养老设施用地招拍挂市场研究

来源：市场资讯

（来源：易居研究院）

本报告聚焦于各地土地市场中通过"招拍挂"方式出让、且明确附加养老设施配建条件的地块，旨在通过系统性数据梳理，揭示养老地产在土地获取端的政策导向、空间分布及开发强度特征。

在数据来源方面，本报告的基础信息均采集自各地方政府官网及各土地交易市场公开发布的土地出让公告与成交公示，确保每一宗地块信息的可追溯性与权威性。在收录标准上，为精准锚定养老地产的增量供给，避免泛养老概念的干扰，本报告仅纳入出让公告或规划条件中明文规定"须配建养老服务设施""需设置养老用房"或"含养老功能配套"等刚性要求的地块，剔除仅以养老为宣传概念、而无实际配建约束的普通住宅或商服用地。基于此标准，本文对筛选后的有效样本进行多维度定量分析与趋势研判。

一、数据总体概况

此次报告统计了截至2026年7月15日，今年全国范围内明确要求配建养老设施的招拍挂地块，共计15宗，覆盖9个省份、14个城市。其中，已成交地块10宗，未成交或处于预申请阶段的地块5宗。地块总面积约61公顷，成交总金额约48亿元（金额指标不含预申请及起拍地块）。总体来看，养老设施配建要求已从一二线城市向三四线城市全面铺开，成为土地出让中的常态化约束条件。

表1：全国15宗养老设施用地的招拍挂用地

资料来源：网络公开信息、易居研究院

二、区域分布分析

从区域分布来看，河南省以3宗地块居首（南阳唐河县2宗、新乡延津县1宗），体现了中部地区在城镇化进程中积极推进养老服务设施配建；福建、上海、广东各2宗，反映出东部沿海经济发达地区配建要求较为普遍；其余省份各1宗。整体分布较为分散，表明养老设施配建已从试点走向全国性普及，不再局限于特定先行区域。

表2：14城养老服务设施用地的相关情况

资料来源：网络公开信息、易居研究院

三、地块规模分析

本次收录地块的面积跨度较大，最大为上海松江区地块（11.24公顷），最小为大连甘井子区地块（0.16公顷），中位数约为3.34公顷。其中，面积在1-3公顷和3-5公顷区间的地块数量最多（各5宗，各占33%），该规模是当前带养老配建要求出让地块的主流开发体量；而5公顷以上的大地块仅有4宗（占26%），主要集中在上海、北京、湛江等城市。

表3：地块规模大小分类

资料来源：网络公开信息、易居研究院

四、成交价格分析

已成交的10宗地块中，上海宝山区地块以31亿元位居首位，体现了超大城市土地资源的高价值属性；大连甘井子养老福利用地成交价仅为1272万元，为最低，但其用途特殊（整宗养老用地），反映出对养老地产项目用地成本的控制。成交价格分化明显，本次统计样本显示，一线城市单宗养老地产的成交额相当于三四线城市的成交总额。其中，上海宝山一宗地块（31亿元）即占全部成交总额的65%。从起拍/预申请地块（共5宗）来看，北京石景山起拍价25亿元为最高。

表4：地块的成交总价区间分析

资料来源：网络公开信息、易居研究院

五、养老设施配建标准分析

本次收录地块的配建标准呈现多样化特征，主要分为固定面积标准、百户标准、户均标准、综合标准等类型。其中，固定面积标准最为普遍（6宗，占40%），配建面积从100㎡到1500㎡不等。上海松江地块合计配建1500㎡为最高，德州德城100㎡为最低，标准差异悬殊，和地块规模有关，同时反映了各地在人口结构、财政能力、房价水平等方面的现实差异。侧面也说明国家层面统一标准尚属空白。同时，百户标准（每百户20-30㎡）为次要主流，共3宗。

