一例到五例，创新更提速！静安区“住房收购置换”试点探索存量住房盘活新样本

最近，市民王先生将一套位于大宁板块洛川东路的66平方米的旧房以约340万元的价格出售给了静安区保障房公司，并以此置换购买了苏河雅园120平方米、总价约1200万元的新房。从登记信息参与置换，到完成二手房收购网签，整个流程用时约2个月，速度远快于他此前预期的二手房交易周期。

位于恒丰路1号的“供合家“人才公寓。

自今年3月首例签约落地以来，静安区收购二手住房转化保租房试点工作取得实质性突破。截至目前，全区已成功落地5例，累计接待咨询136户。已落成的房源主要位于大宁板块和不夜城板块，均靠近重点产业园区、商圈或轨交站点，区位优势明显。收购后的房屋参照保租房标准进行改造提升，完工后将作为保障性租赁住房正式对外供应。

创新模式，拓宽保租房筹措渠道

静安作为上海核心中心城区，商务楼宇、产业园区集聚，新市民、青年人就近安居需求旺盛，但由于区域开发成熟，土地资源十分紧张，缺少成片可开发地块，难以大规模新建保租房。

据静安区房管局保障科副科长李轩介绍，以往主要依靠新建、改建、配建等传统模式筹措保租房，但这些路径各有局限：新建项目从拿地到投用的周期长，且核心区域土地和建设成本偏高；非居改建虽盘活了部分闲置商办楼宇，但要满足消防、采光、通风等居住功能改造标准，同样需要较长的改造周期和部门审批流程；商品房配建则受限于新建商品房项目数量，规模难以持续扩大。

“静安区‘十五五’期间计划新增供应保租房约1.3万套（间）。传统模式已难以完全满足保租房筹措的增量需求，必须进一步拓宽房源筹措渠道。”李轩告诉记者，在此背景下，静安区开拓了“住房收购置换”这一创新模式，由政府统筹、国企实施、市场运作，形成闭环管理。区保障房公司遵循市场化原则，收购区内产权清晰、总价适宜的成套小户型存量住房。收购标准设定为70平方米以下、400万元以下，原则上位于轨道交通站点周边3公里范围内，靠近产业园区及核心商圈。

“这些标准参考了市级保租房主流户型导向，同时兼顾国企资金承受能力与长期运营平衡，精准筛选适配转化为保租房的优质存量房源。”李轩透露，上述标准并非绝对刚性红线，实操中设有合理弹性空间。比如，市民李先生位于西藏北路板块中兴路的90平方米旧房靠近重点产业园区与商圈，配套齐全，且经评估租金回报率较高，工作专班综合研判后予以适度放宽标准，收购价格约为420万元。

相较于传统新建模式，二手住房收购的筹措效率大幅提升。李轩表示，房源收购完成后仅需3至6个月改造，即可纳入保租房体系对外出租，能快速补齐核心城区租赁房源缺口；同时，收购二手房源无需新增建设用地，仅承担房屋收购与基础翻新费用，综合投入更为集约。

打通堵点，房票专用于置换新房

“住房收购置换”模式的核心创新，在于打通了居民“卖旧买新”的置换堵点，同时实现了存量住房的保租房转化。李轩介绍，与市场上普通的“卖旧买新”相比，试点模式针对性化解了不少群众的现实痛点——普通二手房交易存在成交周期不确定、中介成本高、回款节奏难把控、衔接不畅易出现时间错位等问题。

今年3月完成签约的首例申请人施先生。新民晚报 周馨/摄

比如，今年3月完成签约的首例申请人施先生有一套位于静安区宝山路、面积约40平方米的成套旧住房，挂牌一年多都未遇到合适买家。这套房子虽然地段不错，但面积偏小，在市场上并不受欢迎，施先生想换房改善居住条件的计划也因此一拖再拖。而通过试点模式，从提交材料到完成旧房收购签约仅用了1个多月，旧房收购款220万元以“房票”形式专项用于补贴其购买静安区内新建商品房。施先生坦言：“这项政策切实解决了我们改善居住的需求，流程透明、操作便捷，国企收购旧房更让人安心省心。”

