四川
出品|读商时代
责编|李晓燕
7月22日，北京大兴新城东组团DX00-0201-0209二类居住用地顺利成交，招商蛇口以7.2亿元底价摘得该地块，规划建筑面积约3.6万平方米，折合楼面价约20006元/平方米。
这是短短一个多月内，招商蛇口在北京拿下的第二宗住宅用地。值得注意的是，就在大兴地块成交前夕，招商蛇口还新设北京招融房地产开发有限公司，注册资本20亿元，由招商局地产（北京）有限公司全资持股，李昂担任法定代表人。此前，大兴项目的监理招标主体便已切换至这家新公司，这意味着，新平台未来将承担该项目的开发运营任务。
如果说大兴地块体现的是成本控制，那么一个月前的通州拿地，则展现了招商蛇口愿意为优质资产适度溢价的另一面。
6月23日，招商蛇口历经173轮竞价，以20.95%的溢价率摘得通州九棵树FZX-0302-6016地块。这不仅是2026年上半年北京住宅用地最高溢价项目之一，也是市场关注度最高的一场土拍。
更值得关注的是项目推进速度。地块成交仅20余天，设计方案便正式公示。根据方案，项目拟建设8栋11层纯洋房，共346套住宅，全盘无高低配设计，采用围合式布局、双架空层、风雨连廊及下沉庭院等产品设计，依托1.6的低容积率，打造副中心稀缺低密改善社区，精准承接通州改善型住房需求。
一边是激烈竞争、快速开发的低密改善项目；一边是底价摘牌、控制成本的刚需项目。面对像通州九棵树这样稀缺的核心改善地块，公司愿意适度提高报价，争取优质资源；而对于大兴新城这样供需相对平衡、轨道交通成熟的区域，则坚持等待市场机会，以底价锁定成本优势。
这种土地投资策略的变化，并非偶然，而是招商蛇口经营压力下的主动调整。
招商蛇口此前发布的2026年上半年业绩预告显示，公司呈现出典型的"增收不增利"特征。上半年实现签约销售金额962.45亿元，同比增长8.3%；但利润端承压明显，预计归母净利润仅5亿元至6.5亿元，同比下降55%至65%；扣非净利润预计仅5000万元至7000万元，同比下降93%至95%。
对于利润下滑，公司解释主要来自两方面原因：一方面，进入结转周期的项目增多，而不少项目正是在此前行业高景气阶段获取，土地成本较高，导致结转毛利率持续下行；另一方面，投资收益同比减少，也进一步压缩了利润空间。
换句话说，如今影响招商蛇口利润表现的，并不是新拿的地，而是过去高成本储备的土地正在陆续进入结算周期。要改善盈利能力，就必须从源头优化未来的土地储备质量。
从拿地数据来看，这种调整已经十分明显。
2025年上半年，招商蛇口权益拿地金额达到219.21亿元；到了2026年同期，这一数字降至155.24亿元，同比减少29.2%，新增项目数量和新增计容建筑面积也同步收缩。
规模下降，并不意味着招商蛇口没钱了，而是其更加重视投资效率。
一方面，公司持续提高权益比例，减少合作开发项目，更倾向于全资操盘，以降低利润分成带来的收益摊薄；另一方面，新增投资进一步向北京、上海、杭州等一线及强二线核心城市集中，主动回避三四线城市市场风险。
从上海徐汇、杭州滨江，到北京通州、大兴，招商蛇口近一年来新增土地几乎都具备相似特征：轨道交通完善、配套成熟、市场流动性较强，未来销售确定性更高。
与此同时，公司明显加快开发节奏。通州项目拿地后迅速完成规划公示，体现的正是"快开工、快供货、快回款"的经营思路，希望通过缩短开发周期，更快形成现金流，为未来投资提供支撑。
相比不少房企仍在被历史包袱所困，招商蛇口依托央企融资优势、全国化运营能力以及持续优化后的土地储备，已经开始为下一轮盈利修复提前布局。随着低成本获取的新项目逐步进入销售和结转阶段，高质量新增土储有望逐渐替代历史高成本项目，为利润改善提供新的支撑。
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