次采购响应截止时间为2026年8月3日，是公司继2022年公募REIT筹备后，时隔四年在存量保障房资本化路径上做出的重要调整。

四年公募筹备未申报 资本化路径再添新选项

回溯至2022年，海淀保障房公司早已完成公募基础设施REITs的前置筹备。当年5月，公司发布REITs服务团队竞争性磋商公告，明确拟以旗下保障性住房资产申报公募产品，发行阶段中介费用预算上限‌399万元‌，存续期管理费费率上限‌0.25%/年‌。

2022年6月，中航基金成功中标，敲定发行阶段服务费‌360万元‌、存续期费率‌0.23%/年‌。中介团队敲定后，市场普遍认为海淀保租房公募REIT即将进入实质申报阶段。但四年时间过去，该项目始终未向监管部门递交正式申报材料，未进入公开申报流程。

如今机构间REITs筹备工作启动，意味着海淀保障房体系正式开启一套全新的存量盘活方案。不同于市场常规解读的“替代放弃”，本次路径调整更像是区级国资平台，在公募REIT严苛的实操约束下，做出的务实分层选择。

作为海淀区唯一区级保障房专业化运营平台，海淀保障房公司由区国资运营公司全资控股，实控人为海淀区国资委，注册资本‌64.76亿元‌，核心负责辖区保租房、人才公寓的建设、收购与长期租赁运营。本次拟证券化的海悦·梧桐苑，坐落于西三旗科创板块，总建面约‌17万平方米‌，合计‌2411套‌人才保障性住房，配套教育、商业、社区服务等完整业态，是海淀区体量靠前的自持型保租房项目。

依托区位属性与人才保障定位，项目租金现金流具备政策稳定性，但稳定现金流，并不等同于满足公募REIT的市场化上市条件。

保租房公募REITs的落地门槛，远不止现金流稳定一项。资产估值、连续运营年限、产权清晰度、净现金流分派率、持续信息披露能力均属刚性约束；扩募储备资产厚度则直接影响产品长期运作空间。整套申报横跨多部门审核，合规链条长、持续投入高，对区级平台的资产储备厚度、持续运营能力形成硬性约束。

京两区保租房REITs路径分化

这种门槛差异，直接体现在北京两大区级保租房平台的路径分化上。

昌平保障房公司走出了“公募先行、私募跟进”的稳妥路线。2026年4月，其打包三处、合计‌1394套‌、建面‌10.56万平方米‌的保租房资产，成功发行中航北京昌保租赁住房REIT（180503），成为北京首支区级保租房公募REIT，网下询价与公众有效认购倍数均创下2026年以来国内公募REIT发行纪录。在公募平台顺利打通后，昌平保障房公司再度启动机构间REITs全套中介招标，推进公募、机构间REITs双轨布局。

海淀保障房的选择则完全相反：先启动公募前置筹备，长期未进入申报环节，选择以机构间REITs率先推进存量盘活。

两家同级别北京区级国资平台，最终走向分化，核心差异不在于单项目现金流优劣，而在于资产储备厚度与打包运作能力。昌平保障房公司除公募上市资产外，仍持有‌13个‌保租房及人才公寓项目，总运营面积超‌65万平方米‌，‌8个‌项目运营满三年，具备持续扩募、多项目组合打包的基础，能够持续匹配公募REIT对资产池规模与持续运营的要求。除此之外，不同平台的公开市场运营团队配置、合规成本承受能力存在差异，也是影响路径选择的隐性因素。

单项目禀赋、公开监管约束成核心壁垒

相较之下，海淀本次拟盘活的海悦·梧桐苑为单大体量项目，短期可纳入资产池的储备项目有限，支撑公募REITs持续扩募的资产厚度不足。单项目本身不构成申报的硬性障碍，但结合分派率要求、长期成长性与持续披露成本综合考量，区属平台直接申报公募的综合投入与不确定性更高，一旦审核周期拉长，前期投入易形成沉没成本。

更关键的是，公募REITs对国资平台的约束是长期且公开的。产品上市后，企业需要持续对外披露经营数据、租金变动、资产运营情况，接受二级市场投资者与舆论监督，对传统国资保障房运营模式形成持续性合规压力。而机构间REITs面向合格机构投资者，信息披露尺度更宽松、审核链条更短、运作灵活性更高。

从实操层面看，两类产品的适配场景已逐步分化。公募REITs更适合资产储备充足、可多项目打包、具备持续扩募能力、愿意接受公开市场强监管的成熟平台；机构间REITs更适配单大体量、短期暂未完全匹配公募全套指标的存量资产，可在更低的合规成本下盘活存量现金流，满足会计处理条件的项目可实现资产出表。需要明确的是，两类产品架构、监管体系完全独立，不存在天然的转换通道，即便后续申报公募REITs，仍需重构交易架构、重新满足全部监管要求，转换成本与不确定性均较高。

本次海淀海悦·梧桐苑机构间REITs采用分批次选聘中介的模式，首批仅确定财务顾问与专项计划管理人，审计、评估、法律服务等中介机构未纳入本次采购范围，是资产证券化项目分阶段推进的行业惯例。

这种分步推进的模式，也留下了市场观察空间。机构间REITs的资金来源具备多元属性，若后续引入保险、产业资本等市场化外部LP，项目定价与资产价值将接受完整的市场检验；若更多依托体系内资金承接，虽可保障处置效率、稳住账面估值，但资产市场化定价的争议或将持续存在。对国资平台而言，这是兼顾存量盘活效率与资产保值诉求的平衡方案，也是本轮保租房存量盘活周期中，区级国资的典型折中选择。

机构间REITs成区级国资务实备选方案

国内保租房资产证券化，早已告别单一公募上市的固有路径。政策层面持续鼓励国资平台通过多元工具盘活重资产、回笼资金、反哺新增建设，机构间REITs的价值正在被更多地方国资挖掘。

不同于公募REITs的强标准、强公开属性，机构间REITs不追求一次性对接全市场投资者，更多承担阶段性盘活存量资产的功能。它并非行业最优解，却是众多区级国资平台绕开公募REIT刚性准入门槛、盘活大体量单一保租房资产的可行路径。

四年路径调整的背后，没有绝对的优劣对错，只有区级国资平台基于自身资产禀赋的现实取舍。海淀保障房的尝试，为全国大量单体大体量保租房资产，提供了公募路径之外的分层盘活参照范式。

后续有两个核心维度值得持续跟踪。一是本次机构间REITs落地后，海淀保障房是否会重启公募申报规划，实现双轨并行；二是项目能否引入市场化外部资金，真正完成资产的市场化定价与盘活，而非局限于体系内资产腾挪。