中国民营地产TOP1000第一城，上海主打“链式防守”

2026年的中国地产行业，像极了世界杯赛场上的强强对话。胡润研究院最新发布的首次用足球战术解构了各省房企的打法。

胡润集团CEO兼联合创始人吕能幸表示：“上海队的战术风格，是典型的中后场链式防守。它并不追求大开大合的全国冲刺，而是更强调风险控制、资产质量、规则意识和阵型稳定。放在足球场上，上海队像一支成熟的防守型强队：不轻易冒进，不轻易失位，先守住核心区域，再寻找高确定性的进攻机会。”

在过往那个“唯快不破”的高周转时代，“防守”往往意味着保守与落伍。但在2026年这个行业深度调整的节点，上海这套注重风险控制、资产质量和规则意识的打法，反而成了最安全的避风港。

这座中国民营地产的“第一城”，正在用一场教科书式的防守，迎来行业全新阶段。

01.

为什么是上海？

上海房企的护城河，从来不是拿地有多猛，而是运营有多稳。

在行业从高速扩张进入深度调整之后，“中后场链式防守”打法反而显得更有价值。2026年上半年上海二手房累计成交14.73万套，创下近5年同期新高，同比增长约13%；新房成交8.48万套，同比增长约14.7%。

市场在修复，但修复的方向是向头部、向核心、向确定性靠拢。而这正是上海房企最熟悉的战场。

政策是这套防守打法底牌。2026年2月，上海发布“沪七条”，非沪籍外环内购房社保年限从3年缩至1年，公积金贷款额度从160万提至240万，叠加绿色建筑和多子女家庭上浮政策，最高可达324万元。这套“组合拳”精准撬动了刚需与改善两端，让市场的齿轮重新开始转动。与此同时，2026年商品住房用地计划供应275至385公顷，较上年减少约23.3%。

供地在收缩，城市更新在加速。到2030年计划实施老旧小区改造3000万至4000万平方米，推进不少于20个重点片区更新。上海不再鼓励增量扩张，而是通过降门槛促流通、收缩供地控库存、城市更新盘存量。中后场链式防守的本质，是先把阵型扎稳、把核心区域守住，而不是主动压上抢攻。

02.

从“三高”到“三低”

这种防守姿态并非消极保平，而是一场从“三高”到“三低”的战略收缩。过去房企靠高杠杆、高周转、高预售跑马圈地，如今这套逻辑已然失效。《胡润中国民营地产超级联赛——中国民营地产省队排行榜暨中国民营地产1000强》中提到：高周转模式依赖的三个前提：房子好卖、钱好借、地价能不断增值，全都变了。购房者从“怕买不到”变成“怕交不了”，金融机构从“看规模”变成“看安全”，市场从“看销售额”变成“看交付、库存、品质和风险”。

上海之所以能走通防守型路线，除了政策加持外，还存在三个结构性条件。第一，土地稀缺性塑造了“守”的基因。上海的土地供应长期偏紧，房企无法像三四线城市那样跑马圈地，只能精耕细作。2026年供地计划再度收缩，倒逼企业从“拿地扩张”转向“存量运营”。第二，金融纪律更早、更严。上海是国内最早推行商品房预售资金监管、项目“白名单”制度的城市之一，政策端更早从“看规模”转向“看安全”，使上海房企在行业调整期的信用受损程度相对更轻。第三，市场结构本身就是“高门槛固守型”。上海被称为“高门槛固守型”城市，在一线城市中防御性最高，意味着市场规则更严密、外来竞争的野蛮生长空间更小。当行业从“三高”转向“三低”，上海这种“先守住核心区域、再寻找确定性机会”的打法，恰恰契合了新周期的底层逻辑。

03.

