供给扩容场景焕新，上海商业载体涵养城市精神消费

悠扬乐声、林间景致、史前恐龙装置相映成趣，该项目打造乐园化空间体验。浦东这座体量最大的综合体今夏正式开业。不少带娃前来的家长和孩子都说，这里兼具科技馆科普、野生动物园自然观感、博物馆文化展、迪士尼式休闲氛围与剧院式沉浸体验，多元互动持续带来新鲜游玩感受。

这座综合体无需预约、全年常态对外开放，开业未满一月，已有不少市民与游客多次前来体验。家住静安的江女士专程跨区打卡这座综合体，她表示商场业态丰富、体验场景充足，一站式覆盖亲子出游、好友休闲等多元需求。近郊家庭更青睐该项目全品类配套，不用跨城即可完成周末短途消费，也折射出当下不同客群对商业空间、业态的分层需求特征。记者实地走访多个新建综合体可见，区别于早年单一购物商场，各类载体普遍加大公共休憩、亲子互动、文化展陈等免费公共空间配比，通过空间增值沉淀长期客流，这也是本轮存量焕新、新建项目统一的设计导向。

零售商业空间绝非简单的商铺集合，坪效提升也不能仅依靠铺满品牌商户实现。空间运营逻辑从短时流量引流，升级为持续滋养大众精神需求；为留住持续客群，商场引入自然科普、古生物展陈等特色内容。

综合戴德梁行、第一太平戴维斯等机构7月发布的2026年二季度零售物业监测报告，各家均复盘近年上海市场走势，由此可见市场呈现理性平价、悦己双主线并行、客群分层明晰的发展格局，高性价比品类与情绪体验型消费场景持续聚拢稳定客群，进而形成三大市场运行特征。其一，国际快消品牌布局升级，普遍采用“关小店、开大店”旗舰化发展路径：ZARA落地2000平方米特色旗舰店，推出适配东方身形的限定剪裁系列，搭配专属穿搭顾问，打造全国首个一对一私享穿搭空间、智能试衣镜展区与阶梯艺术陈列区，贴合本土生活消费需求；H&M落地3000平方米全新升级旗舰店，融合服饰、家居、咖啡、花艺、艺术等多元业态，打造一体化复合体验空间。其二，本土特色消费赛道快速崛起，汽车文创、国风品牌双线走强：“拓意”推出的冬储白菜运输车、复古老车、红旗轿车系列模型、城市公交等系列，充分凸显本土汽车文创的独特吸引力，该系列本土特色鲜明，无需跨界联名，便可作为代表性上海城市伴手礼；国风箱包品牌“山下有松”各主题门店打造东方质感特色街区，年复购率约42%，调价后复购率再提升12个百分点，经营表现赶超部分国际轻奢品牌；休闲鞋品牌PANE在海外社交平台收获关注，独栋门店半年营收突破1400万元，境外客流占比过半；香氛品牌“观夏”打造沉浸式线下闻香庭院，配套四季专属闻香体验仪式，融合东西方香氛美学，复购率稳定60%，大幅领先快时尚行业平均水平。第三，线上线下融合家电体验业态持续扩张，以京东MALL为代表加速落地实体体验空间。线上品牌线下拓、本土国风出海同样成为行业趋势，依托“首发上海4.0”产业生态，实景体验型商业载体持续落地，本土品牌国际影响力稳步提升。

城市各类商业载体提质扩容，是拉动消费持续升温的基础，其中TOD综合体是重要核心零售物业，持续丰富全市商业供给。市级出台轨道交通场站综合开发配套支持政策，各区统一执行城市更新管控标准，可在更新单元适度放宽开发强度等弹性管控要求。上海依托城市更新与轨交TOD综合开发政策盘活存量商业，通过容积奖励、跨地块统筹等举措释放发展空间。依托“三师联创”机制统筹规划、建筑、评估等多专业设计方案，为城市更新土地复合利用、跨地块开发提供全流程技术支撑，同步推进轨交站点与商业空间协同落地，从源头补齐商圈配套短板，均衡完善全市零售网点体系。

依据市级顶层规划《上海市商业空间布局专项规划（2022-2035年）》，上海重点培育南京西路、南京东路、淮海中路、徐家汇、陆家嘴、北外滩、虹桥国际中央商务区等七大国际级消费集聚区，承载全市首发、高端零售、夜间经济核心功能；同步布局29个市级商业中心。

目前，全市存量370多座中高端零售物业。回顾今年二季度，上海零售物业市场迎来城市更新项目与TOD综合体的集中入市。核心商圈凭借成熟的商业氛围和高端品牌集聚效应，依然保持较强的市场韧性。非核心商圈零售物业通过挖掘在地文化、引入特色业态、优化空间设计，打造差异化竞争力。

首发上海4.0，即实现从引进单一首店到构建全链条首发产业生态的跃迁。2026年上半年落地该政策，依托全链条服务升级首发扶持体系，从通关、资金、活动三大维度同步赋能海内外品牌落地。在制度通关层面，升级专属企业通关服务包，为进口化妆品单独开通快速放行通道，扩容“保税展示+现场销售”一体化，显著压缩入境周期；在财政层面，补贴范围延伸至次级商圈、厂房改造商业、TOD社区MALL。同步推出三类百万扶持专项，单项目最高可获100万元支持，针对本土原创、亚洲首店、全国首店划分梯度补贴标准；在活动层面，上海首发扶持政策升级为国家级消费示范载体，联动全国精品首发季，引导商圈、商业街打造首店集群，文创园区、存量老厂房承接大型首展首秀活动。

