辽宁兴城大院办证风波：不能让守法企业为政府监管失职买单

来源：市场资讯

　　来源：京兆府前殿

　　新闻背景

　　昨天，知名的普法机构——“法度Law”披露了一条新闻：今年7月，历时近6年诉讼但仍未拿到全部转让款的兴城铂翔房地产开发有限公司文新分公司，被“兴城市已售商品房不能办理产权证问题化解工作专班”告知，在保留涉案三个地块抵押状态下，先行给债务方兴城市恒大房地产开发有限公司的房产项目办理不动产首次登记。

　　作为抵押权人，兴城铂翔文新分公司回函表示，兴城市自然资源局、工作专班的相关行为，将直接损害兴城铂翔文新分公司依法设立的、并经生效判决确认的土地抵押权及优先受偿权。

　　“他们不能办房本的根本原因是兴城恒大公司不给我们交土地转让款，欠我们一亿多土地款，另外还有违约金、税款等费用。”兴城铂翔文新分公司负责人的女儿李丽霞说，“兴城恒大公司不仅空手套白狼拿到了这块地，还不履约付转让款，政府部门还帮助他办房本。”

　　于是问题来了：在抵押权人尚未收齐亿元土地转让款、涉案地块仍处于抵押状态的情况下，当地政府欲为业主办房本，如何兼顾双方利益诉求？

　　一宗亿元土地转让款纠纷背后的法治困境。

　　根据公开的报道，历时近6年诉讼，兴城铂翔文新分公司仍未拿到全部土地转让款。

　　如今，当地政府工作专班的一纸函件，让这家企业的处境雪上加霜：在保留涉案三个地块抵押状态下，先行给债务方兴城恒大公司的房产项目办理不动产首次登记。

　　兴城市隶属于辽宁省葫芦岛市代管的县级市，是一个妥妥的东北小城。

　　一边是拿不到房本的购房业主，一边是收不回亿元欠款的抵押权人。兴城市选择了“先给业主办证”，理由是“化解民生矛盾，维护社会稳定”。但这个看似政治正确的选择，真的经得起法律和道义的双重检验吗？

　　显然，民生优先不是违法行政的通行证。

　　工作专班的逻辑似乎很简单：业主是弱势群体，办证是民生问题，所以特事特办——但这种“民生优先”的叙事，掩盖了一个根本性问题：

　　为什么会出现“办证难”？

　　李丽霞的话一针见血：“他们不能办房本的根本原因是兴城恒大公司不给我们交土地转让款。”换句话说，办证难的根源不是抵押权人不肯解押，而是开发商违约欠债。而开发商之所以能“空手套白狼”拿到土地、无证施工、违规销售，当地政府的监管缺位难辞其咎。

　　如今，面对业主上访的压力，政府部门不去追究开发商的违约责任，不去反思自身的监管失职，反而要让依法设立抵押权的债权人来买单。

　　这不是解决问题，而是转移矛盾。

　　要知道，抵押权均不是可以随意突破的“纸老虎”。

　　面对质问，兴城市自然资源局副局长李浩说：“抵押物还在抵押人的名下，没有办走，对抵押权人没有实质性影响。”

　　但这种说法显然站不住脚。

　　北京才良律师事务所杨轶群律师的分析切中要害：“如果办证了，设定抵押的登记簿将成为一张废纸。兴城铂翔文新分公司即使赢了之前以及此后任何的诉讼，也不可能再从兴城恒大公司拿到一分钱。”

　　道理很简单。也就是说，一旦房屋转移登记到业主名下，抵押财产就从“土地+在建工程”变成了“开发商名下的空壳公司债权”。抵押权人的优先受偿权，从有实实在在的土地和房产做担保，变成了对着一个可能已经资不抵债的开发商的空头债权。

　　更值得警惕的是，根据《不动产登记规程》，《民法典》施行前已办理抵押权登记的不动产，抵押期间申请转移登记的，应提交抵押权人同意的书面材料。兴城市工作专班明知土地处于抵押状态，仍强行推进首次登记，这不是“履职行为”，而是越权违法。

　　必须认识到，不能让守法者为违法者买单。

　　当然，我们也得理解购房业主的焦虑。花了一辈子积蓄买的房子，迟迟拿不到房本，换谁都会着急。

　　但解决民生问题，不能以牺牲另一部分人的合法权益为代价。

　　杨轶群律师说得好：“兴城的政府部门看起来选择了压力更小的公司一方来当冤大头。但是，兴城的政府部门有没有想过，兴城恒大公司走到今天的地步，他们自己在监管上、在履职上，是不是有很大的责任。

　　更有没有想过，兴城铂翔文新分公司存亡的背后，同样是关乎大量百姓的生计。“

　　一个健康的法治社会，应该让违法者承担代价，而不是让守法者为违法者买单。兴城恒大公司欠着一亿多土地转让款不还，却能继续开发卖房，这本身就是不正常的。

　　如今政府还要帮着“擦屁股”，这不是在维护稳定，而是在鼓励违约、破坏规则。

　　要知道，法治才是最好的营商环境。

　　兴城大院的办证风波，表面上是民生问题，实质上是法治问题。

　　当政府部门可以为了“维稳”随意突破法律规定、牺牲他人合法权益时，受损的不只是一个企业的利益，更是整个社会的信任基础。

　　真正的民生保障，不是靠拆东墙补西墙，而是靠严格依法行政，让每一个市场主体都能在法治框架内预期自己的行为后果。

　　如果抵押权可以被随意架空，如果生效判决可以被变相架空，那谁还敢投资、谁还敢相信法律？

　　希望兴城市的决策者们能三思。民生很重要，但法治底线更不能破。否则，今天为了解决一个问题而突破的规则，明天会制造出更多更大的问题。