三种样本

在本次《胡润中国民营地产超级联赛——中国民营地产省队排行榜暨中国民营地产1000强》榜单中，上海共有86家民营地产企业上榜，位居全国第三，仅次于浙江（178家）和广东（144家）。从头部阵营来看，大华集团以93.33的实力指数位列全国第12位、上海首位，三湘印象、天安中国等8家上海企业跻身TOP30。上海上榜企业数量虽不及浙粤两省，但头部阵容厚度不容小觑，从大华的城市更新运营，到旭辉的轻资产转型，上海房企以“链式防守”为战术底色，在行业调整期展现出更强的抗风险能力。

三湘印象这家曾以绿色科技住宅闻名的企业，2025年房地产销售收入从2016年的64亿元萎缩至5.68亿元。2026年5月，公司在投资者交流中明确“未来不再新增房地产开发业务”。但“不再新增”不等于“立刻退出”。2025年年报显示，房地产销售仍占公司总营收的77.19%。公司的策略是“双轮驱动”：一边加速清盘存量地产项目、回笼现金，一边把文化演艺做深、把数智创新做透。今年5月，三湘印象与上海交策源签署战略合作，围绕AI、智能机器人、新能源新材料等新质生产力领域推进科技成果转化。

一个告别开发，一个告别重资产。

2026年6月年度股东大会上，旭辉控股管理层明确“对标铁狮门”，从重资产开发商转向轻资产资管服务商。旭辉的目标是将净负债率控制在20%以下，以GP身份操盘项目，通过小股操盘和资产管理输出赚取管理费和超额收益。转型的支撑来自其轻资产矩阵：旭辉建管截至2025年末在管项目超270个，全年新增79个，其中政府及国企代建占比56%，全年代建销售额超100亿元。有息负债从2021年高峰的1141亿元降至504亿元，累计削减超600亿元。核心逻辑是用运营能力替代资本能力，用轻资产替代重负债。

与前两者不同，还有制度纾困这条道路。上海虹口北外滩企业庭外重组中心完成了全国首例庭外重组与司法衔接的房企纾困项目。这家1995年创办的上海民营房企，因关联担保和行业下行陷入近40亿元债务危机，但名下商场、酒店公寓位置优越、经营正常，具备重组价值。重组中心参照法院破产重整的“指定管理人”模式，设立“企业重组官”，由专业律所担任。5个月内完成近40亿元债务梳理，引入5.3亿元战略投资，签署重组协议，随后将庭外重组成果延伸至司法重整程序，债权人会议高票通过。其本质是用市场化协商替代司法强制程序。

三种抉择：跨界离场另寻赛道、留存核心基因减负前行、依托制度创新本土突围。上海政策只是兜底缓冲，企业破局的关键，是走出一条贴合自身实情的转型道路。

04.

房地产商变成“居住产品公司”

上海的故事并非孤例。在国际成熟市场，房企的“防守属性”同样是穿越周期的关键。

以稳居日本房地产业榜首的三井不动产为例，它经历了从租赁到销售加租赁，再到销售加租赁加管理的三次演变。1991年泡沫破裂后，三井不动产的销售利润持续下滑，1997年销售业务亏损高达781亿日元，但同年租赁业务贡献利润586亿日元，覆盖了75%以上的经营亏损。三井不动产明确将“销售利润∶租赁利润∶管理利润=4∶4∶2”设为长期目标，有意识地加强租赁和管理业务，资产负债率从2000年的86.79%下降至2022年的65.91%，下降了近21个百分点。

三井不动产没有放弃开发销售，而是让租赁和管理业务成为穿越周期的压舱石。

《胡润中国民营地产超级联赛——中国民营地产省队排行榜暨中国民营地产1000强》中写道：民营房企要从开发商变成“居住产品公司”和“城市服务公司”。投资逻辑从“全国铺开”转向“优势城市深耕”，产品逻辑从“标准化复制”转向“真实痛点解决”，财务逻辑从“利润最大化”转向“现金流安全优先”。

房地产的赛道，不是赌性更强者胜，而是耐心更强者生。上海不是跑得最快的球队，但它可能是最清楚“球门在哪”的球队。

05.

结语

2026年的中国房地产，下半场哨声已响。上半场比的是谁胆子大、跑得快；下半场比的是谁底盘稳、犯错少。

正如《胡润中国民营地产超级联赛——中国民营地产省队排行榜暨中国民营地产1000强》最后所写的：能活下来的民企，必须更像制造业一样重视产品，更像金融业一样敬畏风险，更像服务业一样理解客户。

上海的“链式防守”并非不进攻，而是在等待最确定的时机。当行业从“勇者游戏”变成“智者游戏”，这种务实、谨慎、精耕细作的城市基因，或许才是民营地产在存量时代最该修炼的内功。

本文由胡润百富综合整理

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