新增商业载体加速行业迭代，核心、非核心商圈走出差异化发展路径。年内一批新建、更新项目集中落地，持续放大城市消费承载力。核心商圈方面，徐汇区核心的新六百YOUNG于4月29日完成全面改造，三轨地铁直达并引入多间首店，以潮流零售、全感官休闲体验与健身康养为载体，补足商圈年轻家庭消费空白，依托中庭大屏、空中连廊等搭建特色休闲空间，多品牌区域首店落地。普陀绿地缤纷城于6月27日完成升级，形成5.78万平方米半开放式街区MALL，引入“真茹市集”核心业态及28家区域首店，围绕民生生鲜、亲子配套与正餐娱乐等覆盖居民日常需求。非核心商圈方面，上海首家京东MALL，于6月12日落地七宝，由原汇宝购物中心改造升级而成，主打实景化数码家电家居体验、跨品类场景陈列，并设机器人互动体验馆、专业电竞馆与青少年学习馆等特色场景。浦东PRISMA新嘉中心6月30日正式开业，项目总建面约43万平方米，是地铁6、12号线巨峰路站上盖复合型TOD商住办综合体，整体商业空间规模位居浦东首位，辐射周边200万常住、50万办公人群，项目在物业分层、空中天台、滨水空间完成一体化规划，以高端美妆、户外主题矩阵、流量餐饮与综合体验业态为核心，补齐浦东北部中高端商业供给短板。

上半年新六百YOUNG、普陀绿地缤纷城、上海京东MALL、浦东PRISMA新嘉中心、龙凤PRSCO、西岸中环二期等全新及改造项目集中入市，优质商业新增供应迎来阶段性放量；新项目集中入市小幅拉高市场空置率，行业进入供需平衡调整阶段；截至2026年二季度末，上海中高端购物中心存量规模近2700万平方米，市场环比小幅扩容。上海中高端零售物业市场竞争持续加剧，不少空置压力偏高的项目下调租金报价、拉长免租周期以提升出租率，市场竞争之下，全市中高端购物中心首层租金水平小幅下行。

供需调整周期之下租赁需求依旧坚挺，时尚、美妆、运动、生活方式、餐饮、亲子、电子智能家居等赛道品牌拓店意愿持续走高。分区域看，核心商圈与非核心商圈呈现明显分化格局：核心商圈以存量更新、小体量分期开发项目为主，主打潮流零售、全感官休闲、健康康养业态；而非核心商圈多布局大体量综合体，商业品牌需求足量的空间以提供全产品闭环吸引客群，以浦东PRISMA新嘉中心为代表的一站式微度假商业综合体，是拉动二季度市场活力的核心载体，近郊居民周末一站式购物、休闲、亲子需求在此集中释放。从租赁梯度来看，南京西路、陆家嘴等老牌核心商圈客流基础稳固、租金承压更小，南京西路空置率更是跌至近十年新低，是市场调整期的核心稳定板块；浦东金桥、闵行七宝等外环板块二季度集中交付新项目，运营商普遍拉长免租期、下调租金吸引商户；松江、嘉定同步布局多座在建、规划大体量综合体，区域租赁分化特征突出。

2026年三季度至2029年，上海成熟核心商圈预计新增68万平方米零售物业，供给以存量焕新、高端旗舰改造为主：徐家汇国贸中心二期、K11 ELYSEA将于今年下半年开业，陆家嘴太古源、新六百HUB、恒隆广场三期、梅龙镇广场2027年落地，嘉里金陵路2028年投用，东方商厦2029年完成焕新。非核心新兴片区以全新大体量TOD、片区级综合体为主，一批在建、规划综合体包含前滩太古里二期、华之门广场、泗泾招商花园城、宝山万象天地、云璟万象天地、前滩四方城、融侨中心A.F.A，远期新增商业体量合计约533万平方米。

目前“五五购物节”热度延续，全市接续铺开暑期促消费系列活动，市商务委同步推出多项惠民配套举措。上海市“AI消费新生活”人工智能消费品综合体验展聚焦科技消费融合，打造智慧生活体验空间；作为贯穿暑期的核心消费主题，2026“上海之夏”国际消费季7月启幕，配套“精彩夜上海”系列活动释放三季度消费活力，面向全年龄段推出平价市集、亲子互动、夜间惠民等多元专场活动。此外，市商务委还持续提升消费场景美学标准，对优化城市商业营商环境起到较强引领作用。戴德梁行华东区董事总经理黎庆文认为，随着2026年下半年新增载体集中入市，上海零售物业租赁市场需求仍然强劲，海内外品牌拓店布局意愿持续走强。

放眼全国，各地持续优化全域消费环境，提升群众消费体验。近期国务院批复同意《扩大消费“十五五”规划》，作为我国首部消费领域国家级专项规划，文件系统明确未来五年扩大内需、提振消费的目标任务与实施路径，各地立足资源禀赋培育各类新型消费场景。规划提出壮大数字服务消费，借助人工智能、虚拟现实升级街区、商圈生活服务场景；打造首发集聚平台，强化展会首发功能；支持重点商圈商街等消费载体打造互动式、沉浸式多元消费场景；优化入境消费环境，打造“购在中国”消费品牌等。

上海将对标国家规划部署，持续丰富全龄友好型体验式消费供给、优化全域商业空间和营商环境，实现本地零售市场供需更高水平动态平衡。