净值2.66亿亏损宿舍，京东为何7.5亿抢买？

研究员 | 黄怡博 审校 | 张旭 责编 | 韩玮烨

摘要：京东7.5亿港元收购香港油麻地学生宿舍，溢价1.8倍却锁定6%保底年收益。交易拆分为所有权归京东、运营权留远东三年，京东补全香港居住拼图，远东加速降杠杆。一进一退间，内地资本从轻走重，香港老牌从囤转卖，资产市场格局正在重构。

2026年7月6日，京东集团旗下公司JD Fabulous Development XI Limited以7.5亿港元收购了远东发展下属的捷彩有限公司100%股权，标的资产是位于香港油麻地上海街268号的一处物业，前身为海景丝丽酒店，现正改造为学生宿舍，预计2026年下半年完工。

交易采用所有权与运营权拆分模式，京东获得永久业权，远东发展继续负责运营三年并每年向京东支付4500万港元保底收入，京东据此保底锁定约6%的年化收益率。

这笔交易最值得玩味之处，在于账面数字上的反差。该物业净值仅2.659亿港元，京东给出了近1.8倍的溢价；一项仍在亏损（2025/26财年亏1911万港元）的资产，却卖出了天价。而卖家远东发展，恰恰是在学生公寓赛道最热的时候选择出售。

这不是一笔简单的“买房收租”。它是京东重仓香港实体资产的战略落子，也是远东发展三年减债计划的关键一役。两种截然不同的逻辑，在这一刻交汇。

交易结构创新，正在改写跨界投资的“入场规则”

这笔交易结构的核心价值，在于解决了跨界资本进入重资产领域的根本障碍，即运营能力的缺失。京东有资金与品牌，却无本地宿舍运营经验；远东发展有团队与体系，却受制于高负债。二者以所有权归京东、运营权留远东、收益设保底的安排，实现了资源的最优配置。

但这一结构的创新意义不止于此。它本质上是一种风险隔离机制。京东将前期的经营与市场风险转移给远东发展，以此换得三年的缓冲期，用以搭建自身的本地运营能力。远东发展则从业主转型为服务商，以管理费换取现金流，同时保留了与京东深度绑定的可能性。

一旦这一模式被验证，将为更多内地资本进入香港不动产提供可复制的路径。互联网公司、险资、国企都可采用类似方式，用保底收益对冲初期不确定性。所有权与运营权的分离，正在从个案走向范式。养老公寓、人才公寓、数据中心等赛道，都可能在同样的逻辑下被重新定价。

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京东完成香港闭环，战略从“布局”进入“验证”

这笔交易对京东的价值，可以从三个层面来理解。

资产配置层面，当前香港银行定存利率约3%-4%，甲级写字楼租金回报率约3.7%，而京东以6%的保底收益锁定了一笔风险极低的现金流，且由卖方定期支付，在当前低利率环境下具有明显的配置价值。

资本运作层面，这笔交易发生在京东集团基础设施资产资本化的关键窗口期。京东产发2026年1月已向港交所递表，AUM超1200亿元，核心资产以物流园为主。此次学生宿舍收购虽然由京东集团旗下投资平台执行，但其资产类型——学生公寓——与京东产发所管理的“现代化基础设施资产”在业务逻辑上一脉相承，为京东系在基础设施领域的资产版图提供了一个从“物流仓储”向“多元运营资产”拓展的实践样本。

产业链整合层面，过去不到20个月，京东在香港不动产市场投入已超60亿港元，物流仓储、零售网络、办公总部、居住配套四块拼图已全部就位。宿舍作为高频生活场景，是天然的流量入口。宿舍资产的加入，使京东在香港完成了从“货”到“场”再到“人”的实体闭环，形成了其他互联网公司难以快速复制的本地化基础设施壁垒。

