无锡两仓7.24亿注入丰树人民币基金：外资物流在华退出的现实路径

7月22日，丰树物流信托连发两则资产处置公告，为观察外资物流资产在华退出路径提供了最新的具象样本。无锡两处合计作价‌7.24亿元‌的物流园，未走向公开市场竞价，直接注入发起人丰树投资新设的人民币基金；连同新加坡樟宜一处小型仓储物业，三笔资产总对价约‌1.545亿新元（约合1.2亿美元）‌。

这是该信托‌10亿新元资产剥离计划‌启动以来，单批规模最大的处置动作。选择关联基金承接中国核心资产的路径，既对应着当前国内物流地产供需反转、第三方买家出价疲软的行业现状，也与次日传出的淡马锡旗下两大地产平台整合停滞的消息，形成了一层微妙的联动。

关联接盘的交易账：溢价之下的公允争议

两处标的均位于无锡新吴区。体量较小的丰树无锡物流园为三栋单层常温仓，净可出租面积‌4.51万平方米‌，约定交易价1.8亿元；规模更大的丰树无锡新区物流园为四栋双层坡道库，可出租面积‌12.24万平方米‌，交易价5.44亿元。两宗资产合计7.24亿元，按公告披露的1:5.25汇率折算，约合1.379亿新元。

定价是这笔交易最受市场关注的点。两宗物业的交易价均高于第三方独立估值：小型物流园较仲量联行、高力国际的评估值高出‌6.5%至7.1%‌，新区物流园也略高于两家机构给出的5.41亿、5.36亿元估值。

由于接盘基金由发起人丰树投资主导设立，交易构成关联方交易。按照新交所规则，本财年丰树物流信托与发起人体系的累计交易总额，占经审计净资产比例不足‌3%‌，因此无需单位持有人审批。管理人公告称，审计与风险委员会已确认交易条款与非关联方交易的公允水平基本一致。

市场的疑问也随之而来：当前长三角高标仓供需宽松，第三方买家出价普遍低于评估值，体系内基金为何愿意溢价承接？

公告未披露这只人民币基金的LP结构、募资进度与退出安排。若基金以境内保险、产业资本等外部出资人为主体，定价仍受市场化约束；这类长期资金本身就有配置长三角核心城市高标仓现金流资产的需求，丰树的运营能力也能匹配其对资产稳定性的要求。若主要由丰树体系内资金托底，则本质是资产从上市平台腾挪至私募平台，估值并未经过公开市场的充分检验。

但站在上市平台单位持有人的视角看，以高于第三方独立估值的价格完成资产剥离，短期确实兑现了资产增值收益，符合即期利益；争议的核心，更多在于这一估值水平能否在基金后续的市场化退出中得到持续验证。

新加坡境内的处置则完全走了市场化路径。樟宜南道2号的三层货梯仓建成于1997年，净可出租面积‌6129平方米‌，因地块狭小、改造为现代坡道仓的空间有限，被列为非核心资产，最终以1658.8万新元售予港股创业板公司靛蓝星控股旗下子公司，成交价较3月末估值溢价‌20%‌。交易尚需靛蓝星控股股东大会批准，预计2026/2027财年第三季度完成交割。

三笔交易全部落地后，丰树物流信托的全球物业组合将从‌175处‌缩减至‌172处‌。管理人预计，中国资产的全部回款将在签约后6个月内到账，需走完股权过户、资金汇回及外商投资注销流程，整体不会对本财年净资产值和物业净收入造成重大影响。

10亿新元剥离计划的中场困局

三笔交易落地后，丰树物流信托10亿新元的资产处置计划完成度将达到‌45%‌。在此之前，这一计划的推进速度远低于市场预期。

管理人此前坦言，受大中华区投资活跃度低迷、买卖双方报价价差走阔影响，截至本次公告前仅完成约3亿新元处置，剩余待售资产过半集中在中国内地与香港市场。和部分外资平台为回笼现金折价甩卖的做法不同，丰树物流信托始终明确，不会为追求处置速度牺牲估值底线。

选择关联基金承接，本质是当前市场环境下的折中方案——既绕过了第三方市场的估值分歧，加快了处置进度，也把交易价格维持在第三方估值之上，保住了账面资产价值。

截至2026年3月末，大中华区资产占该信托总资产价值的‌41%‌，却仅贡献32%的总营收与物业净收入，资产回报率显著低于新加坡、澳大利亚及东南亚市场。据其2025/2026财年年报，旗下中国大陆区物业估值同比下降‌1.5%‌，资本化率区间抬升至‌4.75%至6.00%‌，是其布局的九大市场中少数出现公允价值下滑的区域。

