房产大局已定？今明两年，拥有两套以上房子的家庭，坚持3不做

房产大局已定？今明两年，拥有两套以上房子的家庭，坚持三不做

曾几何时，“买房致富”这一理念是深植于中国普通家庭心中的财富信条，在城市化浪潮中，住宅不仅仅只是一个遮风挡雨的居所，更被赋予了增值的使命。

人们相信只要持有足够多的房产就能轻松穿越经济周期，抵御住货币贬值，于是许多家庭几乎将所有的剩余财富都放在了买房上。

当历史的车轮转动，当人口结构出现了变化，城镇化速度放缓时，这个刻板的理念正在经历前所未有的解构。

近年来房价一直往下跌，对于仅仅有自住需求的家庭来说，有一套住房就足够了，对于那些手握两套甚至更多房产的普通家庭来说，曾经引以为傲的资产，正在悄然转变为负担。

未来两年里，手里有两套以上房产的家庭，有三条原则值得警惕。

一、拒绝盲目炒房

过去的时间里，每一次房价上调都被市场解读为黄金时期，因此许多投资者在房价有短暂下跌的时候就疯狂买入，试图通过这样的行为为自己的未来找好保障。

然而这一策略成立的前提是市场有长期上涨的趋势，当前我们所面对的是一个供需关系发生逆转的存量博弈市场。

现在支撑房价上调的引擎正在熄火。老龄化速度加快，新生儿出生率降低，这意味着未来的购房主力军规模正在萎缩。虽然现在城镇化率高了，但是人口流动已经有明显的向大城市集中的特点。

在这样的背景下，市场上时不时会出现一些令人不安的声音。每当有城市出现楼台扶持措施时，总有观点将其渲染为“抄底”信号，鼓动那些有房产的家庭继续买入。

这种逻辑首先就是错误的，他默认了未来房价必然会反弹至比买入时更高的水平，而忽略了有可能会比买来时更低的现实风险。

现在拥有两套以上房产的家庭来说，继续增加房产，本质上就是在放大自己的风险，一个健康的家庭资产组合应该需要多条支柱，包括金融资产以及固定收益类，而并不是把钱全都投在房子上面。

否则无异于是把所有的鸡蛋都放在一个篮子里，但这个篮子的底部正在接受着考验。更值得警惕的是，现在不同等级城市的市场表现，正在经历剧烈分化。

一线城市和强二线城市的核心区域聚集了大量的优质资源，对外部人口有着吸引力，房价相对抗跌，但三四线城市以及一些弱二线城市的远郊区域，情况已经截然不同。

缺乏支柱产业支撑、年轻人口持续向外流，然而本地的购买力有限，房价只能一跌再跌。开发商们为了回笼资金不得不打折促销，这也压低了二手房的定价空间。

在这样的市场结构中，如果还是盲目的购买房产，可以说亏损只是时间问题。所以未来两年里拥有多套房产的家庭，首要任务不是继续扩大阵地，而是收缩防线。

将手头的闲置资金，优先用于充实家庭的应急储备按理来说，一个稳健的家庭至少需要预留覆盖一年生活的现金或者流动性资产，以应对可能面临的突发开支。

近两年经济环境充满不确定性，只有保住现金流的安全性和灵活性，比赌房价反弹更为谨慎。除非确实是需要改善自住需求，以投资为目的去购买房产的行为需要适当搁置。

二、尽快剥离劣质房产

过去房产被视为一种高度同质化的资产，认为只要是房子就有涨价的一天。只是涨得快与慢的区别，但是未来的市场将告别这种增长模式，房价之间会出现前所未有的分化。

那怎么去评判资产属于劣质资产，我们可以从几个维度进行辨别。

首先就是地理位置，那些远离城市主城区，缺乏成熟的公共交通网络覆盖、周边3千米没有优质教育资源和医疗资源的远郊楼盘，正在失去转手价值。

其次是建筑品质，房龄超过20年的老旧小区，如果没有电梯，没有专业的物业管理以及停车位严重不足的住宅。随着时间增长，建筑主体老化，墙皮脱落等问题频繁出现，居住体验会持续下降，潜在买家会越来越少。

第三是物业类型。现在的商住公寓是非常典型的一个“陷阱”，这一类房产交易税费高昂，而且没法落户、没有学区、水电费高、居住密度大、人员复杂，在二手市场上往往不受欢迎。

