澳洲房产市场，出现诈骗行为！悉尼房东，有的赚翻了，有的赔爆了！

01

澳洲房产广告AI“美颜”泛滥，买家租客被误导

澳洲房产广告中的AI修图问题正在扩大。从虚拟布置到大幅修改墙面、地板、灯具甚至整体装修状态，一些房源图片已经与真实情况相差甚远，买家和租客到现场后才发现“豪宅滤镜”背后的落差。

墨尔本买方代理Dion Marsden表示，他看到AI在房产广告中的使用已经“失控”。部分广告会让房屋看起来像刚翻新、重新粉刷、铺好地板，但实际情况并非如此。对买家和租客而言，这不仅浪费看房时间，也可能影响他们对价格和房屋状态的判断。

Marsden曾对一则广告产生怀疑，随后找到同一房产早年发布的旧照片对比。他发现，近期广告中的浴室照片经过AI增强，瓷砖、油漆和灯具看起来焕然一新，但并不反映真实状况。

他建议，买家和租客应查看房产过去出售或出租时的照片，与当前广告图进行比较。如果照片“好得不像真的”，就应格外谨慎。

目前，《澳洲消费者法》没有专门针对AI生成房产图片的规则，但要求广告不得误导或欺骗消费者。新州已从上月起要求房东和中介申报出租广告图片是否使用AI编辑。租客权益组织则呼吁其他州和领地跟进，甚至全面禁止未披露的AI修改图片。

02

悉尼租房市场“冰火两重天”！部分城区年涨逾四成，这些区则暴跌

悉尼租房市场近期明显分化：部分城区租金大幅上扬，另一些则出现回落。Domain的6月季度报告显示，真正的考验还在未来。

报告数据显示，悉尼独立屋周租金中位数一季内上涨6.3%，增加50澳元，创下850澳元的新高。这一涨幅在各首府城市中居首，也是2022年以来最大的单季涨幅。

按城区统计，Abbotsford过去一年的独立屋周租金中位数上涨41.3%。Milperra和Monterey则分别上涨29.4%和28.9%。

与此同时，悉尼公寓周租金中位数平均上涨4%，增加30澳元，至780澳元，同样创下新高。Domain表示，这是悉尼三年来最大的季度涨幅。

过去一年，公寓每周挂牌租金中位数涨幅最大的三个城区为Concord West（24%）、Enmore（19%）和Millers Point（18.2%）。

不过，经济学家和当地房产管理人员更关注的是，部分城区的独立屋和公寓租金都在下跌。

Artarmon的年度变化最为明显，独立屋每周挂牌租金中位数下跌13%。Dundas、Kenthurst和Clovelly的跌幅则分别为11.8%、10%和9.1%。

公寓租金的回落幅度相对温和。Northbridge和Pagewood的跌幅最大，分别为6.3%和4.5%。

Domain首席住宅经济学家Nicola Powell认为，悉尼部分城区的租金涨得又快又集中，单靠季节性因素无法解释。

她说：“今年发生了多件事，为这种变化打下了基础，这意味着房东正在推动租金上涨。”

Powell还指出，工党对负扣税和资本利得税折扣实施的限制，会影响房东管理住房投资的方式。她说，即便税制变化设有祖父条款，房东最终仍可能改变行为。“这意味着租金会继续上升。”

Powell说，Abbotsford面积不大，却受到租客欢迎。在这样有限的地理范围内，相对供应量和自住业主占比可能共同推高了租金。

对于其他悉尼城区租金下跌的原因，她解释说，一些局部市场可能已经触及“可负担能力上限”，这在整个租赁市场中是一个影响力很强的动态。她说，对租客而言，如果负担不起某个城区的租金，可能会转向其他区或面积较小的住宅，寻找更划算的选择。

