预计亏损超12亿元！建业地产出售两大王牌文旅项目

“有朝一日，我们要让中原文化小镇，包括中原的美食、建筑、戏曲、杂技、武术、国学、中医等等能够代表中原文化的元素，走向全国，走向世界。”

曾经，建业地产创始人胡葆森对建业地产文旅业务寄予厚望，但持续的债务压力让这家企业不得不断臂求生。

7月23日，建业地产（HK00832，股价0.037港元，市值1.12亿港元）公告称，公司联合河南中原、河南建业一路有戏文化旅游产业发展有限公司，与信宸资本相关主体签订股权转让协议，达成一项重大文旅资产交易，涉及只有河南戏剧幻城及建业电影小镇两大核心文旅项目。此次交易总代价为30亿元。

交易完成后，信宸资本旗下主体将持有承载两大文旅资产的两家新设目标公司100%股权，建业地产不再持有戏剧幻城、电影小镇相关文旅资产权益；底层主体河南中原、一路有戏将回购国资所持股权，变为建业地产间接全资附属公司，仅保留住宅类剩余资产。

曾被视为战略转型之作

这曾是胡葆森的两大王牌文旅项目。

据建业地产2025年年度报告披露，只有河南戏剧幻城、建业电影小镇均位于郑州市中牟县。

其中，河南戏剧幻城由建业地产联袂导演王潮歌共同打造，总占地622亩，核心区为一座单边长328米、高15米的幻城。幻城内设有21个大大小小的剧场，可同时容纳一万名观众，所有剧目单场次演出总时长近800分钟，是目前国内规模最大、演出时长最长的戏剧聚落群之一。

项目于2021年6月6日正式“开城”纳客，截至2025年底，只有河南戏剧幻城累计接待观剧人次5800万，仅2025年就接待超1800万人次，省外观众占比超80%，境外游客来源超50国，年轻观众占比超过85%。

另一项目建业电影小镇，原名建业·华谊兄弟电影文化小镇，则是集电影场景游览、电影文化展示、电影互动游乐、民俗和非遗体验、大型系列演出、特色餐饮、主题客栈等于一体的电影文化体验地，于2019年9月21日开业。

当时，胡葆森曾表示，电影小镇是建业通过战略转型，把文化旅游与商业居住融为一体的原创作品，希望电影小镇能不断生长、维护、完善、提升，源源不断地注入新的动力和生命力。

但事情的发展不及预期。2021年4月，因偿债压力巨大，华谊兄弟将其持有的电影小镇10%股权转让给了建业地产。到了2022年，电影小镇再度易主，由河南文投持股90%，建业地产持股10%。

据披露，2025年全年，小镇从跨年活动开始，持续举办活动，演出场次15862场，接待观剧人次超450万人次。

从经营表现看，建业地产文旅业务近几年持续承压。公告显示，目标资产2025年亏损约5529.67万元。

建业地产称，文化旅游业务属于资本密集型业务，需要持续投入运营资金，同时附带银行及其他债务，相关现金流长期用于偿债，限制了集团流动性和财务灵活性。

对于此次出售，建业地产在公告中表示，这是公司优化业务组合、降杠杆、化债务的重大举措。目标资产属于非核心业务，与公司主营的房地产开发业务差异较大，处置后可改善公司流动性，使公司能将财务及管理资源集中于核心房地产开发业务。

回笼资金将用于债务偿还

在一众上市房企中，建业地产一直是一个特殊的存在。30年来，公司鲜少走出河南省，大部分土地储备和项目集中在河南，覆盖河南各个地市。

截至2025年底，公司79个在建项目全部位于河南；公司土地储备建筑面积2540万平方米，河南省内占比98.97%。2019年，其销售额突破千亿元大关，更是创下单一省份成交额超千亿元的行业纪录。

在胡葆森的商业构想里，覆盖河南所有县城，让河南人住好房子，是第一步。第二阶段是，开拓文旅、足球等板块业务，从地产开发商转型生活运营商。

然而，2023年6月，因一笔境外债利息未能在宽限期结束之前支付，公司正式宣告违约，此后开始寻求境外债务重组全面解决方案。

2026年1月的建业集团年度管理年会上，胡葆森仅以视频形式参会，打破多年现场出席惯例。

建业地产今年6月30日发布的公告显示，公司已完成离岸债务全面解决方案的尽职审查及清盘分析报告初稿，正在制定初步重组方案，并已向债权人财务顾问提交重组条款核心框架。同时，公司已与现有贷款人就延长集团约9.25亿元借款达成协议，同时仍在推进其他到期借款更新或延期安排，并积极寻求援助贷款等融资渠道。

不过，截至2025年末，公司总负债高达1035亿元，有息负债232.47亿元，而账面现金仅4.2亿元，净资产为负。

此次出售文旅资产，则是其持续推进债务优化。根据公告，30亿元交易中，资金将优先用于偿还相关债务。

公告显示，交易款项到账后，将优先支付债权人，包括偿还与目标资产相关的财务负债，其中涉及应付文化旅游款项约13.74亿元。建业地产预计最终可获得约7.05亿元净所得款项。

对于资金用途，建业地产计划将相关资金用于履行物业交付责任、清偿项目应付款项，并支持债务重组及相关安排。

但交易也将带来账面影响。公告显示，建业地产预计此次交易完成后确认约12.16亿元亏损，最终金额仍需经审计确认。

另一方面，公司整体销售节奏仍较为缓慢。据建业地产披露，截至2026年6月30日止6个月，公司累计取得物业合同销售总额37.55亿元，同比减少15.5%；合同销售建筑面积56.79万平方米，同比减少19.8%。