三个层面由浅入深，京东的真实意图逐渐清晰。

学生公寓赛道迎来“分水岭”，从分散走向集中

京东的入局本身也在改变赛道的走向。这笔交易发生的背景，是整个香港学生公寓赛道正在经历从分散走向集中的结构性转折。

需求端，2024/25学年香港非本地学生已增至9.2万人。八大院校平均床位比约2.55:1，宿位缺口约4万个。仲量联行预计，全港学生床位短缺将从2025/26学年的7.63万个增加近一倍至2029/30学年的14.72万个。目前香港主要学生宿舍项目入住率高达98%至100%。

政策端，非本地生收生上限从20%提至40%，2026/27学年起再提至50%；“城中学舍计划”进一步便利酒店改作学生宿舍。

资本端，2025年至2026年第一季度，香港涉及酒店及整幢住宅改作学生宿舍的成交约27宗，金额逾85亿港元。招商蛇口、华润隆地、中原投资等机构均已入场。但参与者多为基金和中小开发商，规模不大，品牌力有限，市场格局高度分散。

京东作为内地互联网巨头中首个公开持有香港学生公寓资产的案例，标志着赛道的竞争维度正在从“拼房源、拼地段”升级为“拼品牌、拼生态”。与此同时，中小玩家面临整合压力，分散化正在让位于集中化——这与长租公寓、物流仓储的演变轨迹高度一致。中原投资预计，香港有望在5年内成为亚洲最大的机构化学生宿舍市场，市场规模将突破千亿港元。

内地资本与香港老牌的角色互换，资产市场正在重构

把前三部分串联起来，一个更深层的图景浮现出来：同一笔交易中，一方在进，一方在退。

京东为什么买？流量红利见顶之后，互联网公司需要找到能提供稳定现金流的重资产来对冲主营业务的不确定性。香港作为内地资本出海的第一站，法治与市场环境成熟，是配置不动产的首选地。

远东发展为什么卖？高息环境持续，香港老牌地产商普遍面临去杠杆压力。远东发展2023财年末负债率高达73.8%，至2026年3月底已压降至63%，计入本次交易后进一步降至约57%。三年累计压降负债净额约60亿港元。过去一年，远东发展相继出售了澳洲及英国按揭业务公司、珀斯丽思卡尔顿酒店等多项非核心资产。这套“卖资产、降杠杆”的剧本，正同时在新世界发展、恒基地产、会德丰身上上演。

两个趋势在同一笔交易中交汇。一进一退之间，所有权的归属发生了转移，但运营权留在了本地。这不是零和博弈，而是产业链条的重组——内地资本提供耐心和流动性，老牌港资从业主转型为服务商，输出管理能力。

远东发展在公告中明确表示，希望与京东建立“战略关系”，探索进一步合作。交易不是终点，而是新关系的起点。

需要关注的三个变量

上述推演建立在三个关键变量之上。

变量一：三年管理期满后的运营接力。这是整个逻辑链条中最脆弱的环节。如果京东届时无法自行接管或找到合适的运营方，闭环将断裂，协同效应无从兑现。

变量二：政策供给的节奏。政府推动大学宿舍项目在2027年前累计新增约1.35万个宿位。若供给放量超预期，远东发展的运营利润将被压缩。保底收入虽不受影响，但三年后京东接管时将直面更激烈的市场竞争与更低的租金天花板，闭环兑现难度随之增加。

变量三：更多内地资本的跟进速度。如果京东的路径被验证可行，效仿者的涌入将迅速推高同类资产价格、压缩保底收益率的空间，整个赛道的回报预期将面临重塑。

结语

这笔交易体量不大，却折射出两个结构性信号：跨界资本有了可复制的入场模板，京东的香港闭环进入验证期。而贯穿两者的，是一个更深层的命题正在显现：内地资本跨境配置资产的逻辑，正在从“流动的资本”转向“扎根的资产”。京东这盘棋最终能否下成，尚未可知，但它所代表的配置方向——用重资产构建长期壁垒——已经清晰可辨。