Domain预计，悉尼租赁市场近期前景“充满挑战”。

Powell说，真正的考验将在未来数月和数年到来，投资者将适应新的政策环境，而这些决定也会逐渐影响住房供应和租赁状况。

Laing+Simmons Artarmon房产管理负责人Jeremy Ong表示，尽管该城区近期的租赁挂牌量转弱，报告中的数据仍令他感到意外。

他说，下北岸不少民众正设法压缩家庭预算，也有人因为开支原因搬家。

Ong指出，Artarmon可出租的独立屋本来就少于公寓，进入市场的这类房源数量偏低，也可能造成数据偏差。

他预计，Artarmon独立屋租金将逐步恢复稳定，尤其是考虑到房东对税制改革的担忧。

03

可负担房激励模式遭到质疑 被指反让开发商获利空间增

澳洲正在试图通过大规模建设摆脱租房危机，不过最终受益者可能是开发商而非租户。

目前近三分之一澳洲人租房居住，房价对多数人仍高不可攀，这一比例预计还将上升。为了增加可负担住房供应，各州政府正在修改规划规则，向开发商发放数十亿元纳税人补贴，试图解决高租金的问题。

不过有批评者表示，该模式并未实现真正的可负担性，反而让开发商获得了大量获利空间。

在新州，这套体系利润丰厚，甚至吸引了亿万富翁帕克的注意。

帕克旗下NPACT与开发商Time & Place申请重新开发Potts Point的The Chimes雅柏文楼，将原有80套低价单元替换为21套豪华住宅和23套可负担雅柏文，利用新州2023年推出的奖励计划，用10%至15%的楼面面积提供至少15年的可负担住房，以此换取20%至30%的额外开发空间。

开发商称项目将替换结构老化的旧楼，为一线必要工作者提供优质住宿，但规划图显示，可负担单元位于低楼层，设有独立入口，被批评者称为「穷人门」。

对此，Time & Place公司表示，两个区域将采用不同的产权管理方式，设置独立入口将「有助于降低可负担房住户的持续成本」。

而在该楼居住44年的莫塞斯今年1月还被强制驱逐，法院裁定以140万元收购她的房产，扣除相关费用后她仅得120万元，开发商帮她支付了搬家费用，如今她暂居附近酒店，严重创伤甚至让她瘫痪。

该项目已收到180多份反对意见，悉尼独立州议员亚格林威治（Alex Greenwich）说，这凸显了新州规划改革的缺陷，开发商正在利用政策漏洞牟利。

新州规划厅长斯考利（Paul Scully）则为政策辩护，称改革最终将提供更多可负担住房，没有任何迹象表明开发商违反了任何规则或准则。

而悉尼大学University of Sydney规划学荣誉教授菲布斯的分析显示，该奖励计划为项目新增价值约3190万元，而开发商提供15年租金折扣的成本仅约200万元。

按照现行规定，当前全澳可负担住房的租金折扣通常仅持续10至25年，到期后开发商可提租甚至转售，租户仍将面临驱逐风险。

前Mirvac行政总裁苏珊表示，可负担住房应永久保持折扣，以避免库存再次流失。

经济学家海沃德说，政府的供应目标远未达标，当前环境对开发商十分有利。

联邦政府官员则表示，通过100亿元澳洲住房未来基金与成熟建筑商合作，是当前最快推进可负担住房建设的方式。

04

懒人房产投资策略已然失效，澳洲投资者全新打法解析

澳洲存量住宅的负扣税抵扣政策落幕，大批劣质房产的投资隐患随之暴露。房产行业专家详解当下仅存的两大投资路径。

今年5月出台的联邦预算，彻底颠覆了悉尼夫妇杰里米·弗莱明（Jeremy Fleming）与塔比莎·弗莱明（Tabitha Fleming）的房产投资规划。

弗莱明夫妇在21世纪初陆续购置并出售多套投资房产后，于去年重启了房产投资布局。

夫妇二人经营着自有企业Stagekings，这是一家专注活动舞台与布景设计搭建的服务商。他们重启房产投资，核心目的是实现财富多元化配置。

48岁的杰里米表示：“企业经营依旧是我们的核心主业与主要投资方向，但我们需要配置一些稳健增值的资产，作为财富兜底。”