在具体操作上，有住房改善需求的居民可先锁定静安区内新建商品房意向房源，再向区保障房公司提交旧房收购申请。区保障房公司委托专业机构评估价格后，向居民发放“房票”，专项用于置换新房。房票有效期原则上为半年，特殊情况最长不超过一年。

“这一期限贴合普通家庭正常置换购房周期，半年时间足以完成看房、选房、签约等全部流程，同时兼顾资金统筹与保租房收储节奏。”李轩还强调，房票机制的资金监管功能也是一大制度优势，由建设银行作为第三方进行专户监管，确保收购款与房票额度一一对应、闭环运行。

为确保收购定价公允，业主申报后，先由区保障房公司委托第三方专业评估机构完成初次询价评估并出具收购指导价，随后开展复核评估并进行国资备案。李轩告诉记者，评估机构由区保障房公司在具备一级评估资质的机构范围内择优遴选，对标同片区同户型近期真实成交行情，全程接受监督审核，杜绝人为干预估价。

此外，静安区还成立了由区政府分管领导牵头的试点工作专班，由区房管局统筹协调，区保障房公司具体实施。区委宣传部、区发展改革委、区司法局、区财政局、区规划资源局、区国资委、区税务局、相关街镇及区保障房公司等作为成员单位，通过定期召开专班会议、线上线下常态化沟通等渠道协同推进相关工作。

“从第一例到第五例，明显感觉到对接更流畅了。”李轩告诉记者，首例落地时，因各方对流程尚不熟悉，造成国资备案环节耗时较长。现在，先出具预评估价格即可与居民启动谈判，国资同步介入，全流程用时明显缩短。

释放效应，稳步扩大试点覆盖面

“从市场影响来看，试点落地案例从提振市场信心、激活流通活力层面带来了明显的正向作用。”李轩分析，政府下场收购二手房这个动作本身，就是在向市场传递信心。当一套有性价比的房子被政府收进来，其他业主就不会因个别急售案例而恐慌性降价，有效稳定了片区二手房价格预期。目前，成功落地的5户置换家庭全部选择购买了静安区内的新建商品房，购房总价超过5000万元，对促进静安区新房成交起到了积极作用。

不过，试点过程中也面临挑战。李轩坦言，通过热线电话、现场咨询等渠道累计接待咨询136户，其中有意向参与置换的共68户，但成功落地的仅5户，其主要原因在于价格预期存在差距。

在资金保障方面，收购资金主要由年度商品房5%保障房货币化配建资金与区保障房公司自持资金构成。现阶段试点体量较小，现有资金能够覆盖，后续随着收购规模扩大，将按需统筹叠加银行贷款共同保障资金供给。

静安区联公寓（陈家宅路店）项目为安居人员提供安居之所。

李轩还表示，如果成片收储，统一改造、管理，成本还能进一步降低，企业也能实现可持续运营。后续，如果市里进一步放开面积和总价限制，结合城市更新方向扩大收购范围，预计静安“十五五”期间通过二手住房收购路径筹措房源可占到总量的三到五成。

从施先生的首例签约到如今已有5例落地，不到4个月时间里，静安打通了收购二手住房转化保租房的全链条，形成了完善的工作机制。作为上海的中心城区，也是全市唯一连续三年获得市级保租房筹措工作考核优秀的城区，静安在全国超一线城市的中心城区探索用收购二手房来盘活存量住房、筹措保租房，对上海乃至全国盘活存量住房、完善住房保障体系具有可复制推广的参考价值。

下一步，静安区房管局将持续推进二手住房收购工作，稳步扩大试点覆盖面，切实提高资金使用效率，激发市场活力；有序开展房源实地评估、房源核验、市场价核算等工作，同步与房屋业主开展价格磋商、意向敲定，全力加速房源收购签约落地，推动房源收购工作常态化、规模化运行，逐步构建新建、改建、二手房收购等多元协同的保租房筹措体系。

（文中王先生、李先生均为化名）

原标题：《一例到五例，创新更提速！静安区“住房收购置换”试点探索存量住房盘活新样本》