青岛出台康养地产“11条政策”，助力“中国康湾”建设

7月23日上午，青岛召开新闻发布会，解读青岛市支持康养地产高质量发展若干政策措施。

作为全国首个城市级康养地产系统性支持政策，其出台旨在加快推进“中国康湾”建设，促进房地产转型发展。核心看点在于：

新出让土地的康养地产项目配建的健康服务中心“计容不计价”；土地价款可分期缴纳，缴足50%并承诺6个月内开工即可提前进场建设；施工达“正负零”即可预售……

此外，还通过居民价格、医保定点、包联服务等措施，保障项目长期可持续运营，杜绝“重建设、轻运营”。

眼下，青岛正全力打造“中国康湾”。这套覆盖“规划—拿地—建设—融资—运营”的系列政策出台，无疑为全市康养地产高质量发展提供全链条支持。

“11条政策”干货满满

“11条政策”从强化规划配套、降低开发成本、拓宽融资渠道、提升项目品质四个维度入手，系统性制定支持康养地产高质量发展的政策措施，为康养地产高质量发展提供全链条支持，引导企业从“单一开发销售”向“开发+运营+服务”转型发展，推动项目从“硬件建造”向“健康服务供给”延伸，全力打造“中国康湾”品质化康养社区样板典范，满足市民日益增长的健康生活居住需求。

提升配套标准，满足康养功能空间需求。康养地产项目应当按650平方米/千人标准配套建设健康服务中心。鼓励相邻大型项目联动开发、共建共享，最小面积要求为3500平方米；其他项目最小面积为1000平方米。

明确配套内涵，满足居住人群健康需求。健康服务中心需集中建设，由开发企业自持运营。科学合理布局医疗服务、助餐服务、文体娱乐、便民商业等设施，满足康养群体在就餐配餐、学习交流、健康监测及基本生活方面的多样化需求。同时鼓励设置连续贯通的风雨连廊，提升社区宜居性和便利性。

创新供地机制，鼓励企业积极拿地。新出让土地的康养地产项目配建的健康服务中心计容不计价，大幅降低土地取得成本。同时，允许项目分期缴纳土地出让价款，最迟付款时间可达1年。在支付50%出让价款后并承诺6个月内开工的可提前获得土地开工建设。

优化“商改住”路径，支持存量用地转型。支持利用2024年3月31日前出让的存量商住用地转型建设康养社区。经规划调整后，可签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，将原商住用地的商业部分调整为居住用地。调整增加的住宅建筑需自持不低于10年，期满后上市交易无需缴纳土地收益。

放宽开发限制，助力项目降本增效。康养地产项目施工进度达到“正负零”即可上市预售。同时，在装配式建筑方面给予支持，预制外墙面积不超过规划总建筑面积3%的部分不计入容积率，并可结合项目实际差异化降低装配式建筑面积占比要求。

用好金融工具，精准滴灌企业融资。落实国家《关于金融支持中国式养老事业服务银发经济高质量发展的指导意见》，运用服务消费与养老再贷款等工具，支持金融机构向符合标准的康养企业投放再贷款，再贷款期限最长3年、年利率1.25%。

扩宽信贷渠道，多元引入险资活水。鼓励金融机构创新专属信贷产品，优先配置信贷额度并延长还款期限，以降低企业融资成本。同时，支持保险资金通过股权、债权、产业基金、REITs等形式，投资康养地产领域；鼓励保险机构发展养老机构综合保险，并稳健投资养老、康复、专科医疗机构等，深度参与养老服务体系建设。

科学确定价格，降低社区生活成本。在优先保障区域既有居民供热需求的基础上，支持康养地产项目规范接入市政集中供热管网，其生活用水、电、气、暖符合规定的可执行居民生活类价格标准。

优化资源配置，保障医疗服务接入。在“中国康湾”布局的高品质健康社区设立的门诊定点医疗机构和引进的高端康复医疗机构，可根据定点医药机构受理计划，由医保部门组建评估小组，评估合格的纳入医保定点管理。

强化医养结合，延伸社区居家服务。支持养老服务机构与医疗卫生机构签约合作，依托医联体提供医养结合嵌入式服务，将服务延伸至社区和居家，增加上门护理服务供给，并鼓励与房地产开发企业合作提供康养及长期护理服务。

夯实服务基础，保障项目高效推进。对于认定的康养地产项目，将纳入“企事有解”包联服务体系，加强在融资贷款、规划许可、工程建设、竣工验收及产权登记等环节的全流程服务保障。

五类项目“精准画像”

配合此次推出的政策，青岛还配套出台国内首个康养项目建设标准。其中明确康养地产项目指通过规划新建、按需改建打造，集居住载体与专业康养功能于一体的房地产项目，突出全龄覆盖、住医康养融合、青岛地域特色赋能三大核心内涵。结合我市山海、温泉、道家养生等资源禀赋，将项目划分为五类：

一是旅居康养地产项目，依托山、海、湿地、温泉等生态资源，主打候鸟式、度假式短期康养；

二是养老护理型康养地产项目，聚焦失能、半失能、高龄群体，提供24小时专业照护与医疗值守；

三是理疗康复型康养地产项目，面向术后、慢病、功能障碍人群，主打专业复健、个性化康复诊疗；

四是健康养生型康养地产项目，深度融合崂山道家、中医药文化，聚焦全周期健康预防与身心调养；

五是复合型康养地产项目，整合医疗、康复、照护、文旅多元业态，打造覆盖全年龄、全健康状态的一站式康养综合体。

这些项目均需满足用地选址、房屋建设、配套设施、综合服务、运营管理等5方面基本要求（改建项目可结合建筑现状适度弹性评估）：

1.用地选址方面，要求用地合规、交通医疗配套完善，构建5-10分钟康养生活圈；

2.房屋建设方面，要求参照高品质住宅标准建设，严控室内声、光、空气、水质健康指标，预留适老化改造空间；

3.配套设施方面，要求配齐无障碍、适老化、智能化硬件，按规定配建自持健康服务中心，同步规划、建设、交付；

4.综合服务方面，要求配齐生活照料、慢病诊疗、双向转诊、精神文化等服务；

5.运营管理方面，要求由具备对应资质专业机构运营，配齐医师、护士、康复师等持证人员，承诺持续运营不少于10年。

在满足基础标准前提下，五类项目分别设置专属特色硬性指标，作为差异化认定依据：旅居康养重点考核周边生态资源与旅居接待体系；养老护理型要求内设医疗机构、24小时医护值守、高标准护理人员配比；理疗康复型需配齐专业康复设备、康复治疗师占医疗团队50%以上；健康养生型突出中医药、道家养生场景与专业养生人才队伍；复合型项目需具备梯度化康养产品矩阵、多机构资源联动能力。

据青岛市住房和城乡建设局党组成员、副局长周诚介绍，《青岛市支持康养地产高质量发展若干政策措施》的出台，是深入落实市委、市政府推进“中国康湾”建设重要战略、着力满足市民居住新需求、培育经济增长新动能的重要举措，也是推动房地产业转型发展的破局之策，将通过一揽子精准、务实的政策“组合拳”，吸引优质资本和专业力量共同参与，推动我市康养地产高质量发展迈上新台阶。