“我们不追求短期暴利，这是一项长期布局。依托房产投资，我们能在企业经营之外，为自己和家人筑牢财富稳定屏障。”

目前，夫妇二人的投资资产组合包含三处房产，均通过自主管理养老金（SMSF）购置：一处位于凯恩斯、价值155万澳元的商业地产，一套购置价78万澳元、坐落于墨尔本克兰伯恩（Cranbourne）郊区的四居室住宅，以及一套售价65万澳元、毗邻维多利亚州本迪戈（Bendigo）市区的四居室住宅。

此前，他们购置住宅房产的核心目标是博取资产增值，而非赚取租金收益。原本计划在自主管理养老金（SMSF）之外，继续在维多利亚州购入可享受负扣税政策的存量住宅，但联邦预算新规取消了存量住宅的负扣税优惠，仅保留新建住宅相关政策，彻底打乱了这一计划。

为此，弗莱明夫妇及时调整投资策略，计划购入两套墨尔本滨海近郊的低密度公寓。在无法依托负扣税抵扣成本的新形势下，这类高租金回报率房产成为他们的全新投资选择。

杰里米坦言，放在几年前，他们绝对不会考虑投资公寓房源。

如今他们看中的公寓房源，租金回报率均超过6%，且持有运营成本极低。

为弗莱明夫妇提供投资咨询服务的房产置业顾问、Rethink Residential资深专员詹姆斯·汤普森（James Thompson）表示，这对夫妇的策略转型，是澳洲房产投资市场整体变局的缩影。

尽管他依旧长期看好澳洲房产投资前景，但坦言负扣税政策调整，倒逼所有房产投资者重新审慎规划投资布局。

过去数年，澳洲房价普涨叠加负扣税政策加持，让大量资质不佳、收益薄弱的房产，凭借税务优惠在账面呈现出可观收益，催生了大批躺平式懒人投资策略。但汤普森指出，如今政策红利褪去，劣质房产的真实短板即将彻底暴露。

“没有了税务抵扣兜底，劣质房产再也无法掩盖自身的投资缺陷。”

“长期以来，澳洲税务体系纵容甚至奖励亏损型房产投资。如今这项政策红利彻底消失，房产投资必须回归本质，依托租金收益、土地价值和扎实的基本面支撑实现盈利。这原本就是专业、理性投资者始终坚守的投资逻辑。”

负扣税政策调整落地后，澳洲投资者仅剩两条可行路径：一是购入仍可享受负扣税优惠的新建住宅；二是入手能实现正向租金盈利、高回报率的存量现房。

目前第二种投资方式热度居高不下，但澳洲莱怀特房产咨询公司（Ray White）首席经济学家内里达·科尼斯比（Nerida Conisbee）认为，当前存量现房的租金水平尚未形成足够吸引力，回报率依旧偏低。

澳洲专业房产投资协会（Property Investment Professionals of Australia）主席凯特·巴科斯（Cate Bakos）对此表示担忧。她指出，随着投资者扎堆追逐租金现金流，市场或将涌现各类违规逐利行为，例如未经审批将两居室公寓改造为背包客民宿、私自改造车库增设居住空间等不道德甚至违法的操作。

她警示，这类违规改造虽能短期拉高租金回报率，但长期来看，不仅可能让投资者面临高额处罚，还会大幅削弱房产本身的资产价值。

投资者扎堆追逐高租金回报率的趋势，也源于负扣税改革带来的借贷资质审核变革。

澳洲各大银行现已取消负扣税收益的借贷资质核算抵扣项，房贷经纪反馈数据显示，部分投资者的最高可贷额度直接缩水20%。

澳洲知名房贷经纪机构Smartmove昆士兰州、西澳、南澳区域负责人克里斯·希尔（Chris Hill）表示，借贷额度的缩减，不仅会迫使投资者降低购房面积标准，甚至会直接改变其置业选址。

