陕西
作者：周军律师.
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房产交易中，“工抵房”因价格优势备受关注，但多数购房者存在重大顾虑：工抵房经过开发商、施工方、后手买家多次转抵流转，且房屋往往设有银行抵押，一旦遭遇强制执行，购房者权益必定无法保障。
那么，“工抵房”多次转抵的，买房人能排除银行抵押执行吗？
最高院在《中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司、孔德彬等案外人执行异议之诉上诉案》中明确：
房地产开发企业以商品房抵顶工程款，经多次转抵后由购房人实际取得房屋，购房人符合《执行异议和复议规定》第二十九条全部要件的，即便案涉房屋已办理在先抵押登记，购房人作为商品房消费者的权利仍可优先于抵押权，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
本案争议焦点为：孔德彬是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
首先，《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，目的是确认双方之间交易商品房的真实意思表示，防止给被执行人与案外人通谋逃避执行以可乘之机。
兰州二建在2016年3月26日就与华屹置业公司签订以房抵款协议书，约定华屹置业公司以9套房屋抵顶兰州二建的工程款，对该事实东方资产甘肃分公司亦予以认可。之后华屹置业公司将案涉房屋抵顶给华升公司、华升公司又将该房屋抵顶给言信公司，最终由孔德彬母亲从言信公司股东刘钦涛处购得，华屹置业公司与孔德彬之间签订了《商品房购买合同》。华屹置业公司为孔德彬出具的收据上所载明的房号、款项金额及收款事由等事项与《商品房购买合同》约定的内容相吻合。此时，虽然收款收据载明收款方式为“工程款抵房款”，但并不因此改变孔德彬与华屹置业公司之间直接建立商品房买卖法律关系的性质。
因华屹置业公司出卖案涉房屋的时间早于被查封时间，在东方资产甘肃分公司未提供证据证明各方存在恶意串通规避执行的行为的情况下，孔德彬的情形可以视作符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定。
其次，根据不动产登记信息查询结果(家庭住房状况)证明，案涉房屋系孔德彬名下唯一住房，且已经办理了入住手续。
第三，孔德彬已经向刘钦涛支付了全部购房价款，有银行转账凭证以及收条证明。
综上，孔德彬对案涉房屋提出的执行异议满足《执行异议和复议规定》第二十九条的全部要件，可以排除人民法院的执行。
周军律师提醒，刚需居住权益优先于抵押担保权利。多次转抵的工抵房并非法律禁忌，只要交易真实、权属清晰、符合消费者保护要件，购房者即可依法排除抵押强制执行。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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