行业层面的供需反转，是外资集体承压的大背景。2026年上半年，全国高标仓整体空置率接近‌18%‌，长三角部分子市场空置率超‌20%‌，数据来自戴德梁行2026年上半年中国物流地产市场报告；过去一年行业平均租金涨幅收窄至1%出头。供给增速持续跑赢需求增速，直接压低了资产估值，也推高了外资的退出难度。

不止中国市场，丰树在全球都在推进“卖旧建新”的资产腾挪，这是全球头部物流地产商通行的资管逻辑。区别在于，美国市场有充足的第三方买家接盘，处置完全市场化；自2025年6月启动美国资产处置以来，过去10个月丰树投资在美国累计回笼资金约‌13亿美元‌，同期同步开工新建核心区位的高标仓。新兴市场端，丰树投资正在募集聚焦东南亚、南亚的开发型基金MEGA，目标规模18亿美元，投向高增长市场的新建项目。

中国市场的特殊性在于，大宗交易流动性不足，才催生了关联基金承接的特殊路径。

整合停滞下的资产负债表“净化”

这笔关联承接的处置落地的时间点，恰好与淡马锡旗下两大地产平台整合遇阻的消息前后脚出现。二者并非直接因果关系——剥离非核心资产本就是丰树物流信托10亿新元处置计划的既定动作，但合并预期的起落，确实在客观上影响了资产处置的推进节奏与路径选择。

就在处置公告发布次日，彭博社引述知情人士消息称，淡马锡旗下两大地产资管平台——凯德投资与丰树投资的潜在合并谈判已经放缓。据知情人士透露，双方经过数月磋商，在估值定价、管理层人事安排以及部分业务板块业绩表现等问题上存在分歧，暂时难以达成一致，不过未来仍存在重启谈判的可能。

淡马锡持有凯德投资‌54%‌的股份，同时是丰树投资的全资母公司。若两大平台合并，将大幅改变亚太地产资管行业的竞争格局。谈判停滞的消息传出后，市场普遍判断，短期内外资地产行业的整合节奏将放缓，各平台将回归独立运营、强化自身财务表现的主线。

合并预期降温后，平台更有动力通过资产优化夯实报表。在合并传闻升温阶段，将低收益、估值承压的成熟资产从上市REITs转移至非上市私募基金，相当于提前给上市平台的资产负债表做“净化”——剥离拖累回报的资产，留下更优质、增长性更强的核心物业。无论后续合并谈判是否重启，更干净的财务报表和更充裕的现金储备，都能让平台处于更主动的位置。

截至3月末，丰树物流信托整体杠杆率‌40.6%‌，综合借贷成本‌2.6%‌，处于行业稳健水平。持续的资产处置将进一步增厚现金储备，为后续的债务偿还、新项目收购留出空间。

放在外资物流地产在华的发展周期里看，行业的发展阶段已经切换。过去十年，普洛斯、丰树、凯德等机构是中国高标仓市场的核心推动者，靠“开发-培育-注入REITs”的模式快速扩张。如今供给趋于饱和、租金增长放缓，外资平台普遍从增量扩张转向存量优化，非核心资产处置成为行业共同动作。

除丰树外，普洛斯今年也计划在全球出售约‌20亿美元‌资产，为香港IPO铺路，其中包含多处中国区非核心物业。越来越多的外资选择设立境内人民币基金承接成熟资产，一方面打通了外资退出的境内渠道，另一方面也为国内保险资金、产业资本提供了配置成熟现金流资产的入口。

这笔1.2亿美元的三地资产打包出售，是当前阶段颇具代表性的案例：它既不是市场传闻中的“折价甩卖离场”，也不是完全脱离市场的内部左手倒右手，而是在供需反转、流动性不足的环境下，外资在不击穿估值底线的前提下，完成非核心资产快速出表的现实选择。

后续值得持续跟踪的，首先是剩余超5亿新元的大中华区待处置资产，有多少会继续走关联基金渠道，多少会推向公开第三方市场；其次是这只承接无锡资产的人民币基金，后续是否会引入境内外部LP，从体系内循环走向真正的市场化募资。

淡马锡两大地产平台的整合悬念仍悬而未决，但可以确定的是，在靴子落地前，所有平台都会优先完成自身资产组合的优化打磨。