表5：地块配建标准相关情况

资料来源：网络公开信息、易居研究院

六、移交要求分析

移交要求方面，无偿移交已成为绝对主流模式，共计10宗地块（占67%）明确要求建成后无偿移交，接收主体主要为县级民政部门（南安、延津、德州等）或乡镇政府/街道办事处（上海宝山、松江等），体现了"谁使用、谁接收"的属地管理原则。另有4宗地块仅表述为"按规划条件执行"，移交程序尚不明确，但预计也采用无偿移交模式；大连甘井子地块为整宗养老用地，不涉及配建移交。

表6：移交方式分析

资料来源：网络公开信息、易居研究院

七、竞得人类型分析

在已成交的10宗地块中，央国企竞得4宗，民营企业竞得5宗，另有1宗由专业养老产业公司获得。这一格局表明，养老设施配建要求并未显著削弱土地市场的竞争性，民营企业仍积极参与并成功拿地。不过，上海宝山、松江两宗地块均由地方国企获取或通过协议出让方式成交，显示在一线城市核心地块，国资背景企业仍占据主导地位。

表7：竞得人的类型分析

资料来源：网络公开信息、易居研究院

八、时间分布分析

从时间维度来看，5月是地块出让最为集中的月份（6宗，占40%），这与各地年度土地供应计划通常在年初制定、二季度集中推地的节奏一致；6月和7月合计出让4宗，表明年中仍保持较高的供应热度。而2月和3月各为1宗，一季度供应偏少，主要受供地节奏影响。总体而言，2026年前7个月养老配建地块的出让呈现"先缓后快"的态势，预计下半年仍将持续放量，以更好地匹配当前养老地产的相关需求。

表8：土地供应或成交的时间分布

资料来源：网络公开信息、易居研究院

九、典型案例分析

从本次收录地块中可提炼三类典型模式：一是"高标准综合配建模式"，以上海松江地块为代表，该地块面积最大（11.24公顷），配建类型最为丰富，包括日间照料、老年活动及社区福利设施，合计1500㎡，体现了一线城市对养老配套的较高要求；二是"专业养老用地模式"，以大连甘井子地块为代表，整宗土地用途即为老年人社会福利用地，区别于传统的"住宅配建"模式，标志着养老用地供应走向专门化；三是"中小城市规范模式"，以莆田仙游地块为代表，采用"固定面积不低于400㎡且每百户不低于30㎡"的双重标准，由民营房企竞得，表明在县级城市中，养老配建要求依然较高。

表9：开发层面的三种典型案例

资料来源：网络公开信息、易居研究院

十、核心发现与趋势研判

综合以上分析，本次汇总呈现出五个核心发现：一是政策覆盖面已从一二线城市下沉至唐河、延津、团风等县级城市，呈全国化趋势；二是配建标准存在固定面积、百户标准、人均标准等多种模式，各地自主裁量空间较大，国家层面统一标准缺失；三是无偿移交已成为主流移交模式（大于60%），移交机制日趋规范；四是地方国企与民营房企共同参与，养老配建要求未明显抑制市场活力；五是配建规模与地块体量呈正相关，大地块配建标准更高，基本做到了"按需配建"。展望未来，配建标准可能进一步趋严（部分地区已出现双重标准叠加），专业养老用地供应亦有望提速。

表10：相关养老设施地块的特征总结

资料来源：网络公开信息、易居研究院

十一、存在问题与政策建议

本次数据梳理也反映出三方面突出问题：一是配建标准差异过大（从100㎡到1500㎡，相差15倍），各地测算依据不明确，部分标准可能流于形式，或过度增加企业负担；二是移交后运营机制普遍缺失，多数地块仅规定"无偿移交"，未涉及运营主体、经费来源、服务对象等关键要素，存在设施建而不用、用而不优的风险；三是部分地块移交程序表述模糊，如仅表述为"按规划条件执行"，缺乏可操作的移交细则。针对上述问题，建议国家层面出台社区养老服务设施配建标准指导意见，明确最低配建门槛和测算方法；完善"同步规划、同步建设、同步交付使用"机制。这里也将相关的对策建议进行梳理。

表11：养老设施用地的相关问题梳理和政策建议

资料来源：网络公开信息、易居研究院