“过去银行核算还贷能力时，会计入房产租金收入和负扣税抵扣的税务收益，如今税务抵扣项已全部剔除。”希尔解释道。

“这意味着，房产的租金回报率越高，投资者的借贷资质和还贷能力就越有优势。”

尽管新建住宅仍可享受负扣税优惠，但汤普森认为，在后预算时代，存量现房的投资基本面反而更具优势。

“对投资者而言，购置优质存量现房依旧是财富增值的最优路径。”

“购置新建房产需要支付高额溢价，就像新车落地即贬值一样。”

“此外，新建房产的税务优惠无法传承，房源入住满12个月后，就会丧失新建房产资质，后续接盘买家无法享受同等政策红利。”

“所以投资者必须理性预判：七年后谁会接手这套房产？届时的成交价格能达到多少？”

“并非新建房产本身资质差，单纯依靠税务红利盲目入手新房的投资逻辑，才是最大的误区。”

但巴科斯持有不同观点，她认为对于借贷额度缩水、失去负扣税加持的普通投资者而言，新建房产或许是唯一稳妥的投资选择。

在她看来，“如果新建房产地段优质、具备长期增值潜力，很难将其定义为劣质投资标的。”

“不能绝对地判定存量现房最优、新建房产最差。投资选择核心取决于房源区位、房产类型，以及投资者自身的资金实力和风险承受能力。”

科尼斯比则认为，在存量现房租金回报率尚未改善的前提下，具备负扣税优势的新建房产仍会成为投资者的主流选择。

不同区域的优质新房标的各有差异，但现阶段，新建独栋住宅是性价比最高、最受投资者青睐的品类。

“当前市场环境下，独栋住宅的建设难度远低于公寓楼盘，新建供给更充足、落地速度更快。”

“如果投资者想入手公寓，大多只能选择期房，需要等待数年才能交房落地。”

“从投资效率来看，新建独栋住宅建设周期短、落地快，投资优势更为突出。”

在政策变革的全新市场环境中，投资者放弃传统的重增值、轻租金逻辑，转向追逐高租金回报率，实属情理之中。但巴科斯提醒，这一投资策略暗藏诸多隐患。

主打高租金回报率的房源，普遍单价偏低、长期资产增值潜力薄弱。她强调，投资者不能只聚焦租金收益，必须兼顾房产的资本增值空间。

“租金收益只是房产投资回报的一部分，长期资本增值才是投资收益的核心来源。”

不少投资者认为，依托高租金回报率、多购置房源就能累积财富，但巴科斯指出，持有房产数量越多，长期维护成本就越高。

“投资房产存在固定的运维周期，根据租客居住损耗情况，每10至20年就需要翻新厨房、卫浴等核心配套。”

“如果每15年需要完成一轮全屋翻新，持有3套房产和6套房产的运维成本差距悬殊，投资者必须将这笔长期支出纳入投资收益核算。”

巴科斯建议，投资者考察回报率时，切勿只看账面毛租金收益率，必须重点核算净租金收益率。

“高层小户型公寓的账面毛租金回报率往往极具诱惑力。”

“但扣除物业费、本体维修费、托管管理费等各类持有成本后，账面收益会大幅缩水，最终净回报率平平，且这类房产几乎没有资本增值空间。”

55岁的塔比莎·弗莱明坦言，近两年的房产投资经历，让她学会了立足基本面、理性核算投资收益。

“我本身热爱室内设计，也喜欢研究各类房源户型。”

“但现在我更关注财务数据、收益逻辑是否成立，不再单纯纠结户型优劣、卫浴是否需要翻新。我学会了跳出主观喜好，用数据理性判断房产投资价值。”

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