走进哈尔滨·民生｜原拆原建 破解危房改造难题

（来源：黑龙江日报）

转自：黑龙江日报

工程机械准备就绪。

即将拆除的危楼。

□文/摄 本报记者 邢汉夫

近日，随着机械的轰鸣声，哈尔滨市道外区南和街片区自主更新原拆原建项目正式启动拆除。作为我省首个由居民全部自主出资的危旧住房原拆原建试点项目，这片近90年楼龄的D级危房，终于迎来涅槃重生。从今年2月政策出台到项目落地，仅用时5个月，哈尔滨探索出一条老城危房就地焕新的新路径。

一纸新政破解危房困局

今年2月，《哈尔滨市城镇危旧住宅房屋自主更新原拆原建工作指导意见（试行）》正式印发时，很多人并未意识到这份文件的重量。

哈尔滨和许多老工业城市一样，面临着一个共同难题——老城区里留存着大量上个世纪建成的老旧住宅。道外区南和街112-1号便是典型，这栋2023年被鉴定为D级危房的老楼，让居住近40年的侯凤君苦不堪言：“我在这栋楼住了快38年，老砖混房子冬冷夏漏，下水堵、管线老，年年修年年坏，大伙盼改造盼了十几年。”

“中央城市工作会议明确提出，要坚持人民城市为人民。这不是一句口号，而是要真正回答好‘城市是谁的城市’这一根本问题。”哈尔滨市住建局相关负责人告诉记者，正是带着这样的追问，哈市住建部门开始破题。经过反复调研论证，《指导意见》应运而生。这份文件的核心突破在于把改造的主导权、决策权、出资权全部交还给居民。政府退后一步，从“运动员”变为“裁判员”“服务员”，承担起政策供给、流程规范、质量监管的职责。

为让居民最大程度减轻经济压力，《指导意见》更是拿出“真金白银”的诚意，免缴免收土地出让金、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、房产交易契税等。“能减的减到位，能免的免到底，就是不能让群众因为钱的问题，倒在住上好房子的‘最后一公里’。”该负责人说。

“三步九法”打通民意堵点

政策有了，方向定了，但“硬仗”才刚刚开始。原拆原建，最难的不是拆，也不是建，而是让所有居民都同意。

道外区南马社区主任徐宁回忆道，刚开始百姓对个人出资打心眼里不接受。“怎么别人动迁能挣钱，我们还得自掏腰包？”面对居民的不解，徐宁他们做了大量思想工作，光是全体居民大会就召开了三次。

如何把一盘散沙凝聚成一股合力？哈尔滨市从群众工作的底层逻辑出发，构建市级统筹、区级牵头、街道落实的三级工作体系，探索总结出一套“三步九法”群众工作法。

“第一步算清明白账，打消观望心态。工作人员逐户上门，逐条解读政策红利，把房屋现状、重建后居住条件、每户出资明细讲透彻，同时设立街道、居民代表、银行三方共管资金账户，建设资金全程公开监管，打消群众对于资金乱用的担忧。”哈尔滨市住建局相关负责人介绍，第二步摸清家庭情况，区分普通家庭、高龄老人、低保家庭，分类施策，梳理多元化资金帮扶渠道，尊重每户户型诉求，建立居民台账。第三步全程公开透明，改造方案、建设标准、资金概算全部公示，代建协议逐条讲解，充分保障居民知情权。

侯凤君告诉记者，这次原拆原建，每户需自筹资金约10万元。徐宁介绍，对于一次性出资困难的居民，可分期缴纳。历经两个月常态化走访沟通，15户居民全部签署委托代建协议，同意率达到100%。

与此同时，哈市住建局还梳理出一张清晰的“5+4”实施工作路线图：项目所在区政府发出改造决定书、居民签订委托代建协议、旧房拆除、新房建设、居民回搬，以及征求居民意愿、完成户型设计方案、改造条件复核、居民搬出。这张图就是一张施工进度表，让原本模糊漫长的更新过程变得可视、可控、可预期。

“好房子”标准带动片区提质

南和街片区项目，没有止步于一栋楼的推倒重建。翻开项目规划图纸，一个“1点带4片”的统筹更新格局跃然眼前。项目以112-1号居民楼原拆原建为支点，整合周边闲置羊毛衫总厂厂房、闲置空地、临街商业空间，把零散危房改造和闲置地块盘活、街巷更新统筹规划，利用边角地块补齐停车位、休闲空间，破解单栋改造配套不足的短板，既消除了房屋安全隐患，又提升了历史街区的整体风貌。

“好房子”标准，是赢得民心的第一步。“原有住宅采光差、隔音差，是百姓反映最强烈的居住痛点。”哈尔滨工业大学建筑设计研究院有限公司城市更新设计研究院所长王凯告诉记者，项目严格遵循国家“好房子”标准，在户型设计、建材选用、施工工艺上对标更高要求，彻底解决老楼的“先天不足”。正是这种居住品质看得见、摸得着的提升，让居民对自主更新方案从“将信将疑”转为“广泛支持”。用王凯的话说：“图纸上的每一处优化，都在为后面的民意共识加分。”

重建后的112-1号新楼，将是一栋四层成套住宅楼。独立卫生间、独立厨房、集中供暖、天然气入户、排水管网全面更新，困扰居民几十年的老大难问题将一并解决。最让老人们期待的是新楼将加装电梯。“终于不用再爬楼梯了，我这老寒腿上楼不犯难了。”一位70多岁的居民笑着说。

在启动仪式上，负责该项目施工的黑龙江省建筑安装集团现场为2名居民代表和1名社区网格员颁发了“工程质量特邀监督员”聘书，以及荧光绿色的工作马甲。侯凤君穿上马甲笑着说：“房子连建的整个过程都透明地呈现在我们眼前，还能亲自盯着工程质量，心里踏实。”

记者走访中了解到，该项目整体拆除工程预计7天至10天即可全部完成。“本次项目地处老城区核心地段，施工条件受限明显。施工现场作业空间狭窄、场地局促，楼栋紧邻居民区，大型施工机械设备无法进场，前期拆除工作全程以人工精细化作业为主。”龙江安装项目经理薛智文告诉记者，拆除工程结束后，将立即转入主体施工阶段，主体建设工期约三个月。按照整体施工计划，力争年内完成全部施工，预计2027年上半年，居民就能回迁住进新房。