最后是城市级别。那些人均收入增长停滞，人口流出占比大，产业结构单一的三四线城市，其房产也在丧失价值，最终回归到纯粹的基础居住功能。

很多手里有劣质房产的家庭，内心似乎还抱有一种侥幸心理，认为只要我不卖，那么就没有损失。这种心理会让投资者倾向于长期持有亏损房产，不愿意兑现损失，在这种楼市下行通道中，这种理念的危害极大。

与股票不同的是，持有房产是需要成本的，每年的物业费和北方地区供暖费以及房产税等，都是真金白银的支出。

一套20年前的老旧两居室，今天降价10万元可能还能找到买家，拖到明年可能降价20万都没有买家。因为现在的购房者也在观望，他们担心成为最后的接盘者。

市场中有一个残酷的现实，两套装修相同，房龄相同的两套房，核心地段的优质学区房可能两三个月就能成交，然后在远郊地区的房子超过一年也有可能卖不出去。最后就算成交，成交价也比房主预期低。

因此对于那些手持多套劣质房产的家庭而言，当前最理性的做法就是停止幻想，正视现实，主动对房产清单进行筛查。把那些长期空置、地段偏远、配套老旧的房子优先列入处置名单。

定价上不要执着于当年买入的成本或者是历史最高价，而应当参考同小区近期的正式成交价。给出合理的折让，尽快完成交易，回笼资金。

三、告别以贷养房的风险

前两条原则关乎买不买和卖不买，那么第三条原则是触及了房产投资最核心的工具——信贷杠杆。

在过去，贷款买房被誉为普通人能够获得成本最低期限资产的杠杆，通过向银行借钱，用大约三成的首付去买房，然后贷款10年到30年。

但杠杆从来都是一把双刃剑，虽然可以放大利益，但是也在以同样的倍数放大亏损。当房价不再上涨的时候，或者直接下跌时，那么贷款将会成为一种高负债。

而且现在的租金回报率已经无法覆盖贷款成本。过去多房产家庭，流行一种操作模式，那就是贷款买房，然后出租，用租金的收入来偿还自己的月供，认为自己只需要付首付就能守着让房价上涨，但现在这个逻辑已经崩盘了。

现在银行设定的30年贷款期限本身就包含着对于建筑的寿命和居民收入这些综合判断，一个普通人职业生涯中收入最稳定的大约就是30岁到60岁这30年，银行需要确保在这段时间内借款人可以有稳定的还款能力。

现实情况是当下的就业市场充满了不确定性，企业裁员，中年失业的风险比以往任何时候都高。一旦家庭主要收入来源出现问题，那么现金流会立刻断裂，断供的后果非常严重。

当房子被面临法拍时，起拍价往往只有正常市场价的七成甚至更低，最终导致房子没了，首付没了，还要倒欠银行一笔钱。

很多购房者根本没有意识到银行对于超过一定年龄的老房子是拒绝接受作为抵押物的，那些房龄超过25年甚至20年的住宅，在申请经营贷款或者二次抵押时会遇到很大障碍。

这也意味着如果持有房产的时间过久，且房屋本身缺乏核心地段和学区的支持，那么在你最需要资金的时候，是很难从银行换来流动性资金的。

所以我们必须认识到贷款在房价上行期是财富加速器，但是在房价平稳或者下行期就变成了财富蒸发器。对于已经拥有两套房产以上的家庭，增加任何以投资为目的的贷款购房行为都是极端危险的。

即便你不再购买新房，对那些人背负着比较高的贷款余额的投资性房产也要认真评估租金收入。如果没有带来实际收入，那么及时卖出、结清贷款也是一种明智的折损行为。承认过去的投资决策不适应新的市场环境，也是一种根本性的进步。

结语

过去的20年来许多普通家庭的财富积累很大程度上是时代赋予的收益，当时代的底层逻辑发生转变时，真正考验家庭智慧的则是是否能够识别变化，调整策略，守住成果。

市场永远在变化，任何资产都不可能永远上涨，能够在狂热时代保持冷静，在迷茫时守住底线是一种宝贵的能力。抛弃炒房思维是为了让家庭资产走的更稳，走得更远。当外部环境变迁，真正能让家庭安身立命的，从来都是从容应对的财务底气和内在安宁。