北京
长沙二手房市场正迎来结构性行情，刚需购房需求成为拉动成交的核心动力。
中房报记者 赵春林 长沙报道
等待半年之后，长沙的刘女士以总价不到90万元，购买了凤凰大厦一套建筑面积约164平方米的三室两厅的二手住宅。
刘女士说，虽然小区是老旧了一点，但总价比去年底便宜了好几万元。
普睿数智湖南区域发布的研究报告显示，今年上半年，长沙市内六区二手住宅成交34530套，比去年同期多2822套，同比增长8.9%，环比去年下半年增长5.1%；成交总金额从去年同期的约339亿元增加到341亿元，增幅0.5%。
从成交价格看，2026年上半年，长沙二手房套均成交总价约98.6万元，比去年同期的106.9万元减少8.3万元；成交均价约8437元/平方米，同比下跌约6%。
在长沙房产中介机构人士李女士看来，近年来，长沙二手房成交持续增长，且新增成交更多集中在较低总价房源，凸显市场刚需支撑特征。
成交重心转向低总价
从月度成交量看，今年上半年，长沙二手房市场走出了一轮回暖行情。
春节后，3月份，长沙二手房成交升至6720套，每100套挂牌房源对应成交8.8套，接近季节性需求集中释放形成的阶段高点；5月成交进一步增至7470套，成为2026年上半年高点，百套挂牌成交数升至9.6套；6月成交回落至6166套，环比下降17.5%，百套挂牌成交数降至7.8套。6月成交虽然较5月降温，但仍比去年同期多成交707套，同比增长约13%。
对比2026年1月和6月，在两个月挂牌量均达到20套以上的960个可比小区中，挂牌均价下降的有745个，占78%，卖方对价格的调整不再是少数行为。
也就是说，2026年上半年，长沙二手房虽然仍以价格调整为主，但并不是所有小区整齐下跌，二手房整体跌幅在收窄。
值得注意的是，2026年上半年，长沙二手房成交重心继续向低总价移动。总价70万元以下房源成交占比已由去年同期的32.1%升至36.3%，提高4.2个百分点；总价90万元以下房源，已占全部成交的55.5%；总价150万元以上房源的成交占比，则由去年同期的16.4%下降至13.3%，减少3.1个百分点。
为什么超过一半的买家对总价在90万元以下的二手房较为青睐？普睿数智湖南区域研究人士给出的解释是，90万元以下购房者的需求通常更直接：自住、结婚、通勤、入学，或者从租房转向持有。价格进入承受范围后，需求较容易转化为成交。150万元以上的首改和改善性客户，往往已经持有住房。原有住房能否顺利出售，会直接影响下一套房的购买。旧房卖得慢，置换链条就难以运转。
低总价需求在增加，低总价的二手房房源也越来越多。今年上半年，长沙总价70万元以下二手房源的挂牌占比提高了3.2个百分点。
此外，房龄也已成为买家价格之外看重的一条重要筛选线。在今年上半年的成交样本中，房龄10年以内房源占比39.2%，房龄25年以上老房只占5.8%；房龄5年以内房源成交均价约9366元/平方米，房龄25年以上房源成交均价约6336元/平方米，两者相差约48%。
二手房挂牌量持续上升
随着成交量的增长，长沙二手房挂牌量也在增长。
截至2025年末，长沙市内六区二手房挂牌量约64563套；到2026年6月底，长沙二手房挂牌量已升至79127套，半年净增14564套，增幅22.6%，已连续8个月上升。按6月末挂牌量和近3个月月均成交速度测算，当前长沙二手房挂牌规模相当于11.7个月的成交量。
“这个指标不代表现有房源需要11.7个月才能全部卖完。”普睿数智湖南区域研究人士强调，其反映的是供应规模与当前成交能力之间的相对关系，房源增加速度快于市场消化速度，买方的选择自然越来越多。
比近8万套挂牌量更值得关注的，是这些二手房源已经挂牌多久。截至6月底，长沙挂牌超过一年的二手房源达33795套，占全部挂牌房源的42.8%；挂牌超过两年的占14.8%；还有501套房源从2020年至2021年挂牌至今。相当一部分挂牌房源并非近期新增供应，而是长期没有被市场接受。
据他分析，有的二手房源房龄、楼层、户型或朝向存在短板，有的小区同质二手房源较多，有的房源报价长期高于实际成交水平，还有部分业主的出售意愿并不强烈或并不明确，导致房源挂牌时间较长。
不过，总体来看，长沙二手房市场正迎来结构性行情，刚需购房需求成为拉动成交的核心动力。
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