广东
广州旧改的“钉子”，这次被连根拔起了！
近日，黄埔沙步旧改官宣：片区内425套集资楼拆迁，全面清零。
这个曾因小产权房补偿博弈，陷入拉锯的超大旧改项目，终于尘埃落定。
｜图源： 广州沙步旧村改造
壹
沙步村位于黄埔区南岗街，对应项目即为大家所熟知的万科黄埔新城。
它是广州第一批纳入旧改计划的超大体量城中村，同时也是区内小产权集资楼的“重灾区”。
这次清零的43栋集资楼，共425户，分布在沙步社区多个经联社，覆盖鹿中社、东风社、新南社、中联社、南联社等。
｜广州楼市发布 制图
与村民自建房不同，这些集资楼是90年代末到2000年前后，由村集体或部分村民出资建设的，主要由本村村民购买或持有。
这批集资楼均建在集体土地上，无独立产权证，无法网签过户，是典型的不受法律保护的“小产权房”。
｜沙步村集资楼
｜图源： 广州沙步旧村改造
一直以来，小产权房都是旧改推进中最大的“拦路虎”，沙步村也不例外。
2019年沙步启动旧改时，村民私宅签约率很快超过90%，但集资楼的拆迁却陷入了长达数年的僵持。
核心矛盾在于补偿谈不拢：村民私宅按三层半计算回迁面积，弃产可拿1.5万/平；而集资楼是按1:1置换商业公寓。
｜广州楼市发布 制图
补偿不达预期，部分村民选择继续僵持，但旧改不能无限期等下去——集资楼不拆，地块就没法连片整合，学校、公园等配套就建不起来。
转折点发生在2025年，沙步开始对集资楼启动依法清拆。
东风社集资楼率先清零，鹿中、南联紧随其后。直到今年7月，全村43栋425套集资楼，全部拆除完毕。
障碍彻底扫清，万科黄埔新城剩余地块连片开发、配套落地节奏有望进一步提速。
｜东风社 集资楼拆除现场
｜图源： 广州沙步旧村改造
贰
清算小产权房，沙步村不是第一个，也不会是最后一个。
此前，白云区已经先行一步。
民科园田心村已对合资房启动原价垫付清退，大沥旧改，同样责令片区内未搬迁的合法村屋、小产权房屋，10天内交出土地。
螺涌村也对村内421栋集资房发布最后通牒——6月30日前签约、搬离，逾期将依法强制收回土地使用权。
|广州楼市发布 制图
多区同步重拳清退小产权，背后是一套完整的法理逻辑。
过去多年，很多人抱有侥幸心理，认为小产权房虽无合法产权，但可依靠旧改博弈、坐等拆迁红利。
而如今，这条套利通道走不通了。
一是，法理依据更完善了。
《土地管理法》、《城乡规划法》等，早已明确小产权房的违法属性。去年7月，省自然资源厅再发文明确，小产权房一律不得登记、过户。
这意味着，即便转卖给本村村民或外嫁女，也无法完成权属变更，私下交易的“洗白”路径被彻底堵死。
｜图源：广东省自然资源厅
二是，执行路径也通了。
2024年施行的《广州市城中村改造条例》，是全国首个城中村改造专项立法。其第27条明确规定：
城中村改造属公共利益项目，村集体可依法收回集体土地使用权。 原使用权人逾期拒不交回的，可由区政府处理，处理无果可申请法院强制执行。
｜ 广州市城中村改造条例
｜图源： 广州规自局
从落地成果看，该条例施行后，天河冼村成为广州第一个走完依法动迁全流程的案例。如今，沙步、螺涌等村陆续跟上。
这意味着，这套依法清退模式，已经形成可复制、可推广的标准化流程。
多区同步重拳清退小产权房，释放的信号无比明确：
第一，打破“同权补偿”幻想。
有证住宅可享回迁安置、土地增值红利；小产权房不享有同等待遇，仅获建筑物重置成本等补偿。
产权的差异，直接决定补偿权益，不存在博弈空间。
｜沙步村集资楼 回迁样板间
｜图源： 广州沙步旧村改造
第二，“低价买房、赌旧改暴富”的时代彻底落幕。
从天河、白云，再到黄埔，所有案例都在证明：旧改不是博弈的赌场，靠信息差、政策漏洞套利的灰色地带已不复存在。
根据《广州市城中村改造专项规划（2021-2035 年）》，广州全市纳入2021–2035年更新统筹、计划实施改造的城中村合计272条。
可以预见，未来所有启动旧改的片区，小产权房都将统一适用这套清退逻辑。
｜沙步村 回迁房实拍图
｜图源： 广州沙步旧村改造
总的来说，清退小产权房，是广州楼市规范化、旧改常态化的必经之路。
在旧改力度全面加码的背景下，小产权房业主，还是应该认清现实。
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