丁彦皓：投资赚大钱一定需要基于高杠杆，但是杠杆最好放在房地产

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不要妖魔化杠杆，投资赚大钱一定需要基于高杠杆，但是杠杆最好放在房地产

文\丁彦皓-可信财商

一、投资的本质不仅仅是用已有的资金布局，而需要通过杠杆放大资产规模，实现财富的呈指数级扩张，但是副作用是一旦收益无法覆盖贷款本息，则会侵蚀本金，尤其很多投资还会巨额亏损，则会让借款人深陷兑付危机

财富的来源一定是基于高杠杆放大时代红利，理论上，通过IPO将未来收益折现，且资本市场对其未来预期乐观，给于高估值是获取顶级财富的最佳选择

但是，对一般人而言，IPO这条路不是努力就能够走得通的，有时候更需要祖上积德，非常人之选

在无底线货币投放与债务堆砌的时代，一般的普通老百姓获取财富除了努力奋斗外，更需要基于高杠杆放大资产泡沫，实现社会财富的再分配

而真正通过努力奋斗创造增量财富更多是个撬动杠杆的基点，并非所有，但是杠杆对财富而言是个“带毒的甜蜜”，反噬性极强，弄不好就会侵蚀本金，倾家荡产

在当前的信用货币时代，社会财富正在通过通货膨胀与资产泡沫实施再分配，而银行杠杆能够实现两大财富分配主要基于三点，即

1、 通过通胀率高于银行贷款利率实现对存款人的利益分配

2、 通过低息的银行贷款放大资产规模，赚取资产价格增长超过银行贷款利息的收益

3、 租金覆盖按揭贷款，分配租房者的利益

投资的本质不仅仅是用已有的资金布局，而需要通过杠杆放大资产规模，实现财富的呈指数级扩张，但是副作用是一旦收益无法覆盖贷款本息，则会侵蚀本金，尤其很多投资还会巨额亏损，则会让借款人深陷兑付危机

这就意味着，用杠杆布局资产必须基于低估，且基本面稳步提升的优质资产，断然不能投机垃圾资产

另外，即使优质资产也会面临黑天鹅事件的冲击，导致短期内价格远离基本面被严重低估，但又面临到期的债务本息兑付时，会让借款人不得不低位割肉，面临兑付危机

二、用高杠杆投资最靠谱的选择就是用住房按揭贷款购买住房

用杠杆放大资产规模需要基于三点，即

1、 一定要布局低估，且基本面稳步提升的优质资产，这是最关键的

2、 利率要低

3、 期限要长，即使遇到黑天鹅事件的冲击，也能够有一定时间让其价值回归，实施腾挪

通常用高杠杆投资主要基于四大领域，即

1、 企业经营

2、 用住房按揭贷款购买住房

3、 用杠杆投资期货

4、 用银行贷款投资股票

其中，最靠谱的选择就是用住房按揭贷款购买住房，逻辑有四，即

1、 期限足够长，最长30年，用30年时间逐步来偿还，不会承受一次性的本息兑付压力

2、 抵押品贷款，利率足够低

3、 用租金覆盖按揭贷款，本息偿还有保障

4、 杜绝爆仓，用杠杆投资最恐怖的就是爆仓，瞬间归零，而房地产最大保障就是即使房价下跌，银行也不会让借款人补交保证金，更别提爆仓

房价是个货币现象，在信用货币时代，凡是政治稳定与货币独立经济体核心城市的房价只涨不跌

另外，当前全球各国政府与民间所欠债务早已超出偿还的上限，最终只能通过印货币，增量货币投放与债务堆砌必然会持续造就通货膨胀与资产泡沫，人为推高房价

应对这一全球经济现象的最佳选择就是高杠杆购置低估，且基本面稳步提升地区的房地产，实现社会财富的再分配

三、对普通老百姓而言最好的投资就是贷款买房，这是妥妥的国家发钱，但是房地产行情已呈现“结构化”的特征，全国大部分地区的房地产基本面持续走衰，而仅有长三角、珠三角部分地区与北京的房地产基本面持续稳步大幅提升

获取财富既要寻求增量财富的创造，更要关注既有财富的再分配，增量财富的创造更多是个基点，真正的财富获取还需要基于杠杆的存量再分配，这也正是决定不同财富阶层资产规模的关键

但是，利用杠杆再分配财富的关键是所选择投资标的基本面必须持续稳步大幅提升

对普通老百姓而言最好的投资就是贷款买房，这是妥妥的国家发钱，但是房地产行情已呈现“结构化”的特征，全国大部分地区的房地产基本面持续走衰，而仅有长三角、珠三角部分地区与北京的房地产基本面持续稳步大幅提升

本来房地产行情就是基于产业、人才与资本的“零和再分配”，部分地区房地产基本面的提升必然是以其他地区的房地产基本走衰为代价的

过去十年，国家经济脱虚向实，暴力压制房地产行业的发展，最终让全国房地产陷入休克，在这一过程中，中国房地产市场的基本面也在悄然变化

曾经城市的房价上涨是以农村房地产的崩盘为代价，而当下长三角、珠三角部分地区与北京的房地产基本面持续稳步大幅提升是以全国其他地区的产业、人才与资本的净流出做支撑的

这就意味着，这一轮房地产行情与太多的人已经毫无关系，注定是极少数人的游戏与红利

四、在下一个时代，任何外地家庭改变命运的第一条就是在上海经济圈拥有一席之地，该地区的房价只会持续加零，稳步大幅增长，且极具确定性

事实经过这一轮长期的深度调整，上海周边附属城市的房价与各项指标倒数第一的甘肃不相上下，具有极大地估值套利空间

叠加目前国家对房地产的全面政策支持，诸如降首付、降利率、税收优惠、卡死供给、释放各类潜在需求以及即将出台的财政贴息政策，一切的政策显示国家正在全力向房地产领域注入资源与金融支持，人为推高房价

目前上海周边附属城市的房价与基本面严重偏离，未能够公允的体现其内在价值，且随着高科技产业向该地区的持续聚集与国家基础设施建设投资的力度加大，正在推动该地区房地产基本面的持续稳步大幅提升，价值回归近在咫尺

这是很多房地产基本面持续走衰地区外地人融入上海经济圈的最佳时机，一旦房价回归，大幅上涨后，再想融入的代价必然呈指数级上涨，甚至绝对不可能

人的命运更多是基于时代红利，个人努力奋斗是基于第二位的，任何时代要想改变命必须将自己置于红利丰厚的赛道，坐享时代红利，而非在一个红利贫瘠的赛道无脑的瞎折腾

在下一个时代，任何外地家庭改变命运的第一条就是在上海经济圈拥有一席之地，物理空间有限、政府卡死土地供给、人才、资本与高科技产业的持续聚集以及央行的货币超发等一切决定该地区的房价只会持续加零，稳步大幅增长，且极具确定性

而这恰恰是高杠杆获取时代红利的最佳选择，即高杠杆购买该地区的房地产，既能够享受该地区急速发展的时代红利，还可以通过通货膨胀与资产泡沫再分配社会既有存量财富

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作者简介：

丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教