超大城市治理的后海答卷：华润置地续写政企协同新篇章

2026年盛夏，深圳后海迎来一个重要节点——华润置地正式开启后海中心区综合运营服务项目新三年周期。这份续约合同背后，承载的是一座超大城市对现代化治理路径的持续探索。

时针拨回2008年，后海还是一片滩涂。在深圳市、南山区各级政府统筹指导下，华润置地以"一张蓝图绘到底"的定力，用近二十年时间，将3.5平方公里湾区腹地打造为世界级城市名片。从"春茧"破土到"春笋"矗立，从人才公园开园到深圳湾大街贯通，后海完成了从物理空间到功能生态的完形蜕变，也见证了华润置地从"片区建设者"到"城市合伙人"的身份跃迁。

2025年7月，中央城市工作会议时隔十年再次召开，明确提出"转变城市工作重心，更加注重治理投入，打破'重建设、轻治理'的传统思维和习惯做法"。后海近二十年的探索，恰是对这一要求的前瞻实践——政企如何协同作答超大城市治理的时代命题？后海正在给出自己的答案。

深圳后海实景图

规划起笔：一张蓝图如何绘到底

2008年，华润置地临危受命，仅用22个月建成第26届大运会开幕场馆——深圳湾体育中心"春茧"，由此开启了与后海共进的序章。

深圳后海新旧对比图

此后十余年，版图渐次铺展：2017年，全国首个“人才”主题市政公园——深圳人才公园开园，华润置地代建代运营；2018年，中国华润大厦“春笋”屹立湾畔，深圳湾万象城一期启幕；2025年，万象城二期开业，深圳湾文化广场落成，深圳湾大街全线贯通。至此，后海复合功能的“完形计划”基本呈现。

华润置地建设运营的后海地标示意图

后海的蓝图从一开始就超越了短期开发逻辑。在政府统筹下，华润置地深度参与片区设计规划。“小街区、密路网、零退线”的前沿理念首次在深圳中心城区大规模落地——路网密度达12公里/平方公里，远超国内同类CBD水平。更关键的是，在寸土寸金的后海，主动让渡商业空间给公共生态：77万平方米的人才公园为高密度CBD留出生态会客厅；“地面—空中—地下”三维立体慢行系统串联商业、文化与生态功能。

深圳湾大街全长2公里，通过立体交通网络，实现人车分流，将散落的上液体、西子楼、文化地标与生态公园串联成片，实现了新旧商圈的有机融合，形成“交通+文化+生态”交织的城市界面与生活方式。

“把城市当作有机生命体来谋划”，后海的公共性与开放性达到传统CBD难以企及的高度。城市的“呼吸感”与商业的“高效性”在此平衡——后海的根基，从一开始就扎在“以人为本”的土壤里。

深圳后海实景图

运营落地：从建设思维到治理思维的转身

城市空间完形之后，运营考验才真正开始。这也是从"建设城市"到"治理城市"的关键转折。

2015年，华润集团与南山区政府签署战略协议，由华润置地以"后海运营商"身份开展全生命周期城市运营。2022年，华润置地中标"后海中心区智慧城市建设运营服务"项目，围绕3.5平方公里公共空间，开展"城区品牌+智慧运营+产业商圈+文体活动+综合管养"一体化运营。

基于“深圳后海片区智慧运营治理平台”的搭建，集成智慧治理、智慧安防、智慧低碳、智慧商圈等平台应用，后海创新实现政务数据与企业、社会数据的融通交互，后海智慧运营中心成为片区日常运营管理和应急指挥调度的中枢。

服务期间，后海片区智慧运营荣获 2025年数字中国创新大赛金奖、工信部第六届“绽放杯”5G 应用征集大赛智慧城市全国一等奖、住建部2025年智慧园区五星级等多项国家级、省部级荣誉，华润置地牵头参与《智慧城市建筑及居住区综合服务平台通用技术要求》国家标准编制，成为超大城市治理的标杆，为全国智慧城市建设运营提供了可复制的“南山经验”。

进阶路径：政企协同的四重突破

当城市从“大建设”转向“精运营”，华润置地与南山区政府携手，在首个智慧运营周期，完成了一场从理念到实践的深度探索，交出了一份扎实的答卷。

突破1:企业角色进阶：从“城市管家”到“城市发展合伙人”

华润置地推动片区服务从基础“运管”进阶全域“运营”，再升维至长远“运筹”——服务逻辑从政府派单、企业执行，转向主动研判需求、政企协同破题。

“运管”层，统筹市政设施与环境，保障片区高效运行；“运营”层，联动11大商圈，引入大黄鸭、王者荣耀等顶流IP，孵化“咖啡文化周”“粤港漫步”等在地特色活动，后海超级IP嘉年华入选商务部“IP+消费”典型案例；“运筹”层，深度参与片区规划与治理创新，成为政府推动高质量发展的“核心智囊”。从“管家”到“合伙人”，不变的是以人民需求为导向的服务初心。

活动实拍图

突破2:片区功能进阶：“文商旅体展演游”复合发展

后海的实践，更在于对多业态功能的复合规划。

承接早期“三横一纵+八组团” 的空间骨架，如今的深圳后海片区已形成“文商旅体展演游”七大业态深度融合的发展格局。从国际级文化设施的落成到全球品牌集群的集聚，从顶级赛事演出的常态化举办到滨海文旅目的地的持续升温，各业态共同编织成一个有机整体，形成了全天候、全客群、全场景的“世界级湾区活力中心”。

从空间规划到功能聚合，从单体开发到全域运营，后海复合功能的“完形显神”，构建了片区无可替代的吸引力。截至目前，后海已吸引众多世界500强及中国500强总部企业入驻，形成了以金融商务、科技服务、现代消费为核心的产业集群。总部经济的集聚，叠加商业与文化的持续升级，进一步驱动了产业与消费的双重升级，让片区在更高维度上实现了可持续发展。

“文商旅体展演游”复合业态示意图

突破3.治理模式进阶：构建多元共治生态

在政府统筹下，华润置地牵头搭建多层次共治平台：成立后海智慧城市建设联合党委，以党建引领凝聚职能部门、商圈主体、社会组织的治理合力；发起后海超级商圈联盟，推动总部企业、商业载体资源互通、客流互导，实现差异化协同发展；配合政府片区发展提升领导小组，创新政企常态化统筹机制，为新兴发展需求打通落地路径。由此，“政府主导、企业统筹、专家赋能、市民共建”的现代化城市治理格局初步成型，各方主体主动投入共建，形成价值闭环与长效治理合力，为超大城市中心城区基层治理输出可借鉴的 “后海范式”。

后海片区品牌发布无人机灯光秀

突破4.品牌价值进阶：从地理坐标到城市名片

后海正在从一个地名，成长为一个“城市品牌”。

伴随后海品牌形象正式发布，后海城市名片持续擦亮。自运营以来，华润置地统筹 11 大商圈协同联动，参与打造近 10 个特色活动 IP，累计落地超 100 场城市级活动。活动期间累计吸引客流超 500 万人次，全平台总曝光量突破 10 亿次；其中超级 IP 嘉年华等标杆活动带动各商圈同期销售额增长超 50%，核销 2000 万元消费券直接撬动销售额超 2.5 亿元。2025 年活动期间，片区单日客流量突破历史峰值，同比增幅达 85%。政企携手、持续深耕，后海正成为一座政府认可、企业向往、市民乐享的湾区活力新地标。

活力后海氛围展示实拍图

续写未来：全周期管理如何持续深化

中央城市工作会议明确指出，要"坚持人民城市人民建、人民城市为人民"，"坚持把城市作为有机生命体系统谋划"。后海近二十年的政企协同实践，正是这一理念的生动注脚。

后海全景图

面向新周期，华润置地将紧扣六大建设目标持续深化运营：以“创新”盘活公共空间；“宜居”标准搭建智慧管养体系；“美丽”风貌统筹基础运维；“韧性”筑牢安全预警防线；“文明”厚植城市品牌与公共活动；“智慧”搭建CIM数字底座，实施一网通管。

后海实景图

从2008至2026，近二十年深耕。从建设者到运营者再到城市发展合伙人，角色在变，服务城市的初心未变。中国城市正从“大建设时代”迈向“精运营时代”，后海的探索回答的正是时代最核心的命题：城市不是钢筋水泥的堆叠，而是需要持续注入温度与活力的有机生命体——这份温度与活力的终极指向，是生活在这里的每一个人。

后海实景图

站在新起点，华润置地将继续在南山区政府指导下，以专业一体化运营能力服务后海、服务城市，为建设现代化人民城市贡献更多“后海经验